撈左按揭好耐，你問我答（7）

過唔到，好危險

買白居二 20年舊居屋
其實P按有政府擔保
間間銀行係唔係都差不多
唔會俾人call loan 之類
邊間offer就搵邊間

大貓同行山基本offer一樣
不過行山經agent介紹有多0.15%rebate
同有多千幾蚊嘢送

大貓就咩都冇
不過係熟人幫手處理
推左好似唔係咁好
但差成皮嘢我又有d介意

咁應該要有幾多月入？

銀行通常會批入息嘅100個月（+-10%）左右做按揭，非固定花紅仲要未必可以計足。

唔計你花紅果part連埋擔保人你最多只可買600萬樓做8成半

如果要買7m-7.5m，最好月薪有70K，你睇黎差好遠

巴打留意番，因根據新按保條例，你層樓買價係760萬，想做6成以上按揭的話要收樓後，即現樓先可以做到高成數。如果依家想上會就只可做6成按揭。

如果以收樓後上會計，巴打想用盡190萬做首期，即借570萬，約樓價75%，壓測大約係51%，係穩過的。

如果係估價冇跌嘅情況下，建議你用盡借貸力做8成半都可以，即借646萬，壓測都只係58%左右，首期114萬，剩返76萬宅袋做下其他投資仲好。

至於估價方面，一般就算估價同成交價with in 5-10% 銀行都會參考返你個成交價去計按揭成數，而且你有充裕嘅首期，所以呢方面都唔太擔心。 可以留意返申請按揭最好為成交期前三個月，同時都注意下自己嘅工種係咪受疫情影響嘅行業，穩定性高唔高，例如酒店，旅遊業等近期都批唔足8至9成按揭。
– 按揭小幫手

首先唔係間間銀行都會接受自己屋企公司出糧去批9成按。MC有機會會做公司查冊，發現申請人同公司股東係同姓時，有機會質疑是否直屬關係，從而當作係自僱人士，最後只能做到8成或以下按揭。

不過最近就遇過一個case, 申請人同你一樣都係打屋企人工，但因公司係媽媽持有，同自己唔同姓，而又有齊稅單、MPF、Auto Pay，MC 都批到 9成。但因我未知哂你背景情況，所以比唔到貼身建議你，但提提你記得去馬前都問清楚專業既banker 或中介先，唔好簽完批唔到就麻煩了。

如果你女友層樓市值 400萬，按揭得 80萬。我當唔按盡 8/9成按揭，按個 6成都有 240萬，現金都有 240 - 80 ＝ 160萬。揸住呢個首期，再加你 5萬蚊人工，可以買既樓價又可以多D。下面我再分 2個Case 計比你睇可以買到幾多錢樓~
1）只計你入息
50000嘅話最高按揭成數係 477萬。以做9成按揭為例，可以考慮530萬或以下嘅樓。如果揸埋160萬首期就on top 再加，即買到477+160=637萬嘅樓
2）計埋你女朋友入息
因女朋友有按揭係身，所以成數會減一成同壓測變左唔超過50%
可以考慮800萬或以下嘅樓，假設800萬按8成，即640萬，首期160萬，壓測大約為49%。

我建議係按舊樓套錢，好過換樓。因為你咁換時，換既樓價分分鐘過千萬，如果屋企有實力既，自己又想享受好啲既，可以咁做。但我從投資角度睇時，你揸 2件細碼好過揸 1件大碼。因為細既升幅比大大，轉手都容易，只要 800萬內都可以做到 9成按，但你件貨過 1千時，首期要比 1半，唔係個個有咁既實力的~

所以你可以因番自己情況，睇下上面 2個建議邊個岩自己再做決定~

– 按揭小幫手

由於B做緊擔保人，按揭成數需要減一成，壓測會由原本收入唔超過最高貸款額60%變成50%（利率5.5），同時供緊個層物業嘅供款都會計入壓測內。即使兩人共同借貸，但到單方面申請按揭時，會將全部供款食落嗰個人度，並唔會除2計。

下面會我分兩個case俾你睇睇個分別：

1）假設兩人冇任何按揭，買400萬按9成即360萬，兩人月入6萬，最高還款額（5.5利率）係$20440，20440/60000= 34% 壓測pass

2）有按揭係身 假設再買400萬樓，只能按8成即320萬，最高還款額（5.5利率）係$18169，18169+15000(原本按揭嘅每月供款)/60000= 55% 壓測唔pass

只係買咁平既樓已經實現唔同前後買樓既壓測要求，所以建議到時可以考慮再轉按套現，或增加左首期，咁第二層樓嘅選擇就會再多啲。
– 按揭小幫手

假設買700萬樓，按9成即630萬，首期70萬，月入9萬，壓測大約40%，穩過。

媽媽個層樓因為市值600萬以下，加按套現最高可以按8成，最長25年還款期，上限75歲，即$480萬。再減返剩餘按揭額就係可以套出嘅錢。

幫你計左如果要按盡8成，做25年，過到壓測，媽媽收入大約要有$50000。唔介意可以俾埋其他資料我，例如媽媽人工，年紀，剩餘按揭額幾多可以幫你計下點先套到50-60萬。
– 按揭小幫手

600萬按9成，即540萬，壓測大約係59%。只要清清白白，TU正常，冇外債，有齊文件就可順利批到9成啦。
– 按揭小幫手

月入過左應該係批到先啱喎 巴打唔介意不如俾啲資料等幫你計計啦，如果唔方便私下找我聊一聊。
– 按揭小幫手

以借盡人工收入計，可以考慮950萬按盡8成，即760萬，壓測大約係58% ，pass。

Budget 預幾多：
1）首期 950-760=160萬
2）印花稅 950萬 x3.75% =356250
3）律師費 10000
4）地產佣金（如有）950 x 1% =9萬5
Total 大約預 210萬左右，除估價外，都要留意返自己TU情況有冇外債，如果無，就無問題喇！

另如首期充足，可以考慮1500萬既樓，借盡 750萬。但budget 就要預多啲：
1）首期 1500-750=750萬
2）印花稅 1500萬 x3.75% = 562500
3）律師費 10000
4）地產佣金（如有）1500萬 x 1% = 15萬
Total 大約825萬
– 按揭小幫手 tg@meowminion

想請教下博士, 如A擔保B, 最多可以借到幾錢?
A: $80K, B:$40K
A已有舊按揭$490M, 當還梗$19.5K

Stressed DSR 45% ($54K - $27.8K = $26.2K)
即係大約借到$4.6M ? 好似唔係多B單獨去借好多 ($4.2M)

博士你好
想問下 樓價680 萬 月入 32000 （未扣mpf)
2年平均 Bonus 4 個月 （稅單收入48 萬）
想借6 成有冇問題。thanks

博士， 請問轉左新工五個月左右（同舊工同行），銀行要求交上年度稅單，但稅局未出稅單，但現時兩公婆收入過到壓測個數，其中一方做擔保，如果俾唔到稅單，有冇方法批到按揭？

你意思係我成交 / 收樓前3個月去做按揭 都批唔到超過六成?

我如果揀建期, 聽人講收樓 / 成交前3個月去按揭 用接保串請高過6成係無問題

感謝博士!

聽人講係關鍵日期3個月前 用按保申請高過6成係無問題

收到，明白哂，唔該巴打
其實都想轉按，但依家offer唔靚，唯有等下先

銀行角度TU 只要 I 以上，即 H Grade 或以上已可批出按揭。而且你tu 係C 算好靚仔架喇，唔洗擔心對樓按申請有咩負面影響，因為你唔好忘記，樓按銀行係「抵押貸款」佢唔怕你款數的～

另你都清還左卡數喇，銀行再睇即你係零負債，靚仔背景，之後唔好再遲找就得喇，過番大約兩三個月又會升番的。

如果趕住申請按揭，可以keep返啲清還卡數嘅invoice俾返銀行做reference，就可以免除等一個月等TU update 既時間喇～

有咩唔明再問😎

— 按揭小幫手

首置免壓測並不是真的免，只係放寬到壓測61-65%都有機會批到。亦都試過爆到71%都批到，不過借款人本身靚料，而且職業好穩定性高，有好大優勢。

幫你計左，假設target750萬樓，做9成即675萬。加埋女朋友入息total5萬，壓測爆到77%，所以好危險。

以兩個人入息去計，如果想按盡9成，大約可以target580萬樓按9成即522萬，壓測大約59%, pass。

另外如果用盡140萬首期，就可以target662萬（522+140）嘅樓。

如果睇中個個心水單位真係萬中無一，好想去馬，就俾多啲資料我再計計睇下有冇得拆啦。

— 按揭小幫手

唔該哂

咁嘅情況梗係揀支行啦。 好簡單，當你每個月還一萬，支行還$14000，大貓還$14300，每月300蚊difference. 仲送半年家居保險。面數贏哂...

至於出糧個方面，你咁講得擺明懶閪🤣 出完糧唔想再轉數去供樓，咁直接用番出糧銀行，佢自動過數供樓喇，咩都唔洗煩~

唔洗問人點揀，你心中有答案。同路人明你既，叫得支即供有少少抗拒喇，但又要向現實低頭.. 明白，各自努力喇~

— 按揭小幫手

幫你計左，800萬按9成，借720萬，壓測大約為61%。林鄭放寬後60-65%都可以一試，若果你地職業係一啲專業人士，例如醫生、會計師、公務員等就更有優勢。 另外，如果唔想去到咁盡，壓測岩岩好60%，就可以考慮780萬以下樓，同樣按9成，借702萬。

— 按揭小幫手