上年既今日， 我選擇左租樓，冇買到

供15000樓起碼有7000係自己
一年84000
二年168000
我唔計你樓供升跌 老實講樓價有幾可跌

如果係新界樓都幾千萬的話 咁我到時一定偷渡去日本hea活香港樓收租

利申：供緊大西北樓

30後年退休住邊，繼續租？

食兩個大浪
講就易

舊年
年年都舊年咁？

個個都賺，啲錢邊度黎？

睇到尾個重點係每年10%
三十年 每年10%
仲使番工？退休過台灣都得啦
剩係一個金融風暴都打柴
點keep到每年10%

上面個個係到針住樓主10%回報做咩事，人地都講左係leverage買BB+ bond la。d人係咪唔知咩叫bond，竟然會話未必每年都有呢個回報?! 買bond個return係買個刻就計到數啦，唔係點叫固定收益產品。。。除非佢中間default啫，不過基本上就算係BB grade既債平均講都係低風險過樓囉。。。
不過太detail la，樓主其實係想講租vs買計數個時唔好唔理個機會成本，咁呢樣個個唔同既，何必question人地，人地仲要好好人咁話埋俾你聽個方法袋錢入你袋tim
買樓其實真係贏在有槓桿 (所以成日話full pay個d你就知佢唔識玩)，如果你係其他地方都做到槓桿 (股/債/做生意等) 真係可以追上佢
話被迫遷個d，我又真係想知有幾多講既人被人迫過bor (唔計劏房)? 我身邊就真係未聽過，自己想搬轉環境就有，始終唔續租既話租客同業主雙方都要俾成本搵下家

leverage買bb+bond 風險低過買樓

銀行仲推出埋 供息不供本1年

大家玩過股票都知
年年10%有幾難大家都知
人地盈富每年有7%已經算好高回報
樓主自己一丁友又唔係行內人諗住年年穩袋10%會唔會攪笑左d

哦好呀 留tg

過左一年，想分享一個故事。
希望有諗過租樓vs 買樓既可以做個參考。
上年既今日，我28歲，睇中左一層500萬既單位。
我問左好多人，10個有9個都叫我去買樓。
佢地既邏輯係，租樓＝幫人供，30年後乜都冇。

如果買既話，首期連佣金雜項120萬，月供15000。
租金，當時都係15000

諗左好耐，我決定左租 ，考慮以下幾樣野
1）買樓係投資 ，租樓係消費，但買樓如果自住，其實供款一樣係消費(甚至係還債)
所以我當時諗，我買樓既oppotunity cost 係120萬首期，同管理費/維修。
我有冇可能用呢筆錢放係回報更大既地方。

我計左幾條數
a) 假設30年後，層樓都只係值500萬。我只需要呢120萬首期，買張30yr treasury, 再用啲國債refinance 去買BB+ 6%-7% yield 既債，基本上可以係無乜風險既情況底下，賺返層樓。（呢個case 我假設樓價冇升，所以租金都唔會升)

b) 假設30年後，層樓升到2000萬, 租金30年後已經升到5萬。我如果呢30年將呢120萬首期+每個月千幾管理費+維修費，擺去每年有10%既回報，我筆錢一樣可以變成2000萬。

2) 如果買樓，30年總利息160萬，未計加息。即係30年後，層樓如果冇升值，我係蝕左錢。

最後我㨂左租，一年過左，我手頭上既120萬，上年好好彩，賺到既錢夠俾租有突。
我唔敢講30年後會點，但係我過去一年冇後悔，仲有閒錢去旅行，上堂。

買樓唔係一定岩，每個人都有自己覺得好既選擇。但希望大家都會去思考，唔好人地話租樓係幫人供樓，就代表租樓一定係垃圾。

買咩每年保證有10%回報？

9%穩陣
你心目中睇嚟冇乜野係大風險

十年搬過四次

純分析 首先假設30年後層樓無比人共產到

a) 假設30年後，層樓都只係值500萬。我只需要呢120萬首期，買張30yr treasury, 再用啲國債refinance 去買BB+ 6%-7% yield 既債，基本上可以係無乜風險既情況底下，賺返層樓。（呢個case 我假設樓價冇升，所以租金都唔會升)

b) 假設30年後，層樓升到2000萬, 租金30年後已經升到5萬。我如果呢30年將呢120萬首期+每個月千幾管理費+維修費，擺去每年有10%既回報，我筆錢一樣可以變成2000萬。

```
[1]https://www.spratings.com/documents/20184/774196/2018AnnualGlobalCorporateDefaultAndRatingTransitionStudy.pdf

申請長者特快公屋。
所以資產買晒金粒 避開資產審查

唔通人地開工渣Tesla
放工賣Tesla 又話你知

樓可以自住，可以加按，又可以收租，入場門欖高

股債回報高，市況差時首當其衝，但係好景又可以執好多

按自己能力風險決定咪算囉

都係過左一年姐
樓主咁快己經成地腥味
不如過多五年後睇下
而家既你係咪真係咁明智？

學多啲bond market 先啦...30年bond =/= holding period 30yr. Contango environment long 長債係著數啲。

同埋我冇計到我冇樓，我可以再借p loan 有另外既leverage. 只係有一堆人係到屌話我30後冇地方住。如果明我講咩既，我三十後既cash 可以full pay 到你層樓30年後既價值，我仲有錢淨。

只係大家focus 錯左10%. 呢個係assumption, 屌我既人，背後都有一個assumption, 就係樓價會升。我篇文既重點係，究竟樓價要升幾多，先會係會必賺。如果30年後樓價冇升，咁買樓仲係賺錢咩？