撈左按揭好耐，你問我答 (2)

正野、 野，咩都問得

你問得出，我答得落

總結 Post 1, 大家問既野都圍繞住幾大類:

1. 按揭成數問題

2. 過唔過到壓力測試 及 最多借到幾錢問題

3. 按揭保險問題

4. 居屋問題

5. 轉按問題

每一類問題我會用一個回覆詳細覆番

1. 按揭成數問題

我用圖片覆大家, 之前公司整落, 梳理左市場資訊, 希望巴絲易D理解

2. 過唔過到壓力測試 及 最多借到幾錢問題

壓測同最多借到幾錢問題可用我整既計數機計, 公式入面已會將輸入既「年利率」自動加 3% 計 5 成人工:

https://www.drloan.hk/calculator/mortgage1.html

建議保守啲用封頂位計, 2.15%. 如個案複雜可以留意我幫手計

而想計一個月還幾錢就可以用呢個按揭計算機:

https://www.drloan.hk/calculator/mortgage.html

個網重有: 債務整合計算機、轉按計算機, 都係圍繞以抵押貸款, 唔識用或有問題請指教

3. 按揭保險問題

呢個框架下有幾個分問題:

a. 保費 及 按保成數問題

按保成數, 不是一定要 8成, 可以 7成半, 可以 6成半. 只係對應保費不同.



b. 退保費問題

Full Paid按揭保費後轉按，可以退款：
第一年 -> 退40%
第二年 -> 退25%
第三年 -> 退15%
第四年以上 -> 不能退

一般而言要符合以下條件：
成數90%以下
樓齡30年以下**
不能用作轉按套現
要經律師行處理
過往還款紀錄良好
符合自住要求

條件只係一般條件 相熟銀行有得斟酌

c. 申請按保的文件要求 (一定要齊備, 以下係最底要求)

(i) 穩定入息:
HKID
住證 ( 水, 電, 煤月結單)
3個月MPF, 糧單, 公司信/僱員合約, 銀行月結單 (Auto-pay/支票/公司轉數)
稅單 (有係最理想, 無但上面3個月既件齊哂既亦可.)
按揭供款表 及 按揭還款記錄 / 買賣合約
睇樓

(ii) 非穩定入息 (人工會計6個月平均):
HKID
住證 ( 水, 電, 煤月結單)
6個月MPF, 糧單, 公司信/僱員合約, 銀行月結單 (Auto-pay/支票/公司轉數)
稅單 (有係最理想, 無但上面6個月既件齊哂既亦可.)
按揭供款表 及 按揭還款記錄 / 買賣合約
睇樓

(iii) 非本地收入:
HKID
住證 ( 水, 電, 煤月結單)
6個月糧單, 公司信/僱員合約, 出糧銀行月結單
稅單 (有係最理想, 無但上面3個月既件齊哂既亦可.)
按揭供款表 及 按揭還款記錄 / 買賣合約
睇樓

特別條件:
- 海外工作收入必須佔申請個案中所有申請人的總收入50%以上
- 証明與香港有緊密連繫(1) 受聘於本地僱主 或 (2) 書面聲明有直系親屬（只限於父母、配偶及子女）現於本港定居。

(iv) 自僱人士:
HKID
BR, CI, NNC1
有效的執業證書（只適用於專業自僱人士）
住證 ( 水, 電, 煤月結單)
6個月公司 及 個人銀行月結單 及 內部帳
1年財務報告
稅單
按揭供款表 (睇到最新結餘) / 買賣合約
睇樓

*如屬獨資經營人士, 收入會以稅前盈利計算
如屬合資或有限公司, 收入仍以稅前盈利計算, 但會按照借款人佔公司多少股份比例計算
如公司蝕錢, 則不會計算借款人已出的薪金

補充:

非穩定入息例子：

1）地產（底薪加佣） 2）保險（純佣）

銀行對入息唔穩定既工，會睇6個月入息，計平均數。如非常不穩定，如6個月內，得中間卡啦有十幾萬佣，其餘得萬拎既，銀行會將入息打6-8折不等。

只要入息夠計，按保公司會照做照批的。如真係好擔心，可以搵銀行做預先批核，成功批核既，offer 一個月有效

另

1）雙糧，僱員合約有寫明既，會照除12計每月人工

2）花紅，因不穩定，銀行要求要做滿2年，睇兩年花紅，再計平均每月人工。工作不足2年則花紅不計

4. 居屋問題

(i) 未補地價公屋/居屋可唔可以加按/轉按

可以, 但房署只接受下例原因申請加按/轉按:
1. 財務困難、欠下巨款
2. 子女升學
3. 醫療費用
4. 白事費用
5. 離婚分家產
以上原因必須附有證明文件

銀行只做未補公居買賣按揭，因為政府擔保。買左/想再轉按/加按，係無銀行做的，因為未補地價有一半業權係政府，想轉按/加按時必須拎房署同意信。

而呢封信唔係話拎就拎，除左要有上述理由，加佢批都要6-8個月外，房署最仆街係要拎預先審批信，唔係間間銀行肯出，所以極難攞。

因為咁搞到市場出左好多相應既財務/中介專做未補地價公居轉按，閒閒地都收人三四十萬去做。因為上述理由最容易達到既係財務問題。

求其去借條二按/業主貸款，就有合約比房署睇，叫佢搞。啲財務/中介往往捉住呢點，就劏啲業主，財務既收成廿幾三十里，中介既收成廿幾三十萬手續費，搞到成本好高。但當然，如真係清街數既，咁樣轉一轉都叫抵，因為上番銀行講緊2里幾息。但想套錢投資就要計一計成本喇...

(ii) 未補地價公屋/居屋點上會、點過收入支出比例

即使無入息都唔洗驚，因為政府擔保，所以係「申報」入息就得，唔洗「證實」入息。而且銀行唔理樓價最高批95%按揭，姐係層居1000萬都好，最低首期都係50萬。

(iii) 如未補地價公屋/居屋過左政府擔保既 30年 或 將近期滿, 點算

銀行有守則: 就住不同期滿狀態有不同成數批出。
- 如政府擔保10年內完, 銀行只會當私樓做, 最多做6成按揭, 且做唔到按保.

- 如 20年內完, 照舊正常做法, 但最長年期會 = 剩餘政府擔保期

(iv) 補地價
呢個較複雜, 開新回覆答

Lm

5. 轉按問題

轉按其實同再申請按揭無分別。都係準備文件、搵銀行、填申請表、等批etc

(i) 點樣可以快速知道自己人工最多借到幾錢?
呢個方法過埋壓測架啦:
假設無任何私人貸款，人工一萬可按揭借一球

(ii) 點計物業最高套到幾錢?
物業最新估值 * 按揭成數 - 現有按揭餘額 = 可套現現金

如可套現現金 = 零或正數，則可以做轉按。到時再揀要唔要錢都得

(iii) 點考慮轉唔轉按好?
轉按前要諗清楚買樓目的, 如:
1) 短炒既，過3年印花稅就可以賣. 或過2年罰息期後就轉按, 賺現金回贈

2) 長渣既，就唔好無端白事咁轉按。因為大家都知，所有放債公司都係先息後本，頭個幾年幾乎全部息咁濟。如你長渣，2年轉一轉，你永世都供唔完層樓

(iv) 之前做高成數按揭，想轉按點搞?
1）按保費一次比既，過左罰息期轉，按保公司會按比例退番保費比你
2）按保費逐年比既，咁隨時走就走架啦，走左唔洗再比

如高成數轉高成數按揭，除左考慮罰息期，最主要考慮埋保費退到幾多、同新按要比幾多保費。如退同比對衝左既，值得做，因賺到銀行回贈。但要比突既就建議一動不如一靜喇

(v) 如之前做按保, 物業升值左, 可以轉按套現, 賺回贈嗎?
要睇情況, 舉2個例子:
1)
600萬做8成 = 借 480 萬
800萬做6成 = 借 480 萬

以上述例子轉按只賺回贈，套唔到錢
如物業升穿6球就已經做唔到按保，轉按係要貼錢。簡單例子：
2)
600萬做8成 = 借 480 萬
700萬做6成 = 借 420 萬
先忽略兩年供既息本，就咁轉按要抬 60 萬先轉到按

(vi) 如有好多不同債務, 可以轉按一次清哂佢?
如可以套現額度足夠找哂外債, 係可以的.
操作: 以轉按形式同新銀行申請時要求將套現既錢找TU數/街數. 好多客都係咁樣做轉按/加按，慳息之餘又賺埋回贈

再補充:

高成數注意 :
1）買既樓要業權清晰，不可被釘契。如天台或平台有潛建，一般會釘成棟樓，買呢啲單位時要問清楚AA，係咩潛建、法團有無傾過點處理（有啲外牆招牌、廣告等會涉及業主立案法團）。一般MC見到有釘都唔會做（但銀行6成會照做），如你真係好心儀個單位，但實力未足以應付到6成。建議先搵銀行做預批，佢地會上埋MC，批到有效期一個月，到時補張正約去就即刻上到會，唔洗再批過

2) 高成數按揭統一批的，市場只有三間按保公司：
i）HKMC ii）昆士蘭 iii）AIG
藍綠色同刀塔同三間都有合作
痕身同兩間
其餘同MC合作
利申只for 參考，無列足哂。但3間按保公司準則一樣，只係一間唔批可以搏懵試第二間，但有定心理準備，一間唔批第二間都難。

通常銀行只會幫你交去一間，批唔到就批唔到。要搵相熟做按揭既人先可以搏懵試多幾間。

支持

如果本身已經有個物業上左會
另外有個新買物業價值兩千萬係同發展商上會，後年要轉返畀銀行，咁呢個新物業既按揭成數係咪只可能係最多40%?

買50年樓嘅話 可以做幾多成按揭

先唔實際計，唔講十幾廿里二按、高息卡數。以最平P Loan 講~

P Loan 最平 4、5%年息，但銀行按揭先里幾兩幾，淨息差都 2-3%。所以睇面數，用樓做按揭整合外債，係有賺無蝕的。

而實際考慮，假設2年前年利 2%，回贈 1%，供兩年實際利息支出左 （2%*2）-1% ＝ 3%。
現在新做轉按，利率 H＋1.3%計，回贈 1.7%，差不多已對沖左首年利息。
變相過去兩年供既 3%成為未來 3年既成本，1年只 1%，面數睇無蝕到，始終借錢要還，比些少息口亦合理。

但重點是： 還款年期！
按揭係平息，但年期長，下下都廿幾三十年。
P Loan 唔同，最多 3-4年貨仔。
如個分高低優劣？都係個句：回歸本源，咁先搵到合適操作。

P Loan 年期短，還款額高，好易打爆入息支出比。一旦打爆左呢個比例，銀行基本再借唔到錢，有需要時只有投奔財仔。

按揭雖然長年期，但還款額亦因咁而攤分左，收入支出比亦無咁緊。當需要週轉時，如樓借盡左，亦有P Loan 一途可行，唔洗走去財務公司。

所以P Loan 一向係絕招，而且按揭銀行無話唔比部分還款架麻。過左罰息期，儲到一舊錢既咪還落去又好，去投資都好，唔洗揹住P Loan 供得咁辛苦麻

岩。因過千萬MA 規定銀行只能做 50%按揭，你現有按揭係身會減 1成，姐係最高 40%。

但 如你名得呢兩個物業，而兩個物業又係自住既，銀行有機會唔減你成數，做足 50%比你

想問
兩老婆落一個人名買樓做九成按
兩個人名做壓測
其中一個重可唔可以去借錢？
同銀行借錢裝修之類

唔同物業類型唔同銀行唔同規定。

一般用 75-80歲樓齡或人齡減，取低者。

如 50年樓，業主 39歲，
減樓齡：80 - 50 ＝ 30，
減人齡：80 - 39 ＝ 41。
呢個Case 最長會係 30年

如 50年樓，業主 55歲
減樓齡：80 - 50 ＝ 30，
減人齡：80 - 55 ＝ 25。
呢個Case 最長會係 25年

兩位都可以去借，只要重計到P Loan壓測。

但 如同時申請按揭 及 P Loan 則有機會以當時財務狀況計算壓測，唔會出現重疊，又計按揭又計P Loan

自僱身分個到 去左幾間銀行都無職員講過 如果我唔放心 係咪應該做下預批先？ 預批應該咩時候做？

唔放心可做預批，但唔係間間肯做。痕身其一

如佢預批成功要幫襯番佢地，唔係會收一千。

想問返自僱個邊 問過星星個邊 如果間公司無報香港稅 係咪100%唔受？

無或未報 係咪都唔得？

想做6成、8成按揭唔一定要稅單。只要提供既入息文件夠清楚、實淨、穩定，就可以批到。

文件點界定清楚、實淨、穩定？ 睇番 #5

曾經教過客只提供財務報表 及 內部帳都批到，無須稅單

人工5萬加1萬monthly bonus ，但做細公司，公司無月結的出糧紀錄，不過係經銀行過數，有employment contract,要報税，銀行會唔會唔信？
銀行會否check 我公司？公司超微型，但都係有限公司，洗唔洗老闆比d證明？
同佢monthly bonus會唔會唔當月入？

Please help

Refer to #5，細公司更易做到糧單、公司信比你啦～～～

但你如有稅單，則糧單、公司信都唔洗要。

你呢D Case 最緊要有MPF，同出Bonus 銀行會當你非穩定入息，預定6個月銀行月結單比人計平均。

銀行會查你公司，但係查個老闆係咪你姐，唔會搞其他。

如果我朋友有兩份正職穩定收入
會否好似pt 咁打折扣？過壓測嗰陣

有無得解釋得詳細d簡單d
希望有例子

謝巴打分享
小弟情況：月薪六萬左右，有齊税單兼MPF,但有筆Tax loan 係身，同之前有咭數問題（TU 應該一股)
點睇到我個mortgage 可以借幾多？
謝

屋企有間居屋供斷了 未補地價
想問下再做多次按揭有咩要注意呢?