【無窮購買力】低調置業討論區(61)

咁再問大家一個問題
方向同樓層點取捨？
一個東南（中層），一個西北（高層）

其實我個人唔太好高層
中層有15樓嘅話我揀中層東南

兩者相差50萬
中層嗰個要全爆，高層都要細執
家人話中層可以用平左50萬黎就自己style整
但我就有諗，有機會日後賣返出去

景觀呢?
如果中層都係開揚的話
東南 + 平50萬, 我就PREFER中層果間
不過如果東南但樓望樓, 可能就無左向南個優勢
我就由細到大都住向北樓, 夏天真係無風, 對面屋向南開揚就勁大風

景觀黎講，高層都幾開揚，但業主都話有少少西斜
中層就都望到對面，但就唔係話好近嗰種
我睇過銀行估價，2者都係相差50萬
我自己就認為銀行做價有時都鳩鳩地
因為正常黎講，最頂層會平過尾二，但銀行就估高過尾二，另外銀行好似唔value方向，但實際買賣好多時買家都會諗

咁再問大家一個問題
方向同樓層點取捨？
一個東南（中層），一個西北（高層）

其實我個人唔太好高層
中層有15樓嘅話我揀中層東南

兩者相差50萬
中層嗰個要全爆，高層都要細執
家人話中層可以用平左50萬黎就自己style整
但我就有諗，有機會日後賣返出去

景觀呢?
如果中層都係開揚的話
東南 + 平50萬, 我就PREFER中層果間
不過如果東南但樓望樓, 可能就無左向南個優勢
我就由細到大都住向北樓, 夏天真係無風, 對面屋向南開揚就勁大風

景觀黎講，高層都幾開揚，但業主都話有少少西斜
中層就都望到對面，但就唔係話好近嗰種
我睇過銀行估價，2者都係相差50萬
我自己就認為銀行做價有時都鳩鳩地
因為正常黎講，最頂層會平過尾二，但銀行就估高過尾二，另外銀行好似唔value方向，但實際買賣好多時買家都會諗

咁再問大家一個問題
方向同樓層點取捨？
一個東南（中層），一個西北（高層）

其實我個人唔太好高層
中層有15樓嘅話我揀中層東南

兩者相差50萬
中層嗰個要全爆，高層都要細執
家人話中層可以用平左50萬黎就自己style整
但我就有諗，有機會日後賣返出去

景觀呢?
如果中層都係開揚的話
東南 + 平50萬, 我就PREFER中層果間
不過如果東南但樓望樓, 可能就無左向南個優勢
我就由細到大都住向北樓, 夏天真係無風, 對面屋向南開揚就勁大風

景觀黎講，高層都幾開揚，但業主都話有少少西斜
中層就都望到對面，但就唔係話好近嗰種
我睇過銀行估價，2者都係相差50萬
我自己就認為銀行做價有時都鳩鳩地
因為正常黎講，最頂層會平過尾二，但銀行就估高過尾二，另外銀行好似唔value方向，但實際買賣好多時買家都會諗

冇呀

二手成交：和富中心海景戶33年升值近23倍 (17:12)

【on.cc東網專訊】名采策略姚雲龍稱，北角和富中心12座高層A室，實用面積1,308方呎，三房兩廳連主套及工人套房間隔，客廳及睡房均享全海景觀，原先叫價2,850萬港元，眼見樓市屢次出招後升勢放緩，加上持貨數十載已累積可觀升幅，減至2,620萬元沽出，實用呎價20,031元。

他續稱，新買家於同屋苑租樓多年，見毗鄰新盤銷情理想，睇樓僅5小時，即轉租為買，購入上址上車。原業主於1984年3月以110萬元一手購入，持貨33年多，帳面勁賺2,510萬元，物業升值接約22.8倍。

【將軍澳新盤】康城有劏盤賣　新地新盤最細318呎

【新增影片】
新地（016）副董事總經理雷霆（左）表示，將軍澳康城站項目晉海「好快發售」。下周上樓書，有機會開放示範單位，鐵定九月開賣。同系北角海璇9月尾至10月賣樓，有機會雙盤齊發。

對於差估署樓價指數，他認為二手成交少，指數未必完全反映市況。

至於晉海的戶型，單位總數1,040伙，面積由318-1,132方呎，當中一房標準戶有174伙（337-340方呎），最細為連平台特色單位則為318方呎，為康城首度有一房戶，兼暫為康城最細單位。

記者：黃嘉銘

http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=57152272&category_guid=7015342&category=instant&issue=20170831

二手成交：和富中心海景戶33年升值近23倍 (17:12)

【on.cc東網專訊】名采策略姚雲龍稱，北角和富中心12座高層A室，實用面積1,308方呎，三房兩廳連主套及工人套房間隔，客廳及睡房均享全海景觀，原先叫價2,850萬港元，眼見樓市屢次出招後升勢放緩，加上持貨數十載已累積可觀升幅，減至2,620萬元沽出，實用呎價20,031元。

他續稱，新買家於同屋苑租樓多年，見毗鄰新盤銷情理想，睇樓僅5小時，即轉租為買，購入上址上車。原業主於1984年3月以110萬元一手購入，持貨33年多，帳面勁賺2,510萬元，物業升值接約22.8倍。

持有左 33 年，annualized return 10.3%
仲要有得住，長揸物業真係好難輸

【將軍澳新盤】康城有劏盤賣　新地新盤最細318呎

【新增影片】
新地（016）副董事總經理雷霆（左）表示，將軍澳康城站項目晉海「好快發售」。下周上樓書，有機會開放示範單位，鐵定九月開賣。同系北角海璇9月尾至10月賣樓，有機會雙盤齊發。

對於差估署樓價指數，他認為二手成交少，指數未必完全反映市況。

至於晉海的戶型，單位總數1,040伙，面積由318-1,132方呎，當中一房標準戶有174伙（337-340方呎），最細為連平台特色單位則為318方呎，為康城首度有一房戶，兼暫為康城最細單位。

記者：黃嘉銘

http://hkm.appledaily.com/detail.php戈?guid=57152272&category_guid=7015342&category=instant&issue=20170831

終於捨得攞出黎賣喇

二手成交：和富中心海景戶33年升值近23倍 (17:12)

【http://on.cc東網專訊】名采策略姚雲龍稱，北角和富中心12座高層A室，實用面積1,308方呎，三房兩廳連主套及工人套房間隔，客廳及睡房均享全海景觀，原先叫價2,850萬港元，眼見樓市屢次出招後升勢放緩，加上持貨數十載已累積可觀升幅，減至2,620萬元沽出，實用呎價20,031元。

他續稱，新買家於同屋苑租樓多年，見毗鄰新盤銷情理想，睇樓僅5小時，即轉租為買，購入上址上車。原業主於1984年3月以110萬元一手購入，持貨33年多，帳面勁賺2,510萬元，物業升值接約22.8倍。

持有左 33 年，annualized return 10.3%
仲要有得住，長揸物業真係好難輸

股市浪太多，震走有滅頂有，樓市浪少，捱1個浪冇事基本穩陣，呢50年用物業發達多過股票好多，投資緊係取易不取難，就係入場門檻高

我係之前問居屋值唔值得買的絲打
之前太長唔quote

因為我筆直550(盡曬)+律司費
我宜加都係住大西北
感受到大西北好處同唔好處

好處
1.住慣,唔洗從新適應
2.唔計遠，其實生活所需乜都有
3.居住環境冇咁亂和吵(相對市區)

壞處
1.就算嗰個屋苑，有曬輕鐵，巴士，但始終去邊都要大約1hr
2.俾人笑


至於居屋方面
好處
1.大點,舒服點
2.大屋苑，維修都冇有怕
3.管理費平

壞處
1.始終500萬買居屋，個心成日質疑自己係咪on9
2.俾人笑
3.鄰居始終冇咁好
4.冇會所（雖然唔係成日玩，但成時都想玩下水）


幾個月睇左大量盤，因為我同老公都要做野，有諗過搬去市區，例如荃灣，但個價真係太貴，睇過綠楊一樓2rm都560，我老豆話1樓成日有好多野執（m巾呀，空中飛人）最後冇考慮到

愉景又係，一樓都560起。除左呢2個，其他荃灣又舊到飛起30幾年，仲唔近地鐵，對返工冇幫助。

之前又睇過隴門1rm ，550左右，係西鐵上蓋，但講到尾也是大西北，值唔值？

加上我同老公係打算生小朋友（2個）
1rm 真係

所以真係做唔到決定

咁就大西北三房啦，一步到位，以後唔駛為住屋煩

嘉湖見三房一廁 (708/540) 有唔少五球以下成交，有會所設施玩，你應該可以諗下

最緊要預左將來生左細路，兩公婆總會有一位要退下職場湊細路，果陣供樓都安排

5m5其實都已經好多選擇
自住其實居屋冇得輸, 夠大又平
5百萬買唔係on9
你睇番市區居屋, 更貴既都有

市區居屋，七球未補地價都有人要

另外, 既然覺得買居屋好似有D ON9
其實大西舊私樓都好多選擇呀
除左林太
屯門恒順園之類直頭5百幾萬已經買到6百幾呎3房

恒順園一定不考慮
冇輕鐵，住大西北交通都唔如，再住咁西真係唔洗撈

講起大西北, 私樓好多選擇. 另外我唔熟果頭, 天盛苑係咪冇咩自由轉讓既居屋? 其實都可以照買綠表居屋你幫佢比補地價既錢.

天盛苑同兆康苑都係唔錯. 不過兆康舊D囉. 如果三房兆康係OK. 個積幾好用, 係廁所細D.

利申: 最近買左九龍東舊既居屋

【二手乾升】十大屋苑連續3個月徘徊百宗 麗港城呎價升兩成

一手主導樓市多時，二手市場成交量少，已連續3個月只有100多宗成交，但價錢則繼續乾升。學者指出，一手有發展商提供高成數按揭吸客，料會持續主導市況。

綜合市場統計數據，十大屋苑本月至今日（30日）都只是錄得大約112宗二手成交，港島藍籌屋苑鰂魚涌康怡花園更只是得2宗成交。已經是連續3個月徘徊於低3位數的水平，比2月至4月，每月200多宗成交萎縮近一半。

不過，量跌價不跌，觀塘麗港城則為今年升幅最多的大型屋苑，平均呎價由年初的1.13萬元，升至最近的1.35萬元，升幅近兩成。相信與周邊地區的如油塘及啟德高地價推動，致出現「追落後」的情況。

而離島東涌映灣園本月成交的平均呎價為10,200元，單月平均呎價升穿一萬元，相信與港珠澳大橋預計最快年底通車的概念有關。映灣園本月約有18宗成交，當中約11宗的成交呎價都是1萬元以上。本月呎價最貴一宗成交為15座高層F室，實用面積565方呎，以641萬元成交，實用呎價11,345元。


美聯物業蕭銳賢表示，最新成交為12座高層E室，實用面積548方呎，以590萬元成交，實用呎價10,766元。原業主於2007年6月以194萬元買入單位，現沽貨大幅獲利396萬元，升值2倍。

至於港島三大藍籌屋苑鰂魚涌太古城及康怡花園，連同鴨脷洲海怡半島，本月成交的平均呎價都超過1.7萬元，各自比年初升95至16%不等。而現時十大屋苑中，只是僅餘天水圍嘉湖山莊的平均呎價未見5位數。中原地產伍耀祖表示，最新成交為景湖居8座中層A室，實用面積635方呎，3房間隔，獲買家以561.8萬元承接，實用呎價8,847元。原業主於2000年5月以173萬元買入單位，現沽貨大幅獲利388.8萬元，單位17年升值2.2倍。

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，發展商提供高成數按揭吸客，令市場焦點集中一手市場，二手樓成交量自然不會多，而二手成交不多的情況下，難以有參考價錢指標。不過，他估計，暑假旺季完結後，一手市場未來兩個月相信不會再如本月般熾熱，但如果發展商持續提供高成數按揭，相信會持續主導市場。

http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=57149766&category_guid=7015342&category=instant&issue=20170830

潛在購買力顯露出嚟

方卓如
2017年8月30日 (信報)

　　一星期內有兩次8號風球，又見到澳門要出動到解放軍救災，令到香港人唔再對打風掉以輕心。30歲樓下嘅人係未見過打風原來可以死人，所以先有咁多打風去滑浪嘅節目，而家明白到打風水浸可以浸滿停車場，冇人夠膽再睇小大自然。

　　荃灣新盤開售，打風都收到超過2萬票，證明想買樓嘅人遠超過供應數量，只要價錢稍為收斂，買家即刻空群而出。所謂樓價同市民購買力脫節，其實只要發展商願意唔賺盡，繼續提供二按，賣樓一定賣晒，樓價絕對係市民負擔水平。就係有發展商願意用收斂價賣樓，市場嘅潛在購買力完全顯露出嚟，發展商未來賣樓可以更有把握。

　　政府講嘅未來四五年供應量9萬幾伙，其實完全掌控在發展商手上，唔到政府話事。如果發展商夠絕，未來幾年供應可以一伙都冇。發展商雖然係要貨如輪轉，但又唔會平賣以求盡快去貨。樓市唔似股市，市場資訊唔係即時可以反映，購買力多少好多時要事後先知。

賣樓係藝術

　　賣樓又要賣得晒，又要賣得價錢高，直情係藝術。發展商提供二按係可以增強購買力，但如果俾發展商揀，佢哋寧願唔賺二按。自己借二按，即係層樓賣咗都未收齊錢。況且二按即係自己承擔咗斷供風險，銀主盤價錢低過市價，你追債仔差價通常都係唔成功，最後只係令佢破產。

　　發展商唔肯減價賣樓嘅代價，就係要同債仔一齊冒上樓價下跌風險。市場成日以為發展商提供二按係同市民對賭，其實唔係，提供二按嘅發展商，同業主係坐埋同一條船，正如你唔會話提供按揭嘅銀行係同業主對賭，冇銀行想見到業主斷供。





http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_SANDAKING

星期六去抽