繼 UK電話sim 卡攻略 https://lihkg.com/thread/2939881 之後, 我想有一個完整d 既post討論租樓同買樓. 我開呢個post, 只係開一個平台, 開個頭, 比有經驗既人去分享. 任何人有經驗既都非常歡迎幫手回答新手問題. 如果係下面個FAQ 有咩你覺得錯既, 亦請指出錯誤, 核實後會係下一個 post 修正.
不論任何情況, 先睇左首post 先做任何決定
係你問有咩屋啱你租/買之前, 請睇下面其中有一個section 係推介系列. 好大機會係會搵到你想要既budget 同區份. 先睇左個個section 先. 無的話, 你如果想要呢個post 既人幫到你搵屋既問題, 你先要提供以下資料, 先會有足夠料去幫你諗
1. 租房或買屋既 budget :
2. prefer 地點 (London, Manchester, Birmingham, Nottingham...etc) :
2. 你需要幾間房 :
3. 你要 apartment (leasehold) 定 house (freehold) (租屋的話可以skip 呢條問題):
4. 番工的話, 你可以承受既commute time 係幾長? (0.5hr , 1hr, 1.5hr) :
5. 需唔需要睇校區? 小學定中學? :
6. 你會點排優先 (價錢, 校區, 治安, 交通) :
舊post
1. https://lihkg.com/thread/3022903
2. https://lihkg.com/thread/3043052
3. https://lihkg.com/thread/3114885
4. https://lihkg.com/thread/3187643
5. https://lihkg.com/thread/3187643
6 https://lihkg.com/thread/3365198
7 https://lihkg.com/thread/3443108
8. https://lihkg.com/thread/3555364/
9 https://lihkg.com/thread/3636475/
10 https://lihkg.com/thread/3710375
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係揀租樓或買樓之前, 我想先講左揀去邊個地區先. 黎Uk 會Full pay 買樓嘅人, 佢地生活負膽係低好多好多. 但係對於唔係full pay 黎uk 嘅人, 係需要先理解揀地區嘅重要. 先要識一個概念叫Disposable income. 即係每月人工減去你每月嘅固定支出好似屋租, council tax, 水電煤等等. 你淨番落黎嘅錢叫Disposable income.
因為發覺好多人係揀錯地區落腳. 揀錯區所以生活會變得好辛苦. 倫敦唔係必需去嘅話, 唔好去. 如果你係第2個地區disposable income 係高過你住係倫敦嘅話, 係完全無理由住倫敦. 倫敦並無任何野好得過其他2線city. 未來前景亦真係唔洗你落腳個刻就諗. 因為對於UK僱主黎講, 你係白紙. 倫敦喺未來有幾咁好前景, 你都先要攪得掂而家. 而你現時只係一張白紙仲要剛剛落機. 你係倫敦做張白紙同係曼城做張白紙, 收入係唔會有分別. 好多工種係英國好多2線city 都係同倫敦同價錢. 咁如果度度都係俾個個價嘅話, 自然住係支出最少嘅地方就最著數. 一定要先做左 research 你嘅經驗係呢度搵到乜野工你先好諗住黎UK. 唔好完全無準備就黎. 一定死.
好老實講, 對唔係full pay 買樓過黎嘅人, 生活環境確實並不友善. 先講呢度最低工資係£11 (8月2024年), 即係稅後約£1666 一個月. 要係呢度生活正常而過得開心嘅話, 你其實選項得幾款
1. 單人過黎, 你無專長, 唔係專業人士. 你要預左自己會由最低工資做起. 即係£11 一個鐘. 呢個收入, 千期唔好去倫敦. 因為倫敦太高銷費. 就算你有人同你share house 你都會過得比其他人窮. 我會建議去Manchester, Birmingham , Nottingham 呢啲地區. 因為最低工資係邊個地區都一樣. 即係話你搵個洗費最低嘅地方就會住得最舒服. 建議係Manchester 搵人合租2人房或直頭住share house, 一間連私人廁所嘅套房. https://www.spareroom.co.uk/ 呢d 套房最大嘅好處係包晒bill. 好多時£600 係全包連埋上網. 即係你最少仲有£1000 disposable income 一個月用就好好洗. 你搵多個人同你合租2人房嘅apartment 嘅話, 洗費會略高於你租套房, 因為所有bill 你要自己俾, 不過就成間屋都係你嘅, 你同人合租嘅話你預每月disposable income 係約£800.
2. 單人過黎, 你google 過你嘅profile 係會搵到高過最低工資嘅工作. 你有做過research 你知你嘅工作經驗係搵得到£2000 一個月或以上嘅. 去Manchester, Birmingham , Nottingham 呢啲地區. 租一人房/Stuido 嘅apartment 約£800 一個月. 另加£400 係council tax, 水電煤. 你預你每月disposable income 係約£800+.
3. 單人過黎, 你係做IT/金融 而有3-5年或以上工作經驗. 或者其他你做晒research 知道係英國係專業搵到食嘅職業, 搵到£2500 一個月或以上嘅, 可以選擇去倫敦. 係可以選擇, 唔係叫你去. 因為仍然係睇份糧係咪高到可以cover 到你可以住係倫敦. 如果其他區offer 嘅人工 - 該地區洗費係多過你係倫敦嘅話, 你係無需要去倫敦. £2500 - £3000 月薪嘅租share house, 一間連私人廁所嘅套房, 約£800-£1000 不等已經包晒bill 包埋internet. 另外一個方法係搵多個人合租2人房嘅apartment , 洗費會略高於你租套房, 因為所有bill 你要自己俾, 不過就成間屋都係你嘅. 雖然計數就係話你有£1500+ disposable income 可以洗, 不過倫敦不論地鐵定係話食野都好貴. 而且誘惑洗錢嘅地方係多好多. 你每個月袋住呢£1500 都要小心地洗.
4. 單人過黎, 專業人士, £3500 以上一個月. 你可以係London 租間單人房住, 約£1400-£1800 不等. 另加£400 係council tax, 水電煤.
5. 兩公婆過黎, 要2個人都做野. £2000 稅後per head 人工嘅話住係非倫敦區. 可以住Manchester , 約800-1000 一房可以住係啲prime location. 2房就可能要次一等治安嘅地方. 會recommend 屋租control 係£1000 左右, 另加£400 係council tax, 水電煤. 咁生活上就無乜大問題.
6. 兩公婆過黎, 要2個人都做野. 稅後£3000 per head 人工. 加埋即係有£6000 稅後收入. 可以選擇住係倫敦區搵啲2房嘅flat 住. 約£1800-£2300 不等. 另加£400 係council tax, 水電煤. 生活問題不大
7. 一家大細過黎. 因為小朋友都要住, 變左你最少都要有2房. 一仔一女嘅除時要去到3房. 變左洗費係高. 2公婆需要同時都做野. 一定要靠breakfast club 同afterschool club 黎work around 接送小朋友嘅時間, 好大機會一個番早班另一個番晏小小. 2個人稅後需要 £2000 per head or more 住係非倫敦區. 因為起標都2-3房, 我會recommend 屋租control 係£1200 - 1500 左右, 另加£400 係council tax, 水電煤.
以上係跟據呢度嘅洗費, 得出黎你會住得最舒服嘅路徑. 唔好越級挑戰. 你可能會做到, 不過你唔會生活得開心.
UK 租樓買樓攻略 (11)
梁潮偉
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以下係UK 買樓基本認識相關資訊FAQ
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1. 相關網站
你不論租屋定買屋, 你一定要識用曬以下幾個網站. 係必須要學.
https://www.rightmove.co.uk/ 或 https://www.zoopla.co.uk/ (搵租屋搵買屋)
https://www.locrating.com/ (睇catchment area 去搵學校, 你真係要幫仔女搵學校的話, 係差唔多一定要俾幾個月課金版先有用)
https://www.streetcheck.co.uk/ (睇治安, 睇個區乜人種住多, 多唔多高學歷人士住, 多唔多council house, crime rate 高唔高)
https://www.plumplot.co.uk/crime-stats.html (係比較仔細咁睇邊個postcode 既治安, 課金版係非常地detail 既stat)
https://niceareas.co.uk/ 睇各城市各各區既資料, 初步搵屋要大方向係好用既.
https://mapmaker.cdrc.ac.uk/#/index-of-multiple-deprivation?m=imde19_rk&lon=0.1298&lat=51.3405&zoom=7 睇各區貧窮指數
2. Streetcheck.co.uk 使用info
查streetcheck.co.uk 人口結構主要睇幾樣野
1. 乜野人種多. 唔係話齋白人區就好. 你講得無錯. 不過如果黑人個比例係明顯地高於白人的話, 咁個區一定有d 古怪.
2. 睇有幾多council house 係個個area 係睇較低下層既人數. 唔係話低下層既人數就仆街, 不過數據係多低下層人數既地方, 通常罪案率會多過一區全部係住白領.
3. 睇學歷人口. 個區多大學畢業既人既話, 正路亦都係好d 治安, 都係常理.
4. 最後係睇crime rate, 呢個大家都知點解要查.
如果你睇既地方, 係癡住high street 個d 既話, crime rate 會被拉高左. 我自己會齋睇住個個area, 扣減番high street 個d crime rate 既數. 當然會睇係邊類型案件多, violent crime 同 anti-social behavior 已經好唔同.
最簡單既教學, 點用streetcheck 治安同校區
1. 首先係google map, copy and paste 你個間屋個地址係個度, 你會搵到個postcode. 唔見有既就求奇係附近一間屋篤落去, 搵附近既屋既postcode. 用你個example 就係 B29 7RZ
2. 跟住係 streetcheck.co.uk 輸入個post code B29 7RZ. 係crime tab 篤入去, 揀早3個月既stat, 你會見到成360幾宗案 (average 黎講最好少過100單), 而佔大部分係 Violent crime. 你呢間即係可以skip
3. 係streetcheck 裡面, 仲有好幾個tab 講下人種下, 學歷呀個d, 都可以留意下.
4. 最後係https://www.locrating.com/ 輸入同一個post code, 你會見到個區有咩學校係祿色既, 綠色係代表outstanding. 當然你要filter 小學定中學. 而你篤落間學校, 佢會有個圈, 個圈就係個catchment area, 代表個個圈裡面住既屋, 先有機會入到個間學校. 不過正如上面既人講, 你係個圈內唔代表你會入到間學校. 好多插班生要成功入到, 係講緊個間學校既1 mile 內先有機會. 而locrating 係要課金先會見到間學校有幾多人oversubscribe , 咁先知你有幾大機會. 你真係要幫細路搵學校的話, 你差唔多係一定要課金先會有用個website.
3. 係香港開始搵屋租
你有3條路
1. 最正路係
頭1個月Airbnb 或booking.com 搵service apartment > 半年租apartment > 買屋
2. 你香港好彩convince 到land lord 的話
香港搵rightmove 租半年apartment > 買屋
3. 隔山打牛
香港搵sourcing agent 買屋/租屋, 你唔會可以用rightmove 自己買到, 無人會理你如果你唔係UK. 不過sourcing agent 現時太多, 有好亦有大伏既, 同幾多錢就後話. 不過好處係, 如果你真係搵到個似樣既sourcing agent, 你係可以慳番airbnb 個筆錢.
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1. 相關網站
你不論租屋定買屋, 你一定要識用曬以下幾個網站. 係必須要學.
https://www.rightmove.co.uk/ 或 https://www.zoopla.co.uk/ (搵租屋搵買屋)
https://www.locrating.com/ (睇catchment area 去搵學校, 你真係要幫仔女搵學校的話, 係差唔多一定要俾幾個月課金版先有用)
https://www.streetcheck.co.uk/ (睇治安, 睇個區乜人種住多, 多唔多高學歷人士住, 多唔多council house, crime rate 高唔高)
https://www.plumplot.co.uk/crime-stats.html (係比較仔細咁睇邊個postcode 既治安, 課金版係非常地detail 既stat)
https://niceareas.co.uk/ 睇各城市各各區既資料, 初步搵屋要大方向係好用既.
https://mapmaker.cdrc.ac.uk/#/index-of-multiple-deprivation?m=imde19_rk&lon=0.1298&lat=51.3405&zoom=7 睇各區貧窮指數
2. Streetcheck.co.uk 使用info
查streetcheck.co.uk 人口結構主要睇幾樣野
1. 乜野人種多. 唔係話齋白人區就好. 你講得無錯. 不過如果黑人個比例係明顯地高於白人的話, 咁個區一定有d 古怪.
2. 睇有幾多council house 係個個area 係睇較低下層既人數. 唔係話低下層既人數就仆街, 不過數據係多低下層人數既地方, 通常罪案率會多過一區全部係住白領.
3. 睇學歷人口. 個區多大學畢業既人既話, 正路亦都係好d 治安, 都係常理.
4. 最後係睇crime rate, 呢個大家都知點解要查.
如果你睇既地方, 係癡住high street 個d 既話, crime rate 會被拉高左. 我自己會齋睇住個個area, 扣減番high street 個d crime rate 既數. 當然會睇係邊類型案件多, violent crime 同 anti-social behavior 已經好唔同.
最簡單既教學, 點用streetcheck 治安同校區
1. 首先係google map, copy and paste 你個間屋個地址係個度, 你會搵到個postcode. 唔見有既就求奇係附近一間屋篤落去, 搵附近既屋既postcode. 用你個example 就係 B29 7RZ
2. 跟住係 streetcheck.co.uk 輸入個post code B29 7RZ. 係crime tab 篤入去, 揀早3個月既stat, 你會見到成360幾宗案 (average 黎講最好少過100單), 而佔大部分係 Violent crime. 你呢間即係可以skip
3. 係streetcheck 裡面, 仲有好幾個tab 講下人種下, 學歷呀個d, 都可以留意下.
4. 最後係https://www.locrating.com/ 輸入同一個post code, 你會見到個區有咩學校係祿色既, 綠色係代表outstanding. 當然你要filter 小學定中學. 而你篤落間學校, 佢會有個圈, 個圈就係個catchment area, 代表個個圈裡面住既屋, 先有機會入到個間學校. 不過正如上面既人講, 你係個圈內唔代表你會入到間學校. 好多插班生要成功入到, 係講緊個間學校既1 mile 內先有機會. 而locrating 係要課金先會見到間學校有幾多人oversubscribe , 咁先知你有幾大機會. 你真係要幫細路搵學校的話, 你差唔多係一定要課金先會有用個website.
3. 係香港開始搵屋租
你有3條路
1. 最正路係
頭1個月Airbnb 或booking.com 搵service apartment > 半年租apartment > 買屋
2. 你香港好彩convince 到land lord 的話
香港搵rightmove 租半年apartment > 買屋
3. 隔山打牛
香港搵sourcing agent 買屋/租屋, 你唔會可以用rightmove 自己買到, 無人會理你如果你唔係UK. 不過sourcing agent 現時太多, 有好亦有大伏既, 同幾多錢就後話. 不過好處係, 如果你真係搵到個似樣既sourcing agent, 你係可以慳番airbnb 個筆錢.
4. 有寵物租屋點攪? Build for renters 果d apartment 要黎暫住易唔易租?
bno 係一樣租到. 可以睇下呢間, https://www.graingerplc.co.uk/ 或者search 下build for renters 都有其他選擇. 呢d 好多都會俾你養寵物既. 有巴打租1房係9百幾磅，個價係sales聯絡果時報. 揀岩左個地方，做下research，如果ok就係個網頁留message，要留電話同email，跟住隔幾日有個sales就whatsapp 你，話有apartment available同幾錢咁...如果OK佢就會話你知之後要做咩.
5. 地區及校區選擇
香港人主流係去London, Mancehster, Nottingham, Birmingham, Bristol. 而呢d 大區附近都有較平既細區
London 附近有Kent, Milton Keynes, Chelmsford
Mancehster 附近有Leeds, Sheffield
Notthingham 同Birmingham 附近有 Leicester.
主流大區都係呢d 地方. 而呢d 地方再細分district, 好似Manchester 內有Sale, Altrincham, Warrionton 等唔同地區. London 內就好似有Greenwich, Sutton, Ealing 咁.
因為現時係好多好多人去左Manchester , 跟住就到Nottingham. 如果你唔係帶夠現金既話, 唔好考慮Sale, Altrincham, Warrionton 呢d 地方. 現時屋價係呢d 地方已經追住London 價錢. 就算你有錢, 學位都係爆到唔會分到學位. 你亦要有相對覺悟, 你不論租屋定係買屋, 都預左10+ 個家庭同你爭同一間屋. 平均你係需要比listing price 去bid 高15-20% 先會有機會買到. 而Nottingham 既NG2 5-7 West Bridgford, Lady Bay, Gamston 都係勁多人搶屋既地方. 我現時聽過最勁既例子, 係20幾個家庭爭一間係Altrincham 既屋.
而校區, 大部份state school 都係睇你住幾近間學校. 你住係佢隔黎街既話就大機會過住遠5條街既人. 每間學校都有個叫catchment area 既圈, 你係呢個圈內既屋, 你就可以*有機會*入到間學校. 越近越大機會. 所以你買屋個陣, 你買間屋係catchment area 內唔會100% gurantee 你入到間學校. 而且Catholic 教會學校收生, 亦偏向接受有教會背景既學生. 所以唔係住得近就會入到. 有啲in year admission (非小一入學) 都講到明會睇catchment area 同計距離，間間唔同. 冇位的話，council會派去最近嗰間學校 (要同一 Council管轄)，然後再排 waiting list，等志願上面既學校有位先俾學生轉過去. 而學生喺 waiting list 既位置高低，多數都同學校既 over subscription criteria 有關。如果間學校有 catchment area，喺同一條件下，一定係住喺 catchment 個學生排得高過非 catchment 既學生. 你係需要調查每間學校收生既要求. 無得懶.
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6. London vs 其他地區洗費
好多人都要諗, 其實係咪要避左london, 聽講貴好多喎. 其實大部份洗費, 你住邊都差無幾. 最大分別係屋租. 你買左屋既話, 其實洗費差別唔係你諗既咁大.
London 價如下
水 30~50磅
電 60 ~ 80磅
gas 30~100 磅. 夏天平好多唔洗開暖氣
council 130 ~ 170磅 一個月, depends on 地點, 幾多間房, detach 明顯貴10%
上網 30~60磅, depends on 速度
手機 10-15 per month per head
其實上面d 洗費, 你住london 定manchester 定Birmingham 都差無幾, 全部差唔多錢. 包括超市價錢差唔多又係一樣. London 最大分別嘅洗費, 係租屋錢同出去食野, 仲有撘地鐵係明顯貴過其他地方. 其餘洗費係屯門vs 旺角慨分別, 有d 咁多差別, 但係並不明顯亦唔會significant 到你會叫救命
我相信上面d 洗費, 你問個住manchester 嘅人都會話你聽咁上下數
7. Freehold vs Leasehold
首先要考慮是否住 apartment, 因為好多現時嘅apartment 唔係Freehold, 9成都係Leasehold 黎， Leasehold 即係你只係買左個租權， 要比service charge 要俾ground rent. 2023年新起既apartment 係已經唔需要再俾ground rent. 不過你買任何2023年前既apartment, 你仍然要俾ground rent. Service charge 即係管理費, ground rent 就係地租. 每個月幾錢呢d 費用, 你要問番業主. 間間apartment 唔同價. 另外你要知個間屋仲有幾多年要續個lease. 個lease 淨番幾多年要續, 同你買間屋既錢係分開收費. 你唔可以買低過80年lease 既褸, 因為續個lease 會好貴. 續個lease 由£4500 - £28000 不等. 每次一續就extend 50年 (house)到90年 (flat)不等.
全新既apartment 通常service charge 都 £100 以上一個月. 而倫敦on average 係£2000 一年service charge.
而Ground rent 就真係每間都唔同. 亦每隔10-20年會double 一次個費用. 呢個費用只針對2023年4月前賣既apartment. 即係話現時你買既apartment 仍然要俾ground rent. 第二時法例生效亦唔會關你既事.
Leasehold 特點
- 同你香港買apartment 唔係同一個概念黎。 你唔係一個地主。 你可以當作你一次過俾晒你成世既租金, 不過你仍然係一個租客.
- 需要每個月俾service charge 同 ground rent (任何2023年前既apartment)
- 比freehold 安全, 因為apartment 通常有閘門, 靚既仲有reception 有保安
- 通常較近地鐵站 (倫敦黎計)
- 無花園 , 呢個可以係優點亦可以係缺點, 有d 人係唔想打理花園
- 高度密集, 有個社區 , 呢個可以係優點亦可以係缺點, 有d 香港人係鍾意咁樣.
- 你做所有郁到塊牆, 天花板或者郁到地板既野, 你都無權咁做. 即係你無權換地板, 無權換浴肛廁所, 無權鑽個窿掛部電視. 所有呢d 野你要得到Freeholder 先可以做. 有d freeholder 係直頭會指明要用乜野顏色既地氈, 你係無權轉色. 某d 屋內設施會明文寫明你幾內要做一次maintainence. 有草地亦會寫明你幾耐要剪一次.
Freehold 特點
- 你係地主, 即係塊地上面所有野你想要點做就點得, 包括扑爆曬佢重新起過
- 無ground rent 亦無 service charge
- 因為你係地主, 你需要自行俾錢修理所有塊地上面間屋既問題.
- 俾leasehold 無咁安全, 因為你係要負責所有保安問題, 好似裝Home alarm system. 爆格機會多過leasehold
- 通常係較疏落, 無咁密集. 通常門口可以拍車.
- 通常離地鐵站較遠.
現時係討論緊, 可以將2023年前買既所有 apartment 既leasehold 續租個陣, 去到990年期. 變左無ground rent. 不過, UK 政府仲討論緊, 未有共識
https://hoa.org.uk/2021/01/lease-extension-process/
bno 係一樣租到. 可以睇下呢間, https://www.graingerplc.co.uk/ 或者search 下build for renters 都有其他選擇. 呢d 好多都會俾你養寵物既. 有巴打租1房係9百幾磅，個價係sales聯絡果時報. 揀岩左個地方，做下research，如果ok就係個網頁留message，要留電話同email，跟住隔幾日有個sales就whatsapp 你，話有apartment available同幾錢咁...如果OK佢就會話你知之後要做咩.
5. 地區及校區選擇
香港人主流係去London, Mancehster, Nottingham, Birmingham, Bristol. 而呢d 大區附近都有較平既細區
London 附近有Kent, Milton Keynes, Chelmsford
Mancehster 附近有Leeds, Sheffield
Notthingham 同Birmingham 附近有 Leicester.
主流大區都係呢d 地方. 而呢d 地方再細分district, 好似Manchester 內有Sale, Altrincham, Warrionton 等唔同地區. London 內就好似有Greenwich, Sutton, Ealing 咁.
因為現時係好多好多人去左Manchester , 跟住就到Nottingham. 如果你唔係帶夠現金既話, 唔好考慮Sale, Altrincham, Warrionton 呢d 地方. 現時屋價係呢d 地方已經追住London 價錢. 就算你有錢, 學位都係爆到唔會分到學位. 你亦要有相對覺悟, 你不論租屋定係買屋, 都預左10+ 個家庭同你爭同一間屋. 平均你係需要比listing price 去bid 高15-20% 先會有機會買到. 而Nottingham 既NG2 5-7 West Bridgford, Lady Bay, Gamston 都係勁多人搶屋既地方. 我現時聽過最勁既例子, 係20幾個家庭爭一間係Altrincham 既屋.
而校區, 大部份state school 都係睇你住幾近間學校. 你住係佢隔黎街既話就大機會過住遠5條街既人. 每間學校都有個叫catchment area 既圈, 你係呢個圈內既屋, 你就可以*有機會*入到間學校. 越近越大機會. 所以你買屋個陣, 你買間屋係catchment area 內唔會100% gurantee 你入到間學校. 而且Catholic 教會學校收生, 亦偏向接受有教會背景既學生. 所以唔係住得近就會入到. 有啲in year admission (非小一入學) 都講到明會睇catchment area 同計距離，間間唔同. 冇位的話，council會派去最近嗰間學校 (要同一 Council管轄)，然後再排 waiting list，等志願上面既學校有位先俾學生轉過去. 而學生喺 waiting list 既位置高低，多數都同學校既 over subscription criteria 有關。如果間學校有 catchment area，喺同一條件下，一定係住喺 catchment 個學生排得高過非 catchment 既學生. 你係需要調查每間學校收生既要求. 無得懶.
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6. London vs 其他地區洗費
好多人都要諗, 其實係咪要避左london, 聽講貴好多喎. 其實大部份洗費, 你住邊都差無幾. 最大分別係屋租. 你買左屋既話, 其實洗費差別唔係你諗既咁大.
London 價如下
水 30~50磅
電 60 ~ 80磅
gas 30~100 磅. 夏天平好多唔洗開暖氣
council 130 ~ 170磅 一個月, depends on 地點, 幾多間房, detach 明顯貴10%
上網 30~60磅, depends on 速度
手機 10-15 per month per head
其實上面d 洗費, 你住london 定manchester 定Birmingham 都差無幾, 全部差唔多錢. 包括超市價錢差唔多又係一樣. London 最大分別嘅洗費, 係租屋錢同出去食野, 仲有撘地鐵係明顯貴過其他地方. 其餘洗費係屯門vs 旺角慨分別, 有d 咁多差別, 但係並不明顯亦唔會significant 到你會叫救命
我相信上面d 洗費, 你問個住manchester 嘅人都會話你聽咁上下數
7. Freehold vs Leasehold
首先要考慮是否住 apartment, 因為好多現時嘅apartment 唔係Freehold, 9成都係Leasehold 黎， Leasehold 即係你只係買左個租權， 要比service charge 要俾ground rent. 2023年新起既apartment 係已經唔需要再俾ground rent. 不過你買任何2023年前既apartment, 你仍然要俾ground rent. Service charge 即係管理費, ground rent 就係地租. 每個月幾錢呢d 費用, 你要問番業主. 間間apartment 唔同價. 另外你要知個間屋仲有幾多年要續個lease. 個lease 淨番幾多年要續, 同你買間屋既錢係分開收費. 你唔可以買低過80年lease 既褸, 因為續個lease 會好貴. 續個lease 由£4500 - £28000 不等. 每次一續就extend 50年 (house)到90年 (flat)不等.
全新既apartment 通常service charge 都 £100 以上一個月. 而倫敦on average 係£2000 一年service charge.
而Ground rent 就真係每間都唔同. 亦每隔10-20年會double 一次個費用. 呢個費用只針對2023年4月前賣既apartment. 即係話現時你買既apartment 仍然要俾ground rent. 第二時法例生效亦唔會關你既事.
Leasehold 特點
- 同你香港買apartment 唔係同一個概念黎。 你唔係一個地主。 你可以當作你一次過俾晒你成世既租金, 不過你仍然係一個租客.
- 需要每個月俾service charge 同 ground rent (任何2023年前既apartment)
- 比freehold 安全, 因為apartment 通常有閘門, 靚既仲有reception 有保安
- 通常較近地鐵站 (倫敦黎計)
- 無花園 , 呢個可以係優點亦可以係缺點, 有d 人係唔想打理花園
- 高度密集, 有個社區 , 呢個可以係優點亦可以係缺點, 有d 香港人係鍾意咁樣.
- 你做所有郁到塊牆, 天花板或者郁到地板既野, 你都無權咁做. 即係你無權換地板, 無權換浴肛廁所, 無權鑽個窿掛部電視. 所有呢d 野你要得到Freeholder 先可以做. 有d freeholder 係直頭會指明要用乜野顏色既地氈, 你係無權轉色. 某d 屋內設施會明文寫明你幾內要做一次maintainence. 有草地亦會寫明你幾耐要剪一次.
Freehold 特點
- 你係地主, 即係塊地上面所有野你想要點做就點得, 包括扑爆曬佢重新起過
- 無ground rent 亦無 service charge
- 因為你係地主, 你需要自行俾錢修理所有塊地上面間屋既問題.
- 俾leasehold 無咁安全, 因為你係要負責所有保安問題, 好似裝Home alarm system. 爆格機會多過leasehold
- 通常係較疏落, 無咁密集. 通常門口可以拍車.
- 通常離地鐵站較遠.
現時係討論緊, 可以將2023年前買既所有 apartment 既leasehold 續租個陣, 去到990年期. 變左無ground rent. 不過, UK 政府仲討論緊, 未有共識
https://hoa.org.uk/2021/01/lease-extension-process/
你如果係有實制需要買apartment 的話, 請注意以下幾點
1. 確保份契無問題
2. 某d 層數以上既flat 係需要 ews1 cert. 否則會好難再賣出. 有d flat 就有豁免. 因為睇forum , 不論是否跟佢現時高度, 有d 無問題, 有d 又有.
詳情呢度 https://www.mumsnet.com/talk/property/4069214-EWS1-cladding-form-stress . 我因為無相關知識, 所以唔知點樣係咩時候無 ews1 cert 有問題, 幾時就無. 請買之前先向 conveyancer 問清楚有關法例問題
3. service charge 每月幾錢, 有無其他不定期收費, 每年增幅係幾多
4. ground rent 係幾錢, 隔幾耐會double 一次
5. 你既leasehold 責任係乜野, 有d 乜野係做得, 有d 乜野係唔做得. 有d leasehold 係會要求業主幾耐一定要剪一次草, 幾耐要為某d 野唯修. 呢個你要問清楚
6. 齋做homebuyer report 就得. 不過一定一定要佢check 有無漏水滲水. 我有朋友係買左間apartment 之後, 先發現樓上有某個位滲水落黎佢天花板. 佢係完全唔知搵邊個整, 定點追究. 佢最終係原價賣番層apartment 出去.
7. 諗多次係咪真係買leasehold property. 會唔會揀住遠d 既freehold, 而唔係近番工既leasehold?
8. 應唔應該買New build?
new build 特點
- 好靚仔, 乜都唔洗裝修
- 一條龍, 你唔洗煩搵conveyancer, 頂多搵專睇新樓既Snagging surveyor 睇下有無咩要執
- 通常係一個社區自成一角, 唔會有雜人入左黎
- 因為新區, 配套有機會唔齊, 學校好多時都係新既, 唔知好壞
- new build 會有一部份會畫比affordable housing. 而呢個再細分affordable social 同affordable market , 簡單講係某一部份單位租俾council, council 再租俾公屋人住. 詳情呢度 https://urbanistarchitecture.co.uk/what-is-affordable-housing-and-why-is-it-so-important-to-london/
- 因為自成一角, 通常無車係好難去到其他地方. 通常new build 地方並唔色合唔楂車既人.
- 同香港一樣, new build 樓底低, 房會偏細, 廳會偏細.
- 睇發展商同睇運氣, 收新樓執漏, 可以係一件極度痛苦同慢長既事. 呢度既野唔係話你搵到野要執, 佢就會過黎整. 亦唔會係下個月就會黎整. 如果你份snagging report 有40樣問題, 佢可能會幫你執20樣, 仲要進行長時間拉鋸戰.
9. 買遺產屋時間幾長?
有巴打做過, grant probate 大概用咗兩個禮拜，不過唔同council 同 律師啲速度唔同. 幾個月前有間搞 Power of Attorney 要兩個賣方律師approve，一來一回拖咗一個月左右，由 accepted到成交大概四個月. 亦有巴打係四個月都未grant 到probate.
10. 買屋正常流程
1. 1個月睇屋搵屋 (學習咩屋若莫係咩價位)
2. 睇地區, 落bid 而買到既機會可以由10% chance 到80% chance 都有. Mancehster/Nottingham 港人區, 自己當得 10% chance 成功. 因為最少10+ 個家庭同你爭.
3. 因為point 2 時間係講唔埋, 上面point 2 可以係1日到60日不等既時間
4. 成功落bid前就開始搵surveyor 驗樓師同 conveyancer 律師. 要知道係uk 搵個似樣既conveyancer 並唔容易, 好多踢都唔撚郁既. 我係經好多compare website 好似moneysupermarket, gocompare 個d site 搵左個list, 再每間用google 搵review . 呢個過程係非常痛苦同time consuming.
5. surveyor 驗樓師又係同一個方法咁搵
6. point 4 同5, 唔係話你搵到就得, 仲要等佢覆你. 呢度d 人有生意都唔係即刻會覆你, 你係要等. 呢d 都係時間. 每一間你搵到既, 可以係一日到5日不等, 佢先覆你個initial query
7. 到真正搵到surveyor , 你會叫佢去驗樓. 份報告係2 week 時間先會整到出黎
8. 到真正搵到conveyancer , 佢會開始同對方律師傾初稿合約, 呢度就真係睇你個律師係屬於好野定係一個仆街. 另外對方係一個仆街都係拖慢成件事既. 我自己用個個叫好, 用左2 week. 我fd 個個攪左1個半月
9. 跟住你係cash buyer 就開始你律師同你做anti money laundry check, 你要prove 到你香港賣樓既錢, 點樣一步步黎到你uk 個bank account. 你要provide 晒你香港同uk bank statement. 而且仲會叫你香港賣樓既律師, 用DHL 直寄番份你香港埋樓份約佢睇, 封野會落晒印唔俾其他人開. anti money laundry check 預3 week. 香港DHL 寄野黎預1 week, 係可同期進行既. 資金來源通常會追塑到3個月-6個月不等.
9B. 如果你係做mortgage 既, 呢度通常玩2個月先會攞到批文. 你俾人deny 左既話, 再玩多2個月until approval.
10. 跟住你律師會叫你俾錢買search. 個 search 係幫你搵下你間屋附近有無咩environmental 問題會影響你買屋既過程. 呢度要2-4 week 不等
11. 係point 10 等緊個陣, 你律師同對家會繼續傾合約細節, 份title deed 有無問題. 如果有問題好似我咁, 咁就仆街啦, 呢度一攪個title deed , 要搵council 攪既, 我攪左1個月.
12. 到傾好曬啦, 出埋個search result 無事, 約又有final draft 啦, 就會講幾時俾錢同攞瑣匙
help to buy 流程既額外野
1. 睇樓
2. 落£500訂 羅reservation form
3. 搵律師同mortgage broker (可以用發展商比既 / 可以唔用）
4. exchange contract 前三個月內 ,上Help to buy agency填PIF申請Authority to Proceed.
5. 羅到ATP, 申請mortgage. 要確保mortgage offer係cover date of completion
6. 律師向Help to Buy agency 申請Authority to Exchange
7. 羅到ATE之後exchange contracts. 層樓要係6個月內complete
另外其他注意事項
1. 過數係要成交日期前，啲錢到律師戶口。如果你未 exchange，delay都冇所謂，但如果你係拍賣、已exchange contract 而且寫咗completion date，咁你 delay 就可能會罰息
2. 律師收齊錢，文件齊，過哂 AML check，成交當日就會過數俾對方律師。
3. 律師確認過數成功、已成交，你先有權收鎖匙。二手的話多數係 agent office會方便啲，亦有啲情況係直接同業主拎 ／ 業主擺低喺律師樓 ／門口有 keysafe打PIN拎匙，呢啲自己問就得。新樓就多數聯絡發展商，佢自然會安排
4. 二手基本上有小問題基本上都係 no say，如果淨低少量垃圾，呢啲自己處理咗佢啦，電器壞嗰啲咪自己搵人整。除非個問題真係好嚴重，咁先去negotiate，例如有人試過業主懶得清個車房，樓價減咗 £1000，啲垃圾裝滿咗 3個 skips + 2架 long wheel base van，實際上個 cost 係多過 £1000。
新樓就可以做 snagging 或者自己識睇既，咁咪同發展商講，叫佢地整返。當然就多數都唔會做足100%
5. 如果你真係好大 concern 驚有問題的話，咪試下要求 exchange ／ completion 前睇多次樓，但人地仲住緊的話，亦唔到你左搞右搞，業主亦未必一定願意安排。發展商就通常都肯的
1. 確保份契無問題
2. 某d 層數以上既flat 係需要 ews1 cert. 否則會好難再賣出. 有d flat 就有豁免. 因為睇forum , 不論是否跟佢現時高度, 有d 無問題, 有d 又有.
詳情呢度 https://www.mumsnet.com/talk/property/4069214-EWS1-cladding-form-stress . 我因為無相關知識, 所以唔知點樣係咩時候無 ews1 cert 有問題, 幾時就無. 請買之前先向 conveyancer 問清楚有關法例問題
3. service charge 每月幾錢, 有無其他不定期收費, 每年增幅係幾多
4. ground rent 係幾錢, 隔幾耐會double 一次
5. 你既leasehold 責任係乜野, 有d 乜野係做得, 有d 乜野係唔做得. 有d leasehold 係會要求業主幾耐一定要剪一次草, 幾耐要為某d 野唯修. 呢個你要問清楚
6. 齋做homebuyer report 就得. 不過一定一定要佢check 有無漏水滲水. 我有朋友係買左間apartment 之後, 先發現樓上有某個位滲水落黎佢天花板. 佢係完全唔知搵邊個整, 定點追究. 佢最終係原價賣番層apartment 出去.
7. 諗多次係咪真係買leasehold property. 會唔會揀住遠d 既freehold, 而唔係近番工既leasehold?
8. 應唔應該買New build?
new build 特點
- 好靚仔, 乜都唔洗裝修
- 一條龍, 你唔洗煩搵conveyancer, 頂多搵專睇新樓既Snagging surveyor 睇下有無咩要執
- 通常係一個社區自成一角, 唔會有雜人入左黎
- 因為新區, 配套有機會唔齊, 學校好多時都係新既, 唔知好壞
- new build 會有一部份會畫比affordable housing. 而呢個再細分affordable social 同affordable market , 簡單講係某一部份單位租俾council, council 再租俾公屋人住. 詳情呢度 https://urbanistarchitecture.co.uk/what-is-affordable-housing-and-why-is-it-so-important-to-london/
- 因為自成一角, 通常無車係好難去到其他地方. 通常new build 地方並唔色合唔楂車既人.
- 同香港一樣, new build 樓底低, 房會偏細, 廳會偏細.
- 睇發展商同睇運氣, 收新樓執漏, 可以係一件極度痛苦同慢長既事. 呢度既野唔係話你搵到野要執, 佢就會過黎整. 亦唔會係下個月就會黎整. 如果你份snagging report 有40樣問題, 佢可能會幫你執20樣, 仲要進行長時間拉鋸戰.
9. 買遺產屋時間幾長?
有巴打做過, grant probate 大概用咗兩個禮拜，不過唔同council 同 律師啲速度唔同. 幾個月前有間搞 Power of Attorney 要兩個賣方律師approve，一來一回拖咗一個月左右，由 accepted到成交大概四個月. 亦有巴打係四個月都未grant 到probate.
10. 買屋正常流程
1. 1個月睇屋搵屋 (學習咩屋若莫係咩價位)
2. 睇地區, 落bid 而買到既機會可以由10% chance 到80% chance 都有. Mancehster/Nottingham 港人區, 自己當得 10% chance 成功. 因為最少10+ 個家庭同你爭.
3. 因為point 2 時間係講唔埋, 上面point 2 可以係1日到60日不等既時間
4. 成功落bid前就開始搵surveyor 驗樓師同 conveyancer 律師. 要知道係uk 搵個似樣既conveyancer 並唔容易, 好多踢都唔撚郁既. 我係經好多compare website 好似moneysupermarket, gocompare 個d site 搵左個list, 再每間用google 搵review . 呢個過程係非常痛苦同time consuming.
5. surveyor 驗樓師又係同一個方法咁搵
6. point 4 同5, 唔係話你搵到就得, 仲要等佢覆你. 呢度d 人有生意都唔係即刻會覆你, 你係要等. 呢d 都係時間. 每一間你搵到既, 可以係一日到5日不等, 佢先覆你個initial query
7. 到真正搵到surveyor , 你會叫佢去驗樓. 份報告係2 week 時間先會整到出黎
8. 到真正搵到conveyancer , 佢會開始同對方律師傾初稿合約, 呢度就真係睇你個律師係屬於好野定係一個仆街. 另外對方係一個仆街都係拖慢成件事既. 我自己用個個叫好, 用左2 week. 我fd 個個攪左1個半月
9. 跟住你係cash buyer 就開始你律師同你做anti money laundry check, 你要prove 到你香港賣樓既錢, 點樣一步步黎到你uk 個bank account. 你要provide 晒你香港同uk bank statement. 而且仲會叫你香港賣樓既律師, 用DHL 直寄番份你香港埋樓份約佢睇, 封野會落晒印唔俾其他人開. anti money laundry check 預3 week. 香港DHL 寄野黎預1 week, 係可同期進行既. 資金來源通常會追塑到3個月-6個月不等.
9B. 如果你係做mortgage 既, 呢度通常玩2個月先會攞到批文. 你俾人deny 左既話, 再玩多2個月until approval.
10. 跟住你律師會叫你俾錢買search. 個 search 係幫你搵下你間屋附近有無咩environmental 問題會影響你買屋既過程. 呢度要2-4 week 不等
11. 係point 10 等緊個陣, 你律師同對家會繼續傾合約細節, 份title deed 有無問題. 如果有問題好似我咁, 咁就仆街啦, 呢度一攪個title deed , 要搵council 攪既, 我攪左1個月.
12. 到傾好曬啦, 出埋個search result 無事, 約又有final draft 啦, 就會講幾時俾錢同攞瑣匙
help to buy 流程既額外野
1. 睇樓
2. 落£500訂 羅reservation form
3. 搵律師同mortgage broker (可以用發展商比既 / 可以唔用）
4. exchange contract 前三個月內 ,上Help to buy agency填PIF申請Authority to Proceed.
5. 羅到ATP, 申請mortgage. 要確保mortgage offer係cover date of completion
6. 律師向Help to Buy agency 申請Authority to Exchange
7. 羅到ATE之後exchange contracts. 層樓要係6個月內complete
另外其他注意事項
1. 過數係要成交日期前，啲錢到律師戶口。如果你未 exchange，delay都冇所謂，但如果你係拍賣、已exchange contract 而且寫咗completion date，咁你 delay 就可能會罰息
2. 律師收齊錢，文件齊，過哂 AML check，成交當日就會過數俾對方律師。
3. 律師確認過數成功、已成交，你先有權收鎖匙。二手的話多數係 agent office會方便啲，亦有啲情況係直接同業主拎 ／ 業主擺低喺律師樓 ／門口有 keysafe打PIN拎匙，呢啲自己問就得。新樓就多數聯絡發展商，佢自然會安排
4. 二手基本上有小問題基本上都係 no say，如果淨低少量垃圾，呢啲自己處理咗佢啦，電器壞嗰啲咪自己搵人整。除非個問題真係好嚴重，咁先去negotiate，例如有人試過業主懶得清個車房，樓價減咗 £1000，啲垃圾裝滿咗 3個 skips + 2架 long wheel base van，實際上個 cost 係多過 £1000。
新樓就可以做 snagging 或者自己識睇既，咁咪同發展商講，叫佢地整返。當然就多數都唔會做足100%
5. 如果你真係好大 concern 驚有問題的話，咪試下要求 exchange ／ completion 前睇多次樓，但人地仲住緊的話，亦唔到你左搞右搞，業主亦未必一定願意安排。發展商就通常都肯的
11. 按揭/help to buy 既info
不論你做按揭 或 help to buy, 你都需要有份係UK 做緊既工. 最理想係做左已經3個月或以上申請, 成功申請個機會大d. 我有朋友係做左半年野申請成功
首先要注意既係help to buy scheme 會係2022年既10月31號就完. 你要係呢日前申請成功. 間樓俾錢係可以去到2023年先成交. help to buy 係有個limitation. 你要係佢budget limit 下要一定買到new build 先付合佢要求個個條件難玩. 每個地區個budget limit 都唔同, 你要自己查啦. new build 個價好多地方都well above help to buy 既上限. 你要用help to buy 係無得揀地方, 你係睇下邊度有一間new build 係付合help to buy 既上限, 就要睇個度. 係區揀你, 而唔係你揀區. 用呢個計數機會話到你聽Help to buy 你搵既年薪可以買到幾多錢既樓 https://www.foxtons.co.uk/buy/helptobuy
關於Mortgage, 成日聽到人問係咪9成按揭, 其實最多都只會借到你人工既4.5倍. 即係你層野好平啦, 咪做到9成 (因為低於你年薪既4.5倍) 其實係睇年薪借到幾多 (年薪既4.5倍)，樓價減左借到既mortgage就係你需要既首期. 當然你仲要預stamp duty, 律師conveyancer 費，surveyor 錢咁.
12. 租或買樓嘅建議地區選擇
慳位所以改用link 黎講關於recommend 嘅地區for 租同買
以下條link 係refer 番去舊post, 由£1000 - £3000+ , 由一間房到4房, 租同買嘅選擇
https://lihkg.com/thread/3187643/page/1?ref=sharer&post=5
13. 裝修事前各樣準備
裝修唔係話就咁搵個裝修師苦就可以開波, 有好多野你係需要跟同知道. 你做嘅野越多, 就爛尾機會就越細.
https://lih.kg/CqqBruX
https://lih.kg/CqqBrvX
https://lih.kg/CqqBrCX
https://lih.kg/CqqBuvX
https://lih.kg/CqqBuyX
https://lih.kg/CqqBuAX
14. 裝修參考
因為呢度裝修可以好多野可以整, 我將我過去係london 整嘅野, 拆左出黎續個item 寫左個價錢, 價錢係london 價, 會比其他地區貴. 不過因為係2022年嘅價錢, 有機會已經貴左. 你可以作為一個參考, 約莫知係UK 裝修每個 item 係要幾錢
https://lih.kg/bssvquV
關於裝修保暖嘅知識
https://lih.kg/CqqBsMX
不論你做按揭 或 help to buy, 你都需要有份係UK 做緊既工. 最理想係做左已經3個月或以上申請, 成功申請個機會大d. 我有朋友係做左半年野申請成功
首先要注意既係help to buy scheme 會係2022年既10月31號就完. 你要係呢日前申請成功. 間樓俾錢係可以去到2023年先成交. help to buy 係有個limitation. 你要係佢budget limit 下要一定買到new build 先付合佢要求個個條件難玩. 每個地區個budget limit 都唔同, 你要自己查啦. new build 個價好多地方都well above help to buy 既上限. 你要用help to buy 係無得揀地方, 你係睇下邊度有一間new build 係付合help to buy 既上限, 就要睇個度. 係區揀你, 而唔係你揀區. 用呢個計數機會話到你聽Help to buy 你搵既年薪可以買到幾多錢既樓 https://www.foxtons.co.uk/buy/helptobuy
關於Mortgage, 成日聽到人問係咪9成按揭, 其實最多都只會借到你人工既4.5倍. 即係你層野好平啦, 咪做到9成 (因為低於你年薪既4.5倍) 其實係睇年薪借到幾多 (年薪既4.5倍)，樓價減左借到既mortgage就係你需要既首期. 當然你仲要預stamp duty, 律師conveyancer 費，surveyor 錢咁.
12. 租或買樓嘅建議地區選擇
慳位所以改用link 黎講關於recommend 嘅地區for 租同買
以下條link 係refer 番去舊post, 由£1000 - £3000+ , 由一間房到4房, 租同買嘅選擇
https://lihkg.com/thread/3187643/page/1?ref=sharer&post=5
13. 裝修事前各樣準備
裝修唔係話就咁搵個裝修師苦就可以開波, 有好多野你係需要跟同知道. 你做嘅野越多, 就爛尾機會就越細.
https://lih.kg/CqqBruX
https://lih.kg/CqqBrvX
https://lih.kg/CqqBrCX
https://lih.kg/CqqBuvX
https://lih.kg/CqqBuyX
https://lih.kg/CqqBuAX
14. 裝修參考
因為呢度裝修可以好多野可以整, 我將我過去係london 整嘅野, 拆左出黎續個item 寫左個價錢, 價錢係london 價, 會比其他地區貴. 不過因為係2022年嘅價錢, 有機會已經貴左. 你可以作為一個參考, 約莫知係UK 裝修每個 item 係要幾錢
https://lih.kg/bssvquV
關於裝修保暖嘅知識
https://lih.kg/CqqBsMX
睇樓好煩惱，300-330k budget 買好區的flat，定舊舊地house?
呢個唔係問返你自己想住 flat定 house咩
可能佢無所謂呢
舊舊地既定義係點先？我住緊40年樓，我覺得無咩問題成百年既排屋我先覺得唔掂要大搞
舊舊地既定義係點先？我住緊40年樓，我覺得無咩問題
成百年既排屋我先覺得唔掂要大搞
咁考慮校網都要有錢先有份嘅
得330k budget個原因係首期唔夠定搵錢唔夠多係兩回事
財務穩健先可以俾到個穩定環境小朋友讀書成長
唔係大咗又講為咗你先住咁貴呢啲說話就唔好啦
佢係咁為咗小朋友嘅話就唔洗掙扎啦，一定對住啲校區搵
得330k budget個原因係首期唔夠定搵錢唔夠多係兩回事
財務穩健先可以俾到個穩定環境小朋友讀書成長
唔係大咗又講為咗你先住咁貴呢啲說話就唔好啦
佢係咁為咗小朋友嘅話就唔洗掙扎啦，一定對住啲校區搵
有冇人都係一個人單身買？
會唔會好大壓力？
會唔會好大壓力？
