UK 租樓買樓攻略 (10)

都唔係
住都去北部全英收入最低地方
都好難買
起步價2 bed £135k半殘舊
望落去唔洗執都已經£160k 差唔多
但so又賣緊£140k ......

我同另一半都係 London 返工... 貿貿然轉工 (仲要兩個一齊轉) 機會成本甚高

諗過轉 outside London 例如 Stevenage, MK 之類, 不過買屋仔如果 new build 都係要食溢價都未必做倒 9 成按揭, 舊屋都望過下, 但岩 budget 既多數都係細間 / 窄, 一係就要預筆錢裝修

另外我認為雖然 outside London 買屋仔唔使俾 service charge (話就話驚收到你天價, 不過 London 大把人住 apartment 都係開心使用中), 但係屋頂 / 外牆 / 花園又要定期檢查維修, 一星期返 2-3 日 office 的話, 兩個人火車飛都幾貴下, 變相呢堆 hidden cost 最後可能遠高過 service charge

加上另一半對英國治安冇乜信心, 住 house 驚俾人爆格, 我自己就真係想住下 new build 屋仔 (對 D 靚屋仔有 fancy), 但考慮過好多因素 都係響倫敦買 flat 上車先...

你去 google search "shared ownership scam" 有唔少都係呢類既盤, prime location, market price 離地價, 再送 club house 既 listed building

首先佢個 full price 已經離哂地, 正如冇錢學人住中半山 / 九龍塘, 你租得起間房都偷笑
我見你講果 D Farringdon 1 房 SO market price 成 7 球, 我唔見有兩房, 但如果有我估要成 £1M, 買 25% (£250K) 做 925 月供 £1250
剩返 75% 收你 2.75% 年租, 月租 £1700, 加埋已經接近 £3000

到你辛辛苦苦儲倒 £200K, 想 staircase 100% remortgage 做 825, 月供 £4500 你搬遠 D 住大屋, 火車月票點貴都唔會個個月俾多兩三皮

再加上呢 D 偽豪宅好多都送埋泳池, gym room, concierge, 戶數又唔係多, 有唔少仲要係舊屋改建甚至係 listed building, 要保養呢 D 樓又係要天價, 真係隨時中 scam 一個月俾過千鎊 service charge...

另外都有 D 真係冇乜錢, 用盡哂借貸能力走去買細價 SO, 只要一加租加 service charge 就大失預算, 急住賣樓又唔係咁快賣得出 / 蝕賣甚至要俾錢離場, 不過都係 budget planning 問題, 以為夾硬上倒車就係嬴家

講起 service charge 呢樣野

話說小弟而家租緊倫敦入面的單幢 apartment, 租金包 service charge 唔包 bills, 咁水電 bills 自己轉名 / 揀公司 當然就用返正常價啦, 但呢座樓係用 communal heating (即係唔係用單位入面既電 / gas), 張 bill 仲係 under 屋主名

結果住左差唔多半年, 屋主突然 whatsapp 張 bill 叫我收錢, 但 standing charge 每日接近 £4 (即係你就算完全唔用 heating 包括沖涼熱水, 每個月盛惠 £120), 講緊張 bill 係計我入伙第 1-3 個月, 仲有第 4-6 個月既 bill 黎緊...

跟住我發現張 bill 既 managing agent 正正就係我座樓既 freeholder...
再問下呢座樓既鄰居, 佢地都係食緊天價 heating bill...

即係個 freeholder 變相係呢張 bill 度收 service charge 賺錢, 原本座樓 service charge 據知都係每月 £150 左右, 加埋呢張 bill 鑿多你 £120 (total £270) 先係個 freeholder 想收既目標價

唔買有會所接待處個啲new build就已經避咗一半scam

個啲係唔係SO都唔建議買，風險太大唔係個個負擔到

問過啲同事普通人工嘅couple買第一層樓都係300-350k左右(倫敦)，啲fancy new build一定過呢個數好多

唔好用香港個樓價做對比就覺得英國啲樓好平

用做按揭比例換算返，買400k樓其實已經等於香港買700萬樓咁難過咗呢個數其實唔係真係咁’上車盤’，一係大首期，一係好搵得錢

我諗如果個屋苑有咁上下伙數 (>200 伙), 養個 concierge 成本唔係咁高

反而係伙數少, 養個 concierge (人工貴) 甚至養泳池 (養泳池套 filtration pump, boiler 同埋水電煤成本好高), gym 房 (起碼要長開冷氣, 電費唔平, 同埋都要保養堆 equipment 同埋有人睇場) 就肯定要食天價

但係就算係普通 apartment, 英國始終水電煤 / building insurance 貴過香港, 加上每座伙數少又要養住部 lift, 你一個月俾 £200 可能都係冇乜服務, 部 lift 正常運作唔會成日壞都算係咁

如果買 SO 我建議買一間個 market price 唔好離自己負擔能力太遠既, 例如你呢一刻做 925 可以負擔倒 £400K 樓價, 咁你買 SO 都揀一間 full price £400K 以內既, 或者如果你可見將來會升職加人工都唔好買超過 £500K, 否則到時想放就唔上唔落

咁又真係好多人買 SO 係為左慳租同埋唔使俾人踢走
尤其是帶住兩三個細路 / 老人家, 一兩年搬一次屋唔係咁過癮
另外有 D 有養貓狗既, 你要搵間屋俾你養寵物都唔易

不過呢 D 錢唔多既家庭客大概都唔會揀倫敦, 可能都係中北部甚至 Scotland, 起碼你慳倒租, 或者供樓加租樓平過出面租樓一截
到你若干年後供哂你買左果 part, 有錢既咪換樓 / staircase, 冇錢咪當公屋咁交個平過市價一截既租 (但會年年加租, 間間 HA 唔同)

倫敦可以話係另一世界, 例如層樓 £500K 你買 £200K, 你供 20-25 年之後又真係有返兩球係手 (用而家市值計), 慳倒租你又可以儲返 D 錢, 最後你慢慢等放左層樓, 拎返舊錢可以去冇咁貴既地區買屋退休

後者我又覺得冇乜所謂, 不過都係唔好買 D market price 距離自己負擔能力太遠既

因為你預左人工會繼續加 / 過幾年結婚多一份收入, 你大可以出 staircase 100% 呢張皇牌, 到時繼續自住或者用市價放左佢都得

當然唔急換樓既話都可以唔 stairase 放左佢, 但可能要擺多幾個月先放倒

同埋如果夠首期 (當然唔好係岩岩好夠, 一俾完就清哂袋) 既話盡量都唔好 買 SO, 起碼你既選擇會多好多

HIU既話好多apartment standing charge都好貴(1-2鎊一日)
但係4鎊一日真係貴到離職

曼城買新 apartment 都唔平，如果識揸車嘅話買 new build 三房 semi detached 個價都唔差得幾遠

不過近市中心嘅話要租出去唔難，起碼有班留學生會租

去d城市外圍既小鎮唔洗咁貴既
但人人對半殘舊同望落唔洗執既定義都唔同
而且如果自己識做簡單野既話亦慳唔少

我當佢去到 Middlesbrough 例如呢間
https://www.rightmove.co.uk/properties/86526558#/?channel=RES_BUY

Full price £120K
£1500 首期已經上倒車, 做 925 連埋租 一個月都唔使 £400

不過俾你 full price 俾 12 萬港紙首期, 一個月都係供 £600
你返份最低工資 full time 工都供得起既

呢個 budget 最近磅既都係得 Watford 同 Sutton

例如呢 D
https://www.rightmove.co.uk/properties/151253909#/?channel=RES_BUY

抵屌wor
咁真係要留意下so

Middlesbrough
https://youtu.be/TSo41BDjSTI?si=KojjZuJmtPQhSAc5