UK 租樓買樓攻略 (2)

ching 你真係好有心

其實主要係唔想咁多人行我行過同一條怨往路.

第一款真係靚裝既, EPC rating 有B 以上, 就知真係由內到外, 都係真係做過野. 呢d 通常唔洗點執. 價錢必定係同區頂級

第2款 都係 一 d "靚裝", 外面睇係同第1款講既係差唔多樣. 不過EPC rating 係D. 即係間屋只係化左妝, 外面好靚, 裡面仍然係舊野黎. 呢d 你遲早係要大執既, 短期幾年內唔洗攪. 不過長遠你實會要執.. 呢d 通常係價錢中上. 不過其實唔值呢個價錢, 因為係化粧樓. (好多香港人買呢d)

跟住第3款係普通裝修. 望落係似住左10年+ 既. 你唔會話係好舊, 不過見到歲月痕迹. 你知你係可以入住既 不過有d 舊咁. EPC rating 通常都係D. 呢d 價錢通常係同區最多亦係最中間價既屋.

第4款係我上面個d 廢墟相. 正常香港人係會直接skip 左. EPC rating D 以下, 裝修係零, 或者直頭係爛曬. 只要你望到外牆唔係有裂痕, 同做左level 3 survey 就穩陣既. 呢d 通常價錢平10%. 因為London 樓價貴, 10% 係幾significant. 10%夠你做一個完整裝修.

第5款係通常廣告寫住"cash buyer only" 或者"investor only". 呢d 你唔好諗啦, 就算你係cash buyer. 因為咁樣寫得, 即係話間屋做唔到mortgage. 做唔到mortgage 既樓得一個原因, 就係間野有d 問題, 無銀行會借錢俾人買.

我自己睇樓個陣, 主要係睇第3同第4款. 主打第4款. 我因為本來都諗住大執又extension. 我買咁靚裝都無用. 而家整完, 我最少話到人聽, 我間屋由內到外, 都係合附現時UK 最新既保暖標準同所有安全規格. 望到既野都係新起既, 連你望唔到既, 都係新整. 除左4塊外牆其中2.5塊牆係舊既之外, 屋內由屋頂到地下水管我全部執過晒. 我會夠膽同人講係接近一間new build. 不過價錢平過一間new build 30%+.

隔山買樓
真係好難
agent 唔會理你
不過去到暫時無工
又難借mortage
純粹呻下

巴打好有心
租房或買屋既 budget : 買，GBP700k內

2. prefer 地點 (London, Manchester, Birmingham, Nottingham...etc) :Great London

2. 你需要幾間房 : 3-4

3. 你要 apartment (leasehold) 定 house (freehold) (租屋的話可以skip 呢條問題): freehold

4. 番工的話, 你可以承受既commute time 係幾長? (0.5hr , 1hr, 1.5hr) : 1hr (揸車）

5. 需唔需要睇校區? 小學定中學? : 小學行先，中學有Grammar school 附近更佳

6. 你會點排優先 (價錢, 校區, 治安, 交通) : 治安>>>>>治安》校區〉生活方便

其實應該會喺香港remote 份工去，但都唔排除settle好後係倫敦搵工
暫時都睇緊new build, 但D KOL 黎黎去去淨係Sell Berkeley， 唔知邊到會多D new build 既盤到？
最後想問下有無人知關於英國私立學校，邊幾間小學係英國最好？其實想target 小朋友間學校，再係附近搵地方住
香港小學通常都睇中學讀邊間再簡返轉頭，但英國好似又唔覺係咁…

點樣避免買錯第二款

其實睇EPC 要睇埋佢幾時做。法例只係要求十年做一次。所以好多時裝完份未必反應係EPC 到。

各位師兄，Colchester 點睇？

雖然我都建議買第三同第四款樓，但係大家真係要俾多啲預算裝修，因為而家builder又好難搵，物料又貴，個裝修費用可能會上升。我之前就係諗住買第四款樓，但係quote 左幾個builder，連Project Management 價錢去到250k (full extension and refurbishment)。呢個仲要係上年年尾嘅價錢，聽好多人講今年個價錢已經升咗10%到20%。

當然你好似樓主咁咩都跟緊啲自己做，個價錢可以減啲。仲有樓主個價錢唔包VAT，你要搵細間嘅builder 做先得。

最後，如果你係隔山買牛就更加唔好諗。除非你有好強嘅risk appetite。

爬左好耐post
綜合咁多人意見
最穩陣做法都係落地住bnb＞搵屋租＞買屋

隔山搵樓，
一係靠agent，畀人賺一筆兼有機中伏
二係有熟人喺嗰邊幫手，幫租都還好，幫買都係難

暫時未過去嘅，唯有祈禱嗰邊樓價唔好升咁快
同埋勤力返工對沖嗰邊升幅

有錯請指正

如果我單身訓街都冇問題
有二件細
最大3歲
要安置佢哋先頭痛

我都係咁話
我單身住利物浦都得
有女友/老婆就要考慮埋治安
有細路要考慮埋校區

如果喺香港本身冇樓揸手
個遊戲係唔易玩

每個option 都有佢嘅pro and con
仲要睇埋你屋企狀況，有冇小朋友，有幾多budget
冇話邊個選擇好啲，亦冇一個既定公式跟住做就一定掂

樓主都俾左好多資訊同意見
選擇邊個選項就係自己嘅決定

多謝分享, 如果去到250k 真係除非本身間屋有返咁上下身價同位置好...否則好難說服自已洗呢筆錢, 呢幾年太多人換樓買樓, builder供不應求, 希望遲d個market無咁busy 個價會回落返d, 呢一刻買樓再大裝修好似唔係太好時機(有錯請指正)

另外我見唔少盤係市場 (即樓主講既第一款), 佢地買返黎一年左右, 翻新好後叫價多成250-300k (30%)

多謝你地肯分享下裝修既事, 有d野真係同諗既好大分別

呢個uk youtuber 有分享好多裝修既知識, 佢翻新緊個1920 舊屋, 有d位都會講下大概要幾錢, 有興趣既可以睇下 https://www.youtube.com/c/GosforthHandyman/videos

當然依個價值係講緊full extension + normal refurbishment
如果唔駛做extension 其實100k 內應該點整都得（豪裝另計）
大家可以去mumsnet Reddit search 下啲英國裝修嘅post，連local 都對裝修費叫曬救命

其實所謂嘅化妝盤好多都係投資者買入，好多時候都用公司持有
大家可以自己做land search 搵返間公司
再去Companies House 搵佢盤數出嚟睇吓佢用咗幾錢裝修
再用Zoopla 睇返歷史成交，睇佢買入前未整個樣係點
咁你就可以分析佢係化妝樓嘅機會

總之大家就要做足功課，網上嘅資訊包括依個post 只係俾大家一個guidance，最終都要靠自己。

4房好難搵. 我估最近都去到watford.

watford
https://www.rightmove.co.uk/property-for-sale/map.html?locationIdentifier=POSTCODE%5E937296&minBedrooms=4&maxPrice=700000&numberOfPropertiesPerPage=499&radius=0.25&propertyTypes=detached%2Csemi-detached%2Cterraced&primaryDisplayPropertyType=houses&viewType=MAP&mustHave=&dontShow=&furnishTypes=&keywords=

要四房既, 其實係d 好區好似..

Woodford
https://www.rightmove.co.uk/property-for-sale/map.html?locationIdentifier=POSTCODE%5E399770&minBedrooms=3&maxPrice=700000&numberOfPropertiesPerPage=499&radius=0.5&propertyTypes=detached%2Csemi-detached%2Cterraced&primaryDisplayPropertyType=houses&viewType=MAP&mustHave=&dontShow=&furnishTypes=&viewport=0.010987%2C0.0757891%2C51.5958%2C51.6199&keywords=


你搵d 3房既, 跟住做loft extension 加多間房.

new build 又要有效區係極度難. 因為新既屋起係新既開發既地, 無乜學校可言.

私校ranking 可以望下呢度.

https://www.mytopschools.co.uk/best-gcse/

其實唔洗避唔買第2款既屋. 講到尾都係一條數黎.

只要佢價錢唔離地既, 你計番你要執既錢 (insulation, 電wiring, water pipe/gutter replacement...etc) 打番落條數到, 計出黎合理, 你都仍然可以買. 我之前講既係, 好多呢d 屋既業主, 係當左自己係第1款個d 屋咁開價. 價錢太離地就可以skip.

係, 你講既無錯. 可能有d 屋係10年前做過一個大裝, 跟據10年前既標準黎由內到外執過一次. EPC rating 當年可能係去到C 就叫唔錯咁. 咁EPC rating 去到10年後既今日, 確實無反影到真實情況.

呢d case 就要真係睇番佢裡面執過咩黎, 而你要洗幾多錢再細執佢到EPC rating B. 呢d 真係case by case 咁要研究, 要執d 乜野, 而執個d 野要幾錢黎睇係咪合理個樓價.

250k 都好大咬個間公司. 你當時諗住買既屋係幾大, 同諗住攪咩裝修? coco 哥個間出名貴, 佢埋單我估都係200k 到. 你好多好多野要攪個間屋? 你個個價錢聽落好嚇人.

因為呢個forum 普遍年齡層係較年輕, 所以好多comment 都會係叫你執個行李就行得.

我作為一個中坑仲有家庭, 無佢地諗既咁簡單. 我係要諗埋屋企人有個治安好d 既地方落腳. 有小朋友既仲要係香港已經諗定邊度搵有學校既地方住. 好多時呢d case 你除左搵agent 之外係攪唔到. 而因為呢度年齡層既較年輕, 好多人會好抗拒搵agent 搵屋. 好多人認為邊洗俾錢人賺呀. 問題係, 成家人咁過黎, 唔係2手fing fing 就行得咁簡單.

我都有諗過呢方面
偉哥你指嘅agent係當地嘅property agent定香港啲移民公司？
搵agent嘅話，有冇啲心得分享下

Rear extension: 55k exclude fitting
Loft extension: 55k exclude fitting
Kitchen and two bathroom: 30k
Open dining,plastering,painting,plumbing, rewire, remove chimney, replace all window and door, wooden floor installation, underfloor heating, lighting, stair refurbishment: 40k
Project management + planning permission = 20k

連埋VAT 差唔多250k. 仲要未計furniture.

你可以試吓慳VAT 同Project management. 不過攪爛樓重裝咁大型唔搵project management 應該好頭疼

係唔係大咬大家自行衡量，只係俾大家參考。

買舊樓重裝係高手做嘅野，自問仲未到家。

我指既係香港既sourcing agent for UK properties. 唔係移民公司. 不過我一間都唔識, 亦唔知邊間好, 邊間有伏. 呢d 係要做大量research 先會掂.