上年既今日， 我選擇左租樓，冇買到

過左一年，想分享一個故事。
希望有諗過租樓vs 買樓既可以做個參考。
上年既今日，我28歲，睇中左一層500萬既單位。
我問左好多人，10個有9個都叫我去買樓。
佢地既邏輯係，租樓＝幫人供，30年後乜都冇。

如果買既話，首期連佣金雜項120萬，月供15000。
租金，當時都係15000

諗左好耐，我決定左租 ，考慮以下幾樣野
1）買樓係投資 ，租樓係消費，但買樓如果自住，其實供款一樣係消費(甚至係還債)
所以我當時諗，我買樓既oppotunity cost 係120萬首期，同管理費/維修。
我有冇可能用呢筆錢放係回報更大既地方。

我計左幾條數
a) 假設30年後，層樓都只係值500萬。我只需要呢120萬首期，買張30yr treasury, 再用啲國債refinance 去買BB+ 6%-7% yield 既債，基本上可以係無乜風險既情況底下，賺返層樓。（呢個case 我假設樓價冇升，所以租金都唔會升)

b) 假設30年後，層樓升到2000萬, 租金30年後已經升到5萬。我如果呢30年將呢120萬首期+每個月千幾管理費+維修費，擺去每年有10%既回報，我筆錢一樣可以變成2000萬。

2) 如果買樓，30年總利息160萬，未計加息。即係30年後，層樓如果冇升值，我係蝕左錢。

最後我㨂左租，一年過左，我手頭上既120萬，上年好好彩，賺到既錢夠俾租有突。
我唔敢講30年後會點，但係我過去一年冇後悔，仲有閒錢去旅行，上堂。

買樓唔係一定岩，每個人都有自己覺得好既選擇。但希望大家都會去思考，唔好人地話租樓係幫人供樓，就代表租樓一定係垃圾。

你咁樣冇非都係想人讚你 係度曬命自己眼光有幾獨到姐

俾多個角度你去思考，唔鍾意可以上一頁架其實

因爲我上年係連登睇左幾十個post，絕大部分人都係恥笑緊人租樓，話佢地蠢。

我冇否認買樓既好處，亦一樣有人買樓賺左幾倍甚至幾十倍，我只係反問今日樓市仲有冇向上再升十倍既潛力。如果有，你今日去買，我仍然會祝你好運

買樓係搏短期大升，其他tool冇咁既leverage

我純粹係唔想成日完約搬先至想買...

可以睇清楚先
因為如果層樓30年後只值1500萬，而我每年有10%回報，我30年後會有2000萬cash,我full pay買完你層樓仲有500萬 free cash ]
所以講到底，係投資項目既選擇

其他人無諗到？得你諗到？

如果買黎租出去，我同意，因為淨係俾個首期，然後等升，升一年等於賺左差唔多一倍。

不如講重點?

我暫事都未俾人趕.
真係會成日俾人逼搬?

自住其實afford 到的話買咗係無壞

比較想知每年10%回報來源

你買完都可以租出去自己租樓架，唔一定要自己住入去。

所以你應該比較120萬，5倍leverage買600樓投資3-5年個return vs 你自己120萬投資3-5年個return

買完租出去再自己租，一樣要用錢，
所以我同樣要俾返萬幾出黎。
無錯，係計個短期回報。我唔覺得5年可以再升一倍。

你上年買ETF, 2800 + 7500食兩個大浪已經有3成回報。

有咩係每年有10%回報?

唔駛升一倍架喎，你120萬首期，600樓變720萬，你已經賺100%
你買股票唔會賺到咁多

有好多幾穩陣既high yield bond fund 平均做到8-9%

leverage少少買bond/ preferred stock 都ok既

或者最近牛市買index都有

買樓定租樓，我都有諗過。
假設我有能力一炮過，我會偏向買。但如果要借錢供，咁我會偏向租。

咩叫借錢供

唔係駁你，但係條數好似未必咁straightforward

1. Bb+ 唔係冇乜風險refinance 完有6-7% 其實一樣做緊槓桿行為， default risk 唔係你想像中咁細
2. 唔係個個想成日搬， 同埋買左可以點裝都得，有細路更唔想成日搬
3. 5,10年後租金仲係15k 先講
4. 升左，加按出黎套息，一開二，買收息股一樣有你講頭先效果
5. 年年10%是否太有自信，小心take 左excessive risk 自己唔知，再者同上， 升左加按一樣可以年年10%, 借到既錢分分鐘大舊過你

而家多左樣野諗
到底2047之後係點
甚至2027香港已經變到屎咁
到時層樓就變相綁住左你