撈左按揭好耐，你問我答（7）

正苦工有份acting allowance, 已經連續拎左24個月，二年報稅個人工都一樣。
做樓按計算收入，啲份allowance 可否計算在內？

如果真係差幾百蚊，而你有齊其他資料、穩定月入，依家部份銀行放寬咗，一般黎講都大機會會批足俾你，不過唔係間間都得，有啲都會計到盡嫁，有需要搵我介紹鬆手銀行俾你～

－按揭小書僮 tg@missmeow88

師兄意思係依家並無任何收入，定還是有入息但並非香港收入？定係現金收入？
如果非本地收入其實都可以 計足收入 ，但文件方面就要提供返證明。例如有直系親屬係香港居住，證明到同香港有緊密連繫。
事關你要轉會銀行都要幫你做多次壓測～
有需要可以講詳盡啲~等我了解多啲再比建議你

－按揭小書僮 tg@missmeow88

簽左銀行按揭合約係代表銀行已批出按揭，但係未取款既期間，如踏入出糧月份銀行係有機會要求你提交最新一期既入息證明以維持已批出既有條件offer。

反之，如未到下一個出糧月前已成功成交、收匙則無問題。正路做法最壞打算同家人講聲，睇下到時不幸查到幫唔幫到你做借款人。
非正路做法就私聯吧

－按揭小書僮 tg@missmeow88

想問，如果我3年前用按揭保險上車，買左500萬私樓，今年想樓換樓換層850萬既私樓，可以比到3成首期，仲可唔可以用到按揭保險？

其實好想知小秘書係咪美女

咁如果屋企人今年58歲借6成，做共同借款人係咪可以用我年齡計還款期？

博士你好啊
想請問下如果想轉按
係咪一定要交水電煤做證明文件？銀行單同差餉得唔得㗎？

你地兩人入息55K , 最高按揭貸款金額係581萬。年息2.5%，月供係$27500，還款期30年。+3厘息後壓測為59.9%，可以過到壓力測試。

所以以581萬計加上你原本有既300萬首期，初步計就最盡可以買到881萬既樓👏🏻。前提係兩個都無債務同按揭係身～同時記得要預留返筆雜費用既資金，如印花稅、1%佣、律師費呢D必要洗費。

按揭小書僮 @missmeow88

1: 如果500萬借85%，即425萬～1成半首期要有75萬，加埋其他雜費：印花稅3% 即15萬，1%地產佣金 5萬，律師費 8千，最好預備定95萬8千，而每月收入要有$42000，壓測+3厘計算後59.9%。

2:如果550萬借85%，即467萬5千，首期就要有82萬5千，加埋其他雜費：印花稅 3% 16萬5千，1%地產佣金5萬5千，律師費8千，最好預備定105萬3千，每月收入要有$44200，壓測+3厘計算後60%。

當然以上計法只係適合冇任何按揭或貸款係身既人士～
而收入來源同是否穩定入息都會對最後批核既成數有影響。
想了解多少少或要介紹銀行俾你可以tg我～

按揭小書僮 tg@missmeow88

博士, 想問職業係補習社教師, 係呢個時候, 係唔係好難過到 HKMC 果關 ?
每個月銀行出 autopay, show Salary. 正常 HKMC 會睇幾個月既 record ?

謝謝

1.首先，老婆做擔保人：因老婆已有未供斷物業係手，所以最高按揭成數要減一成，由800-1000萬嘅最高8成，減至7成，所以你首期要有3成即285萬；壓測方面，比率都要減一成，由50/60減至40/50，幫你用貸款額665萬計(5.5% 30yrs)，每月還款38k+16k(未計加借按保)，除以月入56k+50k，壓測係50.9%，剛剛爆左壓測，仲要我冇幫你計埋加借按保，加借埋就爆硬～剛踩界所以有實數會再計清楚啲，一分一毫都係關鍵
2.新按以父母樓嘅資產方式最多按4成咋～首期要成570萬
最主張嘅方法係資產水平重按套現父母樓，盡套現金出黎做你新樓首期，幫你計左以你人工可借5.8m，樓價9.5m-你手上嘅2m-你可借的5.8m，其實你用父母樓套170出黎就得，輕輕鬆鬆
btw詳細做法可tg我講多啲
--小秘書 tg@DrLoan

收入全部大陸收租現金 而家用緊發展商按揭優惠 基本唔睇收入都做到按揭

巴打如果淨係做 6成按揭，唔需要再行高成數既，可以自己「處理」一下入息。因為 6成按揭係銀行自己內部批的，並不需要稅單。

而銀行審批按揭所要求既文件只要：
1）3個月入息銀行月結單。
如支票出糧即要交埋票底以證明係公司票，及簽票人並不是自己。
2）公司信及糧單
3）MPF 記錄

有齊上面 3項文件，再搵一間審批寬鬆既銀行即可成功批核。

另因聽你講之前係比 3成首期做 7成發展商呼吸Plan。而你黎緊又無個 1成現金的話，可以同非TU財務借取過橋貸款，成功上完銀行按揭後再借取銀行私人貸款清還財務過橋貸款即可。

想了解相關實際操作可TG詳談
--博士仔

首先經按揭保險做既所有申請都必需要有稅單。

其次，因為補習行業算係疫情下首要衝擊既行業。大行基本上唔接受申請，亦唔會計人工，即使計都會打折。所以只可以搵有同按保合作既細行做申請。即使有案例做到都好，都建議搵多位擔保人做後備先正式簽署買賣合約去做按揭。因為一旦自己人工計唔足，仍可以有擔保人人工補上，唔需要淪落擔心撻訂或到財務捱貴息做按揭。

如果需要計人工壓測，可以再提供資料等我地計完再比合適建議你~

--博士仔

睇你做幾成按揭，如果想轉按套現經MC的話，是必須的，因為要證明是自住。

如果只做 6成以下按揭，即未必。但如提供唔到，銀行有機會當作出租論，最高只可做 5成按揭。因為自住時，水電煤一定是自己名，無須提交其他文件做證明~

--博士仔

做 6成的話，銀行個審批邏輯係：
1）借款人比較年紀及收入，以收入高者年紀計算按揭年期，一般以 75歲樓齡人齡為上限。
2）如較年輕者收入比年長者收入低，但年輕者收入等於或大過按揭供款時，某些銀行可以以年輕者年紀計算按揭年期。因為銀行會判斷年輕者以現時收入已足夠償還按揭貸款時，年紀漸長收入只會漸增，因此可以年輕者年紀計。

了解完銀行審批邏輯後，就可以知道點部署按揭喇~ 如果仲係有唔明，歡迎再追問~

--博士仔

點解你淨係問小秘書？ 小書僮你唔在意咩？
--博士仔

原來小書僮都係女

可以呀，因為按揭審批準則係要求「首置」。而首置定義為你之前無樓，再買樓就是首置。印花稅同理。

以你個案為例，你換樓前如未賣樓，新樓印花稅係要以雙重印花稅計左先。係你半年內將舊樓賣出時，可向稅局申請退還多交的印花稅。如超出半年先賣出，就唔好意思喇，稅局會將個印花稅袋袋平安 。

同樣，做按揭時需要提交舊樓買賣合約以證明已回復首置身份，銀行先可以當你係首置咁比你上按保，否則只可做 6成按揭。

總結一下，先買後賣係好很煩的，現金首期要求都大。如先賣後買則不論稅或按揭都相對容易處理。

希望幫到你

--博士仔

按理是可以的 但都要了解番你份Acting 性質係咩，係將來會否仍然恆常咁出，呢個先係計唔計既重點~

想了解係咪確實可計，可以TG我地比份文件來睇睇。我地可以幫你向銀行審批部查詢，等你有更大信心去買樓做按揭

--博士仔

Sorry NO ！

唔講MC，銀行只要低於市價或估價 10-15%已唔接受申請。因為佢地會視交易為不尋常交易，覺得中間有問題。所以最盡只可低估價 1成成交~

實際操作可以搵唔同銀行做估價，了解邊間銀行估價低，再以個口估價平 1成做成交，咁就萬無一失了~

--博士仔

可以呀，可以照申請按揭，申請時寫明借到盡即可。

如到時批到 75%按揭既，你補 5%首期即可~ 如果真係想要多啲現金，又唔介意息率貴少少時，可以成功上會後再向按揭銀行申請私人貸款，息口約 3-5%，貸款額最高可批到樓價1成 ，視乎過唔過到收入供款比~

--博士仔