真 14嘅吸引力係俾啲買唔到企業債嘅人當買隻債券
我結論係預咗要捱 但派息應該穩陣; 個人意見 想買嘅巴絲考慮呢幾樣嘢:
1. cap rate assumption 呢個跟大飛哥學嘢 呢啲環境愈大愈好 起碼粒discount to NAV會接近現實多少少
2. 上份年報: 一年租金收33億 (office retail ~50/50) 經常性利潤大約20億 派普通股息大約14億 (呢到自己要做壓力測試究竟你覺得寫字樓租金會跌成點)
3. 加路連山道project capex - 我理解個項目 2021-2022 現金流表見到好似已經俾咗一半 (~100億); 呢到計自由現金流要考慮
4. 利園一期果啲翻新項目搞幾耐
5. 幾多%負債2023-2024 到期 - hibor 5% 去再融資都幾係野 始終好多債最少5年前發行
6. 利家有無動機去減派息 (呢個除非識人 唔係嘅話我都只係鳩估佢無呢個動機)
利申:持有14
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想佢升