撈左按揭好耐,你問我答(4)

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2019-03-26 14:57:14
4. 居屋問題

(i) 未補地價公屋/居屋可唔可以加按/轉按

可以, 但房署只接受下例原因申請加按/轉按:
1. 財務困難、欠下巨款
2. 子女升學
3. 醫療費用
4. 白事費用
5. 離婚分家產
以上原因必須附有證明文件

銀行只做未補公居買賣按揭,因為政府擔保。買左/想再轉按/加按,係無銀行做的,因為未補地價有一半業權係政府,想轉按/加按時必須拎房署同意信。

而呢封信唔係話拎就拎,除左要有上述理由,加佢批都要6-8個月外,房署最仆街係要拎預先審批信,唔係間間銀行肯出,所以極難攞。

因為咁搞到市場出左好多相應既財務/中介專做未補地價公居轉按,閒閒地都收人三四十萬去做。因為上述理由最容易達到既係財務問題。

求其去借條二按/業主貸款,就有合約比房署睇,叫佢搞。啲財務/中介往往捉住呢點,就劏啲業主,財務既收成廿幾三十里,中介既收成廿幾三十萬手續費,搞到成本好高。但當然,如真係清街數既,咁樣轉一轉都叫抵,因為上番銀行講緊2里幾息。但想套錢投資就要計一計成本喇...

(ii) 未補地價公屋/居屋點上會、點過收入支出比例

即使無入息都唔洗驚,因為政府擔保,所以係「申報」入息就得,唔洗「證實」入息。而且銀行唔理樓價最高批95%按揭,姐係層居1000萬都好,最低首期都係50萬。

(iii) 如未補地價公屋/居屋過左政府擔保既 30年 或 將近期滿, 點算

銀行有守則: 就住不同期滿狀態有不同成數批出。
- 如政府擔保10年內完, 銀行只會當私樓做, 最多做6成按揭, 且做唔到按保.

- 如 20年內完, 照舊正常做法, 但最長年期會 = 剩餘政府擔保期
2019-03-26 14:57:39
5. 轉按問題

轉按其實同再申請按揭無分別。都係準備文件、搵銀行、填申請表、等批etc

(i) 點樣可以快速知道自己人工最多借到幾錢?
呢個方法過埋壓測架啦:
假設無任何私人貸款,人工一萬可按揭借一球

(ii) 點計物業最高套到幾錢?
物業最新估值 * 按揭成數 - 現有按揭餘額 = 可套現現金

如可套現現金 = 零或正數,則可以做轉按。到時再揀要唔要錢都得

(iii) 點考慮轉唔轉按好?
轉按前要諗清楚買樓目的, 如:
1) 短炒既,過3年印花稅就可以賣. 或過2年罰息期後就轉按, 賺現金回贈

2) 長渣既,就唔好無端白事咁轉按。因為大家都知,所有放債公司都係先息後本,頭個幾年幾乎全部息咁濟。如你長渣,2年轉一轉,你永世都供唔完層樓

(iv) 之前做高成數按揭,想轉按點搞?
1)按保費一次比既,過左罰息期轉,按保公司會按比例退番保費比你
2)按保費逐年比既,咁隨時走就走架啦,走左唔洗再比

如高成數轉高成數按揭,除左考慮罰息期,最主要考慮埋保費退到幾多、同新按要比幾多保費。如退同比對衝左既,值得做,因賺到銀行回贈。但要比突既就建議一動不如一靜喇

(v) 如之前做按保, 物業升值左, 可以轉按套現, 賺回贈嗎?
要睇情況, 舉2個例子:
1)
600萬做8成 = 借 480 萬
800萬做6成 = 借 480 萬

以上述例子轉按只賺回贈,套唔到錢
如物業升穿6球就已經做唔到按保,轉按係要貼錢。簡單例子:
2)
600萬做8成 = 借 480 萬
700萬做6成 = 借 420 萬
先忽略兩年供既息本,就咁轉按要抬 60 萬先轉到按

(vi) 如有好多不同債務, 可以轉按一次清哂佢?
如可以套現額度足夠找哂外債, 係可以的.
操作: 以轉按形式同新銀行申請時要求將套現既錢找TU數/街數. 好多客都係咁樣做轉按/加按,慳息之餘又賺埋回贈
2019-03-26 14:57:56
申請按保的文件要求 (一定要齊備, 以下係最底要求)

(i) 穩定入息:
HKID
住證 ( 水, 電, 煤月結單)
3個月MPF, 糧單, 公司信/僱員合約, 銀行月結單 (Auto-pay/支票/公司轉數)
稅單 (有係最理想, 無但上面3個月既件齊哂既亦可.)
按揭供款表 及 按揭還款記錄 / 買賣合約
睇樓

(ii) 非穩定入息 (人工會計6個月平均):
HKID
住證 ( 水, 電, 煤月結單)
6個月MPF, 糧單, 公司信/僱員合約, 銀行月結單 (Auto-pay/支票/公司轉數)
稅單 (有係最理想, 無但上面6個月既件齊哂既亦可.)
按揭供款表 及 按揭還款記錄 / 買賣合約
睇樓

(iii) 非本地收入:
HKID
住證 ( 水, 電, 煤月結單)
6個月糧單, 公司信/僱員合約, 出糧銀行月結單
稅單 (有係最理想, 無但上面3個月既件齊哂既亦可.)
按揭供款表 及 按揭還款記錄 / 買賣合約
睇樓

特別條件:
- 海外工作收入必須佔申請個案中所有申請人的總收入50%以上
- 証明與香港有緊密連繫(1) 受聘於本地僱主 或 (2) 書面聲明有直系親屬(只限於父母、配偶及子女)現於本港定居。

(iv) 自僱人士:
HKID
BR, CI, NNC1
有效的執業證書(只適用於專業自僱人士)
住證 ( 水, 電, 煤月結單)
6個月公司 及 個人銀行月結單 及 內部帳
1年財務報告
稅單
按揭供款表 (睇到最新結餘) / 買賣合約
睇樓

*如屬獨資經營人士, 收入會以稅前盈利計算
如屬合資或有限公司, 收入仍以稅前盈利計算, 但會按照借款人佔公司多少股份比例計算
如公司蝕錢, 則不會計算借款人已出的薪金

非穩定入息例子:

1)地產(底薪加佣) 2)保險(純佣)

銀行對入息唔穩定既工,會睇6個月入息,計平均數。如非常不穩定,如6個月內,得中間卡啦有十幾萬佣,其餘得萬拎既,銀行會將入息打6-8折不等。

只要入息夠計,按保公司會照做照批的。如真係好擔心,可以搵銀行做預先批核,成功批核既,offer 一個月有效



1)雙糧,僱員合約有寫明既,會照除12計每月人工

2)花紅,因不穩定,銀行要求要做滿2年,睇兩年花紅,再計平均每月人工。工作不足2年則花紅不計

高成數注意 :
1)買既樓要業權清晰,不可被釘契。如天台或平台有潛建,一般會釘成棟樓,買呢啲單位時要問清楚AA,係咩潛建、法團有無傾過點處理(有啲外牆招牌、廣告等會涉及業主立案法團)。一般MC見到有釘都唔會做(但銀行6成會照做),如你真係好心儀個單位,但實力未足以應付到6成。建議先搵銀行做預批,佢地會上埋MC,批到有效期一個月,到時補張正約去就即刻上到會,唔洗再批過

2) 高成數按揭統一批的,市場只有三間按保公司:
i)HKMC ii)昆士蘭 iii)AIG
藍綠色同刀塔同三間都有合作
痕身同兩間
其餘同MC合作
利申只for 參考,無列足哂。但3間按保公司準則一樣,只係一間唔批可以搏懵試第二間,但有定心理準備,一間唔批第二間都難。

通常銀行只會幫你交去一間,批唔到就批唔到。要搵相熟做按揭既人先可以搏懵試多幾間。
2019-03-26 15:04:39
#1001
jason999
係咁銀行要睇幾多年既財務報表架?
謝謝!

過去12個月就可以架啦
2019-03-26 15:23:31
樓主你好
有d私人按揭問題想請教下你
可唔可以add我tg:@T_numb傾下?
唔知點解我add你既時候彈app
2019-03-26 15:36:43
岩岩已經add左樓主tg了 希望可以解答下
2019-03-27 10:58:48
收到
2019-03-27 15:03:24
層樓600萬
借480萬
銀行rebate 2.1%
個rebate 會點樣比番我?
唔係好知點運作


Drawdown 後一星期內自動轉帳去你按揭間行既銀行戶口

中介回贈就要Drawdown 後 3個月內,銀行出佣比個中介後,中介再回比你
2019-03-27 15:03:59
想請問一般要料靚大概要搞幾耐?


一星期也可
2019-03-27 15:04:10
我覆左你了,對嗎?
2019-03-27 15:31:34
覆左喇 好多謝樓主係tg既耐心解答
2019-03-27 16:25:26
有d人話 夠期就做轉按賺回贈
我轉按左一次 就夠期轉唔轉好
2019-03-27 18:49:55
博士你好,我過咗兩年罰息期,遇著樓市大升,可以轉按做6成按揭甩按保,但而家做H按嘅話,普遍都係供緊H cap,我而家個plan係p-3.1,但而家銀行都係做緊p-3,咁其實我可唔可以同行同plan做轉按?
2019-03-28 11:20:33
感謝支持 希望幫到手
2019-03-28 11:26:06
樓主你好
2019-03-28 12:29:02
我同男朋友加埋塭六萬
但底薪加埋先33000.
係咪完全冇可能9按
2019-03-28 15:16:27
non mean無上TU
2019-03-28 16:25:29
有更好既offer做咩唔轉,簽張野就有袋啦喎,why not bro
2019-03-28 16:39:04
如果冇其他心水行既,原行offer你接受到既,咁就原行搞
原行搞就唔洗咁煩,仲可以慳返幾千銀律費師
BTW巴打而家係邊間緊?
2019-03-28 16:51:22
正常情況係架,因為如果要計佣金作為收入既一部份去計算,按揭成數最多只可以做到8成
2019-03-28 17:51:59
請問咁有冇例外情況,例如有熟銀行朋友?
2019-03-28 18:42:21
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