5. 轉按問題
轉按其實同再申請按揭無分別。都係準備文件、搵銀行、填申請表、等批etc
呢個方法過埋壓測架啦:
假設無任何私人貸款, 人工110倍 就係最多可借按揭的額度。
物業最新估值 * 按揭成數 - 現有按揭餘額 = 可套現現金
如可套現現金 = 零或正數,則可以做到轉按套現。
轉按前要諗清楚買樓目的,如:
1)短炒既,過3年印花稅就可以賣。
2)長揸既,建議 過2年 罰息期完後就要轉一轉,賺盡銀行現金回贈
以依家為例,銀行仍有 2.1% 現金回贈,假設十年間 (i) 回贈不變, (ii) 每過2年罰息期就轉按賺回贈,亦考慮埋金管局要求:現金回贈超過 1%就要扣減貸款額。
2.1%*5 = 10.5%
姐係十年間, 你咩都無做 ,淨係簽名轉按,銀行就幫你供左 10% 樓!
重未計你不斷翻按,將套出黎既錢再投資賺息差筆數!你話轉唔轉好~
1)按保費一次比既,過左罰息期轉,按保公司會按比例退番保費比你(詳情參考 #1 回覆)
2)按保費逐年比既,咁隨時走就走架啦,走左唔洗再比
如高成數轉高成數按揭,除左考慮罰息期,最主要考慮埋保費退到幾多、同新按要比幾多保費。
如考慮埋現金回贈,退同比對衝左既,值得做,因賺到銀行回贈。
但要比突既就建議一動不如一靜喇~
要睇情況, 舉2個例子:
1)
600萬做8成 = 借 480 萬
800萬做6成 = 借 480 萬
以上述例子轉按 只賺回贈 ,套唔到錢。
如物業升穿6球就已經做唔到按保,轉按係要貼錢。簡單例子:
2)
600萬做8成 = 借 480 萬
700萬做6成 = 借 420 萬
先忽略兩年供既息本,就咁轉按要 抬 60 萬 先轉到按
如可以 套現的額度 足夠找哂外債, 係可以的.
操作: 以轉按形式同新銀行申請時要求將套現既錢找TU數/街數,好多客都係咁樣做轉按/加按,慳息之餘又賺埋回贈~
例子:
物業估值 800萬
現有一按供剩 350萬
現有二按供剩 100萬
現有私人貸款 30萬
總外債 480萬
市值 800萬的樓,銀行可做 6成按揭 = 800萬*60% = 480萬。
係呢個情況,就可做到 vi 的做法,以轉按慳息。但留意,有啲行會因清數做法而批高啲息口,因呢類客屬不優質客戶,約批年息 2.4% - 3.5% 不等。