撈左按揭好耐，你問我答（8）

我買左樓花,建期plan, 出年年尾先要做按揭。
有兩個問題想請教下
1. 做按揭保險時嘅按揭保費，如果揀即時付清，係咪多數有六折嘅折扣
即係 保費x0.6= 按揭保費錢

2. 一次付清按揭保費嘅錢，係咪可以計埋入同銀行借嘅總借貸額入面， 慢慢分30年還。

3. 因為出年年尾先做按揭，如果不幸喺做按揭前一刻，畀人炒咗會點做法。 交返之前嘅糧單？ 定係如果好彩，即刻搵到新工 ，就交返新工嘅合約

博士你好
最近睇緊樓準備上車 ～9M
壓測計過大概67k
落女朋友既名 （月入大概50k ） 而我做擔保人
但同時我準備轉工應該人工無大變（40k fixed income)
想問下成交前轉工（假設無空窗期）會唔會有影響
我地兩位都係專業人士

首先本身有按揭係身，金管局規定再承造按揭時，按揭上限需要扣減一成按揭上限同時收緊壓測10%。
所以900萬物業只能做7成，壓測唔可以超過50%。900萬按7成，630萬，壓測超穩陣的，但問題就在於要首期未連稅要270萬。對比你現時資金，仍有欠缺。

建議就係將原有物業加按套現，將70萬差額於舊樓度加借。如加借到420萬，新舊物業嘅按揭供款計埋仍在壓測50%以下，所以是可行的。

— 按揭小幫手

入息65000，最高按揭貸款額為680萬，壓測大約59%，加埋手頭上資金就可以target 800萬物業都冇問題。如果唔想用晒手頭上資金，同時做9成按揭，就可以考慮target750萬樓按9成即675萬，係穩陣做到之餘仲可以留返45萬傍身。

— 按揭小幫手

唔同放債機構都有唔同既利息。以銀行為例，有抵押貸款類，如樓按、車按、保單融資、股權抵押等，利息介乎 1.5%-5%不等，視乎抵押品質素而釐定最終息口。

而銀行無抵押貸款，如私人貸款或公司貸款等，利息 3%-8%不等，視乎借款人環聯信貸報告記錄及評分而定高低息。

而唔同放款機構嘅資金來源及資金成本都不同，直接影響咗佢哋嘅貸款利息。無一概而論的~ 如果想借又唔識借，去馬前記得問清楚先，睇清楚啲term and condition, 唔好咁傻豬亂咁簽啊。有問題再找我吧。

— 按揭小幫手 @meowminion

465萬樓，俾69.75萬首期。以巴打入息去計。最高按揭貸款額大約320萬，壓測60%。即係差大約79萬左右。但要留意，用發展商二按必須得到一按銀行嘅同意，同時壓測要求都會提高，計算方法係將一按每月最高還款額（5.5厘計）+二按每月最高還款額（發展商最高利息offer +3厘計）。
但資料唔夠，我計唔到數。方便就俾多啲數字我啦。例如首期預算，二按offer等等。

但睇面數你人工唔夠過壓測，即使要借發展商二按都要搵多位擔保人，加大入息先可以成功審批到的..

— 按揭小幫手

想了解一下點解要咁做先？因為唔sure邊個方法可行？因你咗樣會玩咗自己.. 你自己會比銀行開幾次TU，如呢3間都批唔到時，會影響你再搵第4、5間既銀行審批。

所以我建議你入銀行之前搵概熟按揭中介傾好、策劃好再去買樓做按揭~有需要或想穩陣啲嘅，就俾數字我計計數先啦。

— 按揭小幫手 @meowminion

計劃一：以固定受薪嘅身份去申請按揭，公司有無報利得稅對你係冇影響的。但如果你想拎薪俸稅稅單做8-9成按揭，就要公司幫你報薪俸稅了。
除左報稅，記得仲要供埋mpf丫。

計劃二：因為係自僱人士，至少有兩年稅單紀錄先叫穩陣！當然你可以博下做一年就申請嘅，但銀行唔批就要入財務喇..

若果只係借6成以下，銀行係會手鬆啲嘅，因為無需經MC，但你的士糧最好都係要準備最少1年稅單.. 尤其你都明啦，疫市下的士衝擊好大。

480萬按6成即288萬，入息只要每月有27000收入就做到，壓測大約60%。

— 按揭小幫手

幫你計過數，
370萬按6成，每月最高還款額$12604（5.5厘計）+發展商二按（假計P+1）按兩成半，每月最高還款額$7442（P+1+3厘計=9厘），total $20046，除返入計19000+14000=$33000， 壓測大約61%爆左小小。
但發展商二按嘅利率我只係幫你做個假設，同時都俾個預計你若果利息高過P+1，就更危險了。
有需要就俾個利率我再幫你計計啦。記得唔係計頭2-3年個啲優惠利率，係其後加左嘅利率啊。
另外仲要留意，因為擔保人年齡問題，而你嘅個人入息又唔夠cover 所有還款額，有啲銀行未必能夠批到30年的，而只做到22年（75-53）。

最後溫馨提示一下，依家好多銀行、發展商都要求最少一年稅單。如果無既又簽左臨約，最好延遲成交等出張稅單、或搵擔保人、或搵專業中介度度喇！

— 按揭小幫手

1）並唔係所以銀行都會接受花紅同雙糧計入息，要示乎呢啲額外入息有冇列明係僱員合約到。若果計的話雙糧會除12個月計入入息，花紅則會除24個月計入入息。
2）分兩次出糧都唔係大問題，只要有齊糧單就可以。
3）買咩樓就建議你考慮下將來有冇樓換樓打算。居屋嘅話因為未補地價關係，絕對唔係樓換樓嘅首選，但由於售價低，用買私樓嘅價錢去買居屋相對選擇會多啲。至於公屋方面，考慮嘅因素都係一樣，即管係補咗地價，環境因素、樓齡等等問題賣返出去都有一定難度。所以最好都係諗下，究竟你打算係買黎過下半世定係會再次置業。
4）暫時幫你計唔到數，方便嘅話就列出花紅幾多、雙糧幾多、首期有幾多、有冇擔保人等資料俾我啦。

— 按揭小幫手

每月4000供款將會計入壓測，巴打入息12萬，加埋每月4000還款額，最高按揭貸款額可以去到1250萬。當然，至於買到幾錢嘅樓就睇你預咗有幾多首期啦。

— 按揭小幫手

樓主好人一生平安
想問問未出稅單但有供mpf喺咪都搞得掂
我地產話有最緊要有mpf就得

我諗佢係想激下你但你簽咗就冇得返轉頭啦都係等過咗罰息期再睇吓有冇更好嘅plan可以轉啦~

— 按揭小幫手

明白了，十分感謝你，博士！麻煩晒麻煩晒！

博士你好，我同女朋友一個老師一個社工，月入52k，穩定收入，無任何負債。想買650萬既樓做9成按揭。 請問有沒有機會過到壓力測試！謝謝你

博士你好,想請教下
我想問一下我地屋企有層已供完居屋,值800萬左右
最近想換樓買大D
目標想買大約1500萬樓做5成按揭
手頭上全家有200萬現金左右

不過有問題
全屋企收入只有我同老豆
一家收入大約每月10萬左右
我就廿幾歲,有層樓供緊一個月2萬
重有5成未供,有租客供緊
老豆就57歲,收入平均每月5-8萬左右不定
佢做裝修判頭,收入唔太穩定
因為過完年有1-2個月未開工無收入
但係佢又無稅單同無供MPF
啊媽無做野無收入

唔知壓力測試過唔過到?
我想問下尼個情況銀行做唔做到5成按揭?
唔該博士

講漏左我收入大約3.5萬左右
無稅單

46000入息，最穩陣按到480萬，壓測大約59%。如果照你所講做盡63-65%，可考慮按520萬，壓測64%。但要留意，唔係guarantee做到，雖然係專業人士，但決定權始終係銀行手，所以都係預留多啲資金或者後備擔保人，兩手準備好啲。
如果想買700萬樓，budget如下：
2）印花稅 700萬 x3.75% =262500
3）律師費 10000
4）地產佣金（如有）700萬 x 1% =7萬
Total: 大約34萬
首期可用：220萬-34萬=186萬，700萬-186萬=514萬。即係如果想博64%壓測按520萬都係可行的。但記得要搵返啲手鬆嘅銀行去入，唔好盲中中亂咁試。有需要再找我聊一聊吧。

— 按揭小幫手 @meowminion

有機會係check過你TU, 本身已經有p loan/好多張信用卡/冇盡時還款都會影響銀行批出貸款。不過其實絲打可以直接打返去問點解唔批，咁就咩煩惱都冇晒

— 按揭小幫手

想問學資處貸款會唔會影響按揭？

求求博士解答 手頭上資金大約1m，想target 7M-7.5M 樓，打算2月出完bonus 就置業，雖然年尾花紅比較多，但睇樓上知道要除24，唔肯定以而家呢個package 去申請按揭，銀行批唔批到咁多。

仲有後備方案就係用女朋友做擔保人，大約25k x 14個月

感謝樓主