[樓價升跌冇人知，投資自理]低調置業討論區(15)

我個人觀察，有力供有首期嘅首置者買唔到樓原因

1. 以自己收入衡量樓價高低
2. 將賺錢放咗首位，唔係自己需要行先
3. 自認睇通後市，不論升市跌市
4. 冇勇氣每月供款，認為係負擔

最後長期成為租客，拒絕承認現實，「我冇錯、係市場嘅錯」，做成心理唔健康

其實第4點唔係好明佢地心態係乜，租樓都要每月俾錢架喇

我個人觀察，有力供有首期嘅首置者買唔到樓原因

1. 以自己收入衡量樓價高低
2. 將賺錢放咗首位，唔係自己需要行先
3. 自認睇通後市，不論升市跌市
4. 冇勇氣每月供款，認為係負擔

最後長期成為租客，拒絕承認現實，「我冇錯、係市場嘅錯」，做成心理唔健康

之前睇過Decision Making 嘅書
似係Escalation of commitment，一個人就算明知錯嘅嘢，但投資左太多落去(租左一段年期嘅樓) 唔會認為自己係錯

但租樓唔係投資喎

我個人觀察，有力供有首期嘅首置者買唔到樓原因

1. 以自己收入衡量樓價高低
2. 將賺錢放咗首位，唔係自己需要行先
3. 自認睇通後市，不論升市跌市
4. 冇勇氣每月供款，認為係負擔

最後長期成為租客，拒絕承認現實，「我冇錯、係市場嘅錯」，做成心理唔健康

其實第4點唔係好明佢地心態係乜，租樓都要每月俾錢架喇

老實講，我自己咁睇
當你租樓 15k，可以搵到港島/九龍 兩房。
你買層4球做9成，每月供都係$15k

兩者你都可以歸入住屋支出，有好多人話供樓係自己，租樓係幫人地供。
但供樓係自己 呢個諗法，係Base on 層樓價值不變。

買樓或多或少都係睇個市會上
用金融角度，買樓即係Long 緊樓市，租樓基本上係Long緊Put。

我個人觀察，有力供有首期嘅首置者買唔到樓原因

1. 以自己收入衡量樓價高低
2. 將賺錢放咗首位，唔係自己需要行先
3. 自認睇通後市，不論升市跌市
4. 冇勇氣每月供款，認為係負擔

最後長期成為租客，拒絕承認現實，「我冇錯、係市場嘅錯」，做成心理唔健康

之前睇過Decision Making 嘅書
似係Escalation of commitment，一個人就算明知錯嘅嘢，但投資左太多落去(租左一段年期嘅樓) 唔會認為自己係錯

但租樓唔係投資喎

我另一個Reply 有講多少少我點睇

我個人觀察，有力供有首期嘅首置者買唔到樓原因

1. 以自己收入衡量樓價高低
2. 將賺錢放咗首位，唔係自己需要行先
3. 自認睇通後市，不論升市跌市
4. 冇勇氣每月供款，認為係負擔

最後長期成為租客，拒絕承認現實，「我冇錯、係市場嘅錯」，做成心理唔健康

其實第4點唔係好明佢地心態係乜，租樓都要每月俾錢架喇

老實講，我自己咁睇
當你租樓 15k，可以搵到港島/九龍 兩房。
你買層4球做9成，每月供都係$15k

兩者你都可以歸入住屋支出，有好多人話供樓係自己，租樓係幫人地供。
但供樓係自己 呢個諗法，係Base on 層樓價值不變。

買樓或多或少都係睇個市會上
用金融角度，買樓即係Long 緊樓市，租樓基本上係Long緊Put。

有啲唔同意，就算層樓價值變到0，層樓都係你既，係ownership問題，同埋供樓都會有供完既一日，租樓就要租到你入棺材果日

我個人觀察，有力供有首期嘅首置者買唔到樓原因

1. 以自己收入衡量樓價高低
2. 將賺錢放咗首位，唔係自己需要行先
3. 自認睇通後市，不論升市跌市
4. 冇勇氣每月供款，認為係負擔

最後長期成為租客，拒絕承認現實，「我冇錯、係市場嘅錯」，做成心理唔健康

其實第4點唔係好明佢地心態係乜，租樓都要每月俾錢架喇

老實講，我自己咁睇
當你租樓 15k，可以搵到港島/九龍 兩房。
你買層4球做9成，每月供都係$15k

兩者你都可以歸入住屋支出，有好多人話供樓係自己，租樓係幫人地供。
但供樓係自己 呢個諗法，係Base on 層樓價值不變。

買樓或多或少都係睇個市會上
用金融角度，買樓即係Long 緊樓市，租樓基本上係Long緊Put。

差餉物業估價署比嘅info: 2006年租金中位數5100,2016年係10000,租金佔收入由23.5%升到30%,即係仲有加租空間，35-40%冇難度，供樓壓力測試係5成左右，只要租上四年，以樓價3%計，已經要等跌超過一成，越拖耐越要跌得多先cover返條數

今日沈大師繼續托樓市，真係一路走來始終如一

【實戰理論】市場完全放下危機意識（沈振盈）（MAR 20）
2017-3-20 8:45:42

去週美國加息之後，美股興奮了一天之後，連續兩天都出現調整，走勢並未受惠到市場所演繹的「放鴿」言論。但偏偏香港股市、樓市卻瘋癲起來，恆指創一年新高，新盤亦賣個滿堂紅。雖然今次議息聲明，跟過去兩次聲明的語調並無改變，但不知何解，市場卻極度亢奮，完全將存在着的風險及危機，置諳不理。可能是大家將入市意欲抑壓了太久，又見大市並沒有太大的跌勢，因而引發了「恐慌入市」的情緒。特到是樓市，買家大部分是本地投資者，而且是過去一直保守、不敢入市的投資者，並不是一直傳聞的內地買家。

筆者一直強調的危機，是在加息週期中，資金的去槓桿化。全球收水已是大勢所趨，大孖沙、大基金，正在部署套現行動，自然在市場上製造「甚麼也不怕」的氣氛。一般普羅大眾，自然不懂得箇中原諉，容易受市場情緒所牽引。事實上，市場一直渲染着的「北市南調」，有點兒似是而非。大陸資金，在股市中已並不明顯，在樓市中就更加是「只聞樓梯響」，其實只是本地人追貨而已。

美國加了三次息，本年內仍會加兩至三次，港美息差擴闊的壓力，會越來越大。隨著時間的發酵，套息盤將令銀行體系結餘下降，到時便會將拆息突然挾升，引來了走資危機。過去兩個多月，港匯持續走軟，似乎市場仍未有將此現象作出反映，完全忽略了危機的存在。

沈振盈

http://www.winmoney.hk/famous/71649/

我個人觀察，有力供有首期嘅首置者買唔到樓原因

1. 以自己收入衡量樓價高低
2. 將賺錢放咗首位，唔係自己需要行先
3. 自認睇通後市，不論升市跌市
4. 冇勇氣每月供款，認為係負擔

最後長期成為租客，拒絕承認現實，「我冇錯、係市場嘅錯」，做成心理唔健康

其實第4點唔係好明佢地心態係乜，租樓都要每月俾錢架喇

老實講，我自己咁睇
當你租樓 15k，可以搵到港島/九龍 兩房。
你買層4球做9成，每月供都係$15k

兩者你都可以歸入住屋支出，有好多人話供樓係自己，租樓係幫人地供。
但供樓係自己 呢個諗法，係Base on 層樓價值不變。

買樓或多或少都係睇個市會上
用金融角度，買樓即係Long 緊樓市，租樓基本上係Long緊Put。

差餉物業估價署比嘅info: 2006年租金中位數5100,2016年係10000,租金佔收入由23.5%升到30%,即係仲有加租空間，35-40%冇難度，供樓壓力測試係5成左右，只要租上四年，以樓價3%計，已經要等跌超過一成，越拖耐越要跌得多先cover返條數

所以結論都係盡快諗下點樣買多間收租

有個問題，如果我做擔保，我再買多一層樓的話入息點計？
係咪就咁將我入息減左個每月供款，剩低嘅入息就可以再用黎做另一層樓嘅壓測？

我個人觀察，有力供有首期嘅首置者買唔到樓原因

1. 以自己收入衡量樓價高低
2. 將賺錢放咗首位，唔係自己需要行先
3. 自認睇通後市，不論升市跌市
4. 冇勇氣每月供款，認為係負擔

最後長期成為租客，拒絕承認現實，「我冇錯、係市場嘅錯」，做成心理唔健康

無V巴咁多經驗

但作為首置過路人，真係計過度過好耐，最後依家供款入息比例雖然唔過20%，但都覺得每個月無咩錢剩

果陣我係咁諗，好多人都會比較以前，即使以前係高息，但乘返借款額，其實每月供款額可能同依家借多Ｄ但２厘息一樣。十年前後，畢業後人工無大額度加，大家都係儲５年，以前首期相對低，比依家入場門檻低(好似閒閒地都70、80萬)，所以我都會覺得以前入市會相對容易。有錯別屌，不過時移勢逆，依家呢個世代負擔到咩就買咩

二線上車屋苑搶到癲　6成冇晒鎖匙盤
03月19日(日) 22:09

最近二手樓市出現小陽春，買家爭相入市搶盤，連二線盤都幾乎被搶光。「東網」以17個主要二線上車盤計，有10個、即佔6成現時出現「零」鎖匙盤，沙田偉華中心及青衣青怡花園即使連業主盤及連約盤計，現時放盤量亦較去年底加辣前勁減6成至7成。期內葵涌新葵芳花園入場費更急升15.8%至由498萬元起。有學者形容，樓市已十分瘋狂，缺盤令市場添隱憂，增加日後爆破危機。

住宅買賣放盤主要分鎖匙盤、業主盤及連約盤等，其中鎖匙盤即業主將鎖匙放於代理行，準買家可隨時睇盤，較受用家追捧。本報統計17個二線上車屋苑，現有10個屋苑出現零鎖匙盤，即使連同業主盤計，17個屋苑放盤量亦較去年底加辣前大減10%至70%，當中以青怡花園減幅最大。

中原黎子華稱，近日青衣區內上車盤被快速吸納，500萬元以下私樓放盤大減，青怡花園更僅餘約6個放盤，較加辣前減70%，當中沒有鎖匙盤，現時入場費相比加辣前，短短約4個多月已升約14.6%，現時放盤叫價約470萬元起。同區翠怡花園兩房戶，曾於6日內三度破頂，現時兩房戶入場叫價由410萬元起，現時僅餘約35個放盤，僅餘1個鎖匙盤。

沙田二線屋苑近日成市場焦點，頻錄破頂成交。美聯陳國良稱，沙田偉華中心放盤量較去年底少60%，現時更出現零匙盤情況，屋苑入場費由480萬元起，較加辣前叫價420萬元，上升約14.3%。他續稱，同區沙田第一城等一線屋苑放盤價上升，購買力因而流向入場門檻較低的二線屋苑，帶動沙田市中心三月暫錄至少15宗買賣，已追貼二月全月17宗水平。

沙田河畔花園最後一個鎖匙盤近期呎價衝破1.74萬元高位，成該區細價樓之癲。美聯陸學恩稱，該屋苑放盤量現有約30個，但貼市價放盤不足10個，去年底仍有2至3個鎖匙盤，但現已全數消失。屋苑在加辣前入場叫價約360萬元起，加辣後一度跌到340萬至350萬元，但現已回升至380萬元，數月間上升11.8%。

六福行黎樹森稱，粉嶺區現時放盤量屬歷年新低，以花都廣場為例，僅餘約19個放盤，較去年底大減52.5%，當中並沒有可即時睇樓的鎖匙盤，至於碧湖花園期內放盤量亦減少逾57%，跌至僅15個。他補充，由於兩房戶業主換樓困難，部分區內業主到外區睇樓後，發現未能追上樓價升幅，最終要放棄換樓。

盤源減少，間接推高樓價，上述17個二線屋苑中，以新葵芳花園入場費較加辣前升幅最顯著，期內急升15.8%，最新叫價498萬元起。至於屯門時代廣場期內入場費叫價亦升12%至360萬元。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱，當一線屋苑樓價被搶高，買家自然轉買二線屋苑，因而令其樓價上升，個別連租約單位都照搶。他指出，樓市已十分瘋狂，缺盤令市場增隱憂，深化日後爆破危機。而今年樓價仍有機會回落，但外圍因素影響較大，升得愈急、日後亦會跌得愈急，尤其是細單位。

有個問題，如果我做擔保，我再買多一層樓的話入息點計？
係咪就咁將我入息減左個每月供款，剩低嘅入息就可以再用黎做另一層樓嘅壓測？

擔保再買樓，前面條數係成條當你孭哂咁計
即係當你月入40K，幫人擔保左層樓月供20K，咁後面你再買樓銀行只會當你入息得返20K

我個人觀察，有力供有首期嘅首置者買唔到樓原因

1. 以自己收入衡量樓價高低
2. 將賺錢放咗首位，唔係自己需要行先
3. 自認睇通後市，不論升市跌市
4. 冇勇氣每月供款，認為係負擔

最後長期成為租客，拒絕承認現實，「我冇錯、係市場嘅錯」，做成心理唔健康

無V巴咁多經驗

但作為首置過路人，真係計過度過好耐，最後依家供款入息比例雖然唔過20%，但都覺得每個月無咩錢剩

果陣我係咁諗，好多人都會比較以前，即使以前係高息，但乘返借款額，其實每月供款額可能同依家借多Ｄ但２厘息一樣。十年前後，畢業後人工無大額度加，大家都係儲５年，以前首期相對低，比依家入場門檻低(好似閒閒地都70、80萬)，所以我都會覺得以前入市會相對容易。有錯別屌，不過時移勢逆，依家呢個世代負擔到咩就買咩

我係香港2012年尾先買樓的，原因係死約完咗業主收樓，當然我本身有足夠能力置業，之前唔買係等跌，結果後嚟嗰業主幫我打破心魔，改變咗用自己需要去睇樓市嘅眼光，我寧願比貴多少都唔想再搬，丟咗好多傢私，人又辛苦，跌一成補唔返

03月19日(日)

近日多個大型新盤開售，包括區內將軍澳南新盤，搶去大批二手客源，使區內二手屋苑僅錄零星交投。該區東港城1座中層E室，座向東南方，議價後以780萬港元成交，實用呎價12,601元。至於近期頻錄高價個案的天水圍嘉湖山莊，有一手業主亦趁機出貨，以495萬元沽出持有近22年的單位。

港島

●西半山榮華閣低層B室，實用面積1,034方呎，以3房包括套房間隔，另連有露台，景觀開揚，以1,520萬元將單位易手，實用呎價14,700元。原業主於2012年10月以1,345萬元買入該單位，持貨5年，帳面獲利175萬元。

●灣仔囍滙2座中層R室，實用面積約340方呎，單位為開放式間隔，外望可享開揚景色。業主放盤約4個月，叫價企硬，雙方在零議價空間下，以830萬元交吉易手，實用呎價約24,412元。原業主於2013年12月以約693.9萬元買入上址，期內升值約20%。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
九龍

●將軍澳東港城1座中層E室，實用面積619方呎，以3房包括套房間隔，座向東南方，享街景，議價後以780萬元成交，實用呎價12,601元。

●將軍澳彩明苑F座極高層2室，實用面積650方呎，屬3房包括套房間隔，享向東街景，以綠表價510萬元易手，實用呎價7,846元。原業主於2001年8月以138.92萬元買入上址，期內升值逾371萬元。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
新界

●天水圍嘉湖山莊近期樓價屢創新高，有一手業主亦趁機出貨。屋苑景湖居13座低層B室，實用面積630方呎，屬3房包括套房間隔，放盤2天，速以495萬元沽出，實用呎價7,857元。原業主於1995年7月以147.6萬元一手購入，帳面現獲利逾347萬元。

●屯門景峰花園錄得一宗區內客之「即睇即租」個案，該單位為2座中層H室，實用面積409方呎，2房2廳間隔。該名租客鍾情單位客廳及房間均向南座擁開揚景，且業主得悉租客會一次過預繳一年租金，即時調減月租200元，以8,800元租出，呎租21.5元。

●沙田銀禧花園2座高層E室，實用面積約506方呎，2房間隔，獲用家以約662萬元購入，實用呎價約13,083元，創屋苑同類新高。原業主於2012年7月份以約372萬元購入上述物業，是次轉售帳面賺約290萬元。

2017年03月20日(Mon)

香港文匯報訊（記者 蔡競文）新盤銷情熱爆，買家奮不顧身飛撲入市，新盤兩日沽出近千伙，財政司司長陳茂波昨直言對樓市重新熾熱感到憂心。他指，受過去數年樓價不停上升影響，市民不自覺間傾向忽略正在逐漸轉向的市場因素，憧憬「樓價只升不跌」，隨着本港利率可能上升，情況「實在令人擔心」。他強調，現階段不會「減辣」或「撤招」，更會繼續運用需求管理措施防範樓泡。

憂慮「樓價只升不跌」說法
陳茂波昨在網誌中表示，可能受過去數年樓價不停上升影響，許多市民不自覺間傾向忽略正在逐漸轉向的市場因素，因而繼續懷有「樓價只升不跌」的預期。在去年11月政府提高已擁有物業人士購買住宅物業的印花稅後，樓市一度冷卻，投資需求亦大幅減少。但市場資訊顯示，近期樓市又再度活躍，樓價亦有回升的跡象。隨着本地利率可能會逐步上升，加上供求情況改變，樓市要面對的風險亦會逐步加大。

他表示，在政府不斷增加土地及房屋供應下，加上外圍經濟及金融環境轉變，影響樓市的基本因素已起了根本的變化。他指，「在基本市場因素正在轉向的情況下，市場仍然再趨熾熱，實在令人擔心。故此，各種需求管理措施仍須繼續，在這階段，我實在看不到有條件或空間『減辣』或『撤招』。」、「政府會繼續致力增加土地和住宅供應，也會繼續適當運用需求管理措施以防範樓市泡沫風險。」暗示會對樓市加辣。

樓價較08年低位累升兩倍
陳茂波指，過去數年，由於本地住宅供求失衡，又遇上環球利率超低和大量資金湧入香港的大環境，樓市表現異常暢旺，今年1月的整體樓價較2008年的低位已累計上升195%，較1997年的高峰也顯著高出近八成。市民的負擔比率在去年第四季惡化至約63%，遠高於1996至2015年期間46%的長期平均水平。
縱使本港銀行同業拆息目前仍處於低水平，至今亦未有任何本港銀行宣佈加息，但在聯繫匯率制度下，隨着港美息差擴闊，港息最終都會跟隨美息走勢。現時一般樓宇按息只有約2厘水平，未來兩三年利息累計升幅可能達2厘或以上，這加幅會大大增加供樓人士的壓力。而一旦國際資金流出現逆轉，資金加快流出本港，本港的利息更可能會急速上升。

他認為，「樓價只升不跌」的說法欠缺客觀根據。過去數次美國利率踏入上升周期，本港樓價的升勢大致都會放緩、甚至由升轉跌。就以上一次美國加息周期（2004年至2006年）為例，香港的利率上升不久後，本港的樓價便出現下調。

他呼籲，「置業是許多市民一生中最重要的投資決定，但在基本市場因素已經出現根本性轉變的今天，作出置業決定前一定要加倍留意各種風險，務必要小心為上。」

有個問題，如果我做擔保，我再買多一層樓的話入息點計？
係咪就咁將我入息減左個每月供款，剩低嘅入息就可以再用黎做另一層樓嘅壓測？

擔保再買樓，前面條數係成條當你孭哂咁計
即係當你月入40K，幫人擔保左層樓月供20K，咁後面你再買樓銀行只會當你入息得返20K

謝。
咁條數都仲有得計

我個人觀察，有力供有首期嘅首置者買唔到樓原因

1. 以自己收入衡量樓價高低
2. 將賺錢放咗首位，唔係自己需要行先
3. 自認睇通後市，不論升市跌市
4. 冇勇氣每月供款，認為係負擔

最後長期成為租客，拒絕承認現實，「我冇錯、係市場嘅錯」，做成心理唔健康

無V巴咁多經驗

但作為首置過路人，真係計過度過好耐，最後依家供款入息比例雖然唔過20%，但都覺得每個月無咩錢剩

果陣我係咁諗，好多人都會比較以前，即使以前係高息，但乘返借款額，其實每月供款額可能同依家借多Ｄ但２厘息一樣。十年前後，畢業後人工無大額度加，大家都係儲５年，以前首期相對低，比依家入場門檻低(好似閒閒地都70、80萬)，所以我都會覺得以前入市會相對容易。有錯別屌，不過時移勢逆，依家呢個世代負擔到咩就買咩

我係香港2012年尾先買樓的，原因係死約完咗業主收樓，當然我本身有足夠能力置業，之前唔買係等跌，結果後嚟嗰業主幫我打破心魔，改變咗用自己需要去睇樓市嘅眼光，我寧願比貴多少都唔想再搬，丟咗好多傢私，人又辛苦，跌一成補唔返

我都搬過幾次，其實每次搬屋都有成本。

好在未有小朋友，唔係成本更大

二線上車屋苑搶到癲　6成冇晒鎖匙盤
03月19日(日) 22:09

最近二手樓市出現小陽春，買家爭相入市搶盤，連二線盤都幾乎被搶光。「東網」以17個主要二線上車盤計，有10個、即佔6成現時出現「零」鎖匙盤，沙田偉華中心及青衣青怡花園即使連業主盤及連約盤計，現時放盤量亦較去年底加辣前勁減6成至7成。期內葵涌新葵芳花園入場費更急升15.8%至由498萬元起。有學者形容，樓市已十分瘋狂，缺盤令市場添隱憂，增加日後爆破危機。

住宅買賣放盤主要分鎖匙盤、業主盤及連約盤等，其中鎖匙盤即業主將鎖匙放於代理行，準買家可隨時睇盤，較受用家追捧。本報統計17個二線上車屋苑，現有10個屋苑出現零鎖匙盤，即使連同業主盤計，17個屋苑放盤量亦較去年底加辣前大減10%至70%，當中以青怡花園減幅最大。

中原黎子華稱，近日青衣區內上車盤被快速吸納，500萬元以下私樓放盤大減，青怡花園更僅餘約6個放盤，較加辣前減70%，當中沒有鎖匙盤，現時入場費相比加辣前，短短約4個多月已升約14.6%，現時放盤叫價約470萬元起。同區翠怡花園兩房戶，曾於6日內三度破頂，現時兩房戶入場叫價由410萬元起，現時僅餘約35個放盤，僅餘1個鎖匙盤。

沙田二線屋苑近日成市場焦點，頻錄破頂成交。美聯陳國良稱，沙田偉華中心放盤量較去年底少60%，現時更出現零匙盤情況，屋苑入場費由480萬元起，較加辣前叫價420萬元，上升約14.3%。他續稱，同區沙田第一城等一線屋苑放盤價上升，購買力因而流向入場門檻較低的二線屋苑，帶動沙田市中心三月暫錄至少15宗買賣，已追貼二月全月17宗水平。

沙田河畔花園最後一個鎖匙盤近期呎價衝破1.74萬元高位，成該區細價樓之癲。美聯陸學恩稱，該屋苑放盤量現有約30個，但貼市價放盤不足10個，去年底仍有2至3個鎖匙盤，但現已全數消失。屋苑在加辣前入場叫價約360萬元起，加辣後一度跌到340萬至350萬元，但現已回升至380萬元，數月間上升11.8%。

六福行黎樹森稱，粉嶺區現時放盤量屬歷年新低，以花都廣場為例，僅餘約19個放盤，較去年底大減52.5%，當中並沒有可即時睇樓的鎖匙盤，至於碧湖花園期內放盤量亦減少逾57%，跌至僅15個。他補充，由於兩房戶業主換樓困難，部分區內業主到外區睇樓後，發現未能追上樓價升幅，最終要放棄換樓。

盤源減少，間接推高樓價，上述17個二線屋苑中，以新葵芳花園入場費較加辣前升幅最顯著，期內急升15.8%，最新叫價498萬元起。至於屯門時代廣場期內入場費叫價亦升12%至360萬元。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱，當一線屋苑樓價被搶高，買家自然轉買二線屋苑，因而令其樓價上升，個別連租約單位都照搶。他指出，樓市已十分瘋狂，缺盤令市場增隱憂，深化日後爆破危機。而今年樓價仍有機會回落，但外圍因素影響較大，升得愈急、日後亦會跌得愈急，尤其是細單位。

缺盤令市場添隱憂，增加日後爆破危機。

有冇人知個關係係邊 就係簡單因為缺盤挾左個價上去所以就增加左爆破危機? 睇上去好似無邏輯可言

二線上車屋苑搶到癲　6成冇晒鎖匙盤
03月19日(日) 22:09

最近二手樓市出現小陽春，買家爭相入市搶盤，連二線盤都幾乎被搶光。「東網」以17個主要二線上車盤計，有10個、即佔6成現時出現「零」鎖匙盤，沙田偉華中心及青衣青怡花園即使連業主盤及連約盤計，現時放盤量亦較去年底加辣前勁減6成至7成。期內葵涌新葵芳花園入場費更急升15.8%至由498萬元起。有學者形容，樓市已十分瘋狂，缺盤令市場添隱憂，增加日後爆破危機。

住宅買賣放盤主要分鎖匙盤、業主盤及連約盤等，其中鎖匙盤即業主將鎖匙放於代理行，準買家可隨時睇盤，較受用家追捧。本報統計17個二線上車屋苑，現有10個屋苑出現零鎖匙盤，即使連同業主盤計，17個屋苑放盤量亦較去年底加辣前大減10%至70%，當中以青怡花園減幅最大。

中原黎子華稱，近日青衣區內上車盤被快速吸納，500萬元以下私樓放盤大減，青怡花園更僅餘約6個放盤，較加辣前減70%，當中沒有鎖匙盤，現時入場費相比加辣前，短短約4個多月已升約14.6%，現時放盤叫價約470萬元起。同區翠怡花園兩房戶，曾於6日內三度破頂，現時兩房戶入場叫價由410萬元起，現時僅餘約35個放盤，僅餘1個鎖匙盤。

沙田二線屋苑近日成市場焦點，頻錄破頂成交。美聯陳國良稱，沙田偉華中心放盤量較去年底少60%，現時更出現零匙盤情況，屋苑入場費由480萬元起，較加辣前叫價420萬元，上升約14.3%。他續稱，同區沙田第一城等一線屋苑放盤價上升，購買力因而流向入場門檻較低的二線屋苑，帶動沙田市中心三月暫錄至少15宗買賣，已追貼二月全月17宗水平。

沙田河畔花園最後一個鎖匙盤近期呎價衝破1.74萬元高位，成該區細價樓之癲。美聯陸學恩稱，該屋苑放盤量現有約30個，但貼市價放盤不足10個，去年底仍有2至3個鎖匙盤，但現已全數消失。屋苑在加辣前入場叫價約360萬元起，加辣後一度跌到340萬至350萬元，但現已回升至380萬元，數月間上升11.8%。

六福行黎樹森稱，粉嶺區現時放盤量屬歷年新低，以花都廣場為例，僅餘約19個放盤，較去年底大減52.5%，當中並沒有可即時睇樓的鎖匙盤，至於碧湖花園期內放盤量亦減少逾57%，跌至僅15個。他補充，由於兩房戶業主換樓困難，部分區內業主到外區睇樓後，發現未能追上樓價升幅，最終要放棄換樓。

盤源減少，間接推高樓價，上述17個二線屋苑中，以新葵芳花園入場費較加辣前升幅最顯著，期內急升15.8%，最新叫價498萬元起。至於屯門時代廣場期內入場費叫價亦升12%至360萬元。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱，當一線屋苑樓價被搶高，買家自然轉買二線屋苑，因而令其樓價上升，個別連租約單位都照搶。他指出，樓市已十分瘋狂，缺盤令市場增隱憂，深化日後爆破危機。而今年樓價仍有機會回落，但外圍因素影響較大，升得愈急、日後亦會跌得愈急，尤其是細單位。

缺盤令市場添隱憂，增加日後爆破危機。

有冇人知個關係係邊 就係簡單因為缺盤挾左個價上去所以就增加左爆破危機? 睇上去好似無邏輯可言

可能佢覺得同股市搭棚個道理一樣。

有個問題，如果我做擔保，我再買多一層樓的話入息點計？
係咪就咁將我入息減左個每月供款，剩低嘅入息就可以再用黎做另一層樓嘅壓測？

擔保再買樓，前面條數係成條當你孭哂咁計
即係當你月入40K，幫人擔保左層樓月供20K，咁後面你再買樓銀行只會當你入息得返20K

謝。
咁條數都仲有得計

按揭額=月入/2 - 擔保額
利申：純粹計數

【市民心聲】陳太：港人永遠俾層樓綁住腳

【新增影片】太古城業主陳太啱啱經過尖沙嘴港威中心，未睇過將軍澳新盤，咪來睇下。睇完覺得綠化面積高，唔會話密質質屏風樓。「價錢無辦法，因為市場價格係咁樣，當然想買想低啲啦，但市場咁樣無得變。加息?而家好似美國加息，香港唔跟隨，所以無乜影響。

「頭先問個sales，有300萬首期可以買到啲咩樓，佢話只可以買啲細單位。感想?早啲入市好，還是再遲入市，遲啲可能300萬未必做到幾多野。俾個小朋友，乜都好，投資又好。小朋友都廿歲，要諗。」

外國人永遠唔會搵層樓綁住自己，香港人永遠將香港樓綁住兩隻腳。無辦法，尤其是香港咁多外來資金，外來有好多人可以衝擊香港人的能力。樓係咪真是咁多香港人買呢，啱係。外資購買力令市場咁熾熱。」

陳太續稱，是地道香港人，無可能唔知道環境的變遷，錢只會越來越貶值。「頭先問過如果放租放幾錢，佢(經紀)話兩萬零蚊，俾首期，放租出去，月供都是三千零蚊啫。變遷，造就而家有一個咁既市場，是為子女去諗。我發覺，我都遲。」

記者：陳家雄
http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=56450473&category_guid=7015342&category=instant&issue=20170319

Monterey 細單位 300萬首期 可以租到2萬幾?
係真唔係?

利申 : 新手

有個問題，如果我做擔保，我再買多一層樓的話入息點計？
係咪就咁將我入息減左個每月供款，剩低嘅入息就可以再用黎做另一層樓嘅壓測？

擔保再買樓，前面條數係成條當你孭哂咁計
即係當你月入40K，幫人擔保左層樓月供20K，咁後面你再買樓銀行只會當你入息得返20K

謝。
咁條數都仲有得計

按揭額=月入/2 - 擔保額
利申：純粹計數

都仲拆到層4球。但已經無4球盤

新葵芳花園好細，唔知係咪我朋友係細單位原因，個廳放台麻雀已經無地方郁

我個人觀察，有力供有首期嘅首置者買唔到樓原因

1. 以自己收入衡量樓價高低
2. 將賺錢放咗首位，唔係自己需要行先
3. 自認睇通後市，不論升市跌市
4. 冇勇氣每月供款，認為係負擔

最後長期成為租客，拒絕承認現實，「我冇錯、係市場嘅錯」，做成心理唔健康

之前睇過Decision Making 嘅書
似係Escalation of commitment，一個人就算明知錯嘅嘢，但投資左太多落去(租左一段年期嘅樓) 唔會認為自己係錯

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