最有價值收息股研究所 @ 17

深勁如果學你講係jv guarantee 左24億
其實呢個行為而加會計上有2個處理手法

第1 hkfrs 9 應該就係將銀行計出黎個條impairment loss (ecl) 佢用自己既方法計一次將佢放落jv hold co 再搬上黎 銀行預左收唔到10% Road King 本身就要將呢10% 自己盤數硬食

第2 hkfrs 17 insurance contract 我唔識 (insurance service provided to bank)

即係如果佢擺得financial guarantee section 又唔駛搬上去consol lv on book 咁jv 自己本身應有本事處理到 我覺得你地唔駛focus 係呢到

除非佢最新盤數變左on book

會計上既野 我唔識 但錢點都要還
深勁 路勁佔左50% 當年jv 問銀行借30m , 路勁深控 各出15億
依家賣左5億咁上下 所以條loan 剩24億
只要凱和山再賣到20億 清到銀行條數既話， 咁Rk 頂盡都係write off jv equity 15億，對佢營運影響唔大，但呢年都賣唔到20億既話，就要嘔錢入去

yes我指筆數應該係路勁深勁jv還到
jv offbook 既asset 有機會夠還佢offbook 既loan
唔駛擔保人路勁再俾錢幫手還

我即係想講會計上既處理暗示左唔駛嘔錢
除非佢最新盤數改左
到時留意financial guarantee 有無寫路勁已經trigger 左擔保要上身

我覺得你嘅point係有道理，但太過學術，auditor同RK之間可以有好多negotiation，就算學你咁講用hkfrs9去睇ECL都係好主觀，好似呢d房企嘅investment prop減值呢幾年都係好少，唔通economically仲真係值咁多？

作為investor客觀去睇，唔理你auditor 盤數自己做嘅assumption點都好，佢條loan就係24億，賣樓收唔番呢個數我就要攞錢還比銀行。

首先有啲野要更正下，當初係連登 憑印象/舊資料 所以數字有啲唔準確

1, 現時 銀行借款 應該係13億 而唔係18億， 因為9月展期既時候 還左64M usd + 54m hkd

2, 凱和山 下半年 只係賣左2億 而唔係5億 ，扣左回佣果啲 大概 1.5億還款

——
其實我覺得依家既思路同3月既時候無乜唔同 ，都係去思考 剩得低啲乜野 同埋唔重組每拖長一年 消耗多左啲咩野 ， 可以先將啲明確既野勾走

呢一刻
在岸借款 50.2億 ，利率上限6.5% = 3.3億
離岸借款 13億，利率H+3 , 當8% = 1億
債券 111億，Weighted rate 6% = 6.6億
Perps 69億 ， 暫時零
大概就係十億 一年成本

深勁 24億 ，凱和山大約9千蚊尺計 貨值37億 ，呢度大機會 唔洗再掉錢入去 ，Write off JV 15億

悅茂府 回款15億 ，當要at par redeem
JV Equity - 15 , bond - 15

咁就變成 合營權益 140億 > 100億
債券 變成 100億

投資物業 借到8.5億經營貸 ，理論上永續 ，勾走 8.5億在岸 變成41.5億

所以先唔計債券
變成第一個思考係
表外回款 100億 + 140億物業存貨
找唔找到 40億 在岸 ，13億離岸 ， 50億 合營款項

不過同意 佢未拎齊 下年 16億還債+息既現金流前 。唔派perps係合理

我都同意 路勁唔洗再拎錢入去（至少呢一年）
不過唔排除佢/13億果條Syn 加左條款 Perps果5億 要讓路
因為下年下半年要找6.5億

仲有野樣無乜人講
就係2024 佢峻工之後
2025 在建面積會係2024 既1/4

請教一下

有無人知邊度可以睇到3110 揸緊邊50隻股票？ 剩係搵到頭十隻

另外佢哋每年重新配置一次係喺咩月份做？

https://www.globalxetfs.com.hk/zh-hant/funds/hang-seng-high-dividend-yield-etf/

我反而想問點解佢資產跌左一半
有啲驚

呢個我自己有少少睇法

例如悅茂 佢2023已經賣完 要2025 先回到錢
咁象嶼JV 100億果個盤一早賣晒 今年年中先交左樓 又要幾時先真真正正用得啲錢呢

姐係2526 既inflow其實感覺上係啲 23-24年交樓既回款而黎
而依家/明年賣果啲 要去到 27-28先影響到

所以賣同收錢有time gap, on999 ching有無補充？

香港要過律師樓開個類似公證人既ac 幫手收錢
發展商如果要拎錢一般要有合理原因 (地價 建築商 銀行利息 發展呢個樓盤既合理head office expenses) 去確保個樓花盤唔會爛尾 就算個發展商要執都仲有條數係律師樓到守尾門

但係大陸好似唔覺有呢個角色
香港會有stakeholders ac confirmation 可以同律師樓查數 但大陸無印象有呢個步驟 無咩大陸樓盤既經驗 你地自己baidu 仲好

project co level 唔清楚

但如果上面係講project co 上去holding co 既話
jv/asso 會用repayment of shareholder loan/dividend 形式大家可以係cahsflow statement 見到有+vd cashflow

如果subsi fully elimin 就無辦法估到

大致上佢個樓盤要出一份completion account 去計番收入成本 再拎去稅局清稅 (CIT/LAT) 政府確定佢盤數堅政府條數收齊先會俾佢派錢俾老母 (估) 清稅要用既時間係用年黎做單位

大陸個資金監管帳戶要分開acc放

好似要經律師樓，不過我無乜印象了

我記得咩公積金有個特別戶口
用公司名會查到但係D 錢又唔屬於公司既

所以寧願自己逐隻買好過？

roic 高 + Payout 低 = Organic growth
對比佢之前既價估值好平

呢隻我有睇但最終無買

琴晚加左