UK 租樓買樓攻略 (4)

我就係係呢個兩難位
兩公婆都係返zone 1，都返得多office
Budget就~550k, 睇過下south woodford/ealing呢啲應該搵到freehold排屋
但係唔識搞裝修又怕俾人昆
又擔心apartment leasehold會每幾年加一次地租

其實.... leasehold 同 freehold 對我黎講真係冇分別 - 我冇小朋友，無需要幫佢地諗埋幾十年後間屋仲剩番幾多年 lease 而引致「轉唔轉到手」既問題。
當然，真係買 leasehold 既要睇下仲剩低幾多年 lease，一般黎講唔好少過 150 年囉 - 計埋下手佢仲有 100 年以上先好諗。
不過也要諗埋英國 leasehold 同香港 leasehold 既分別 - 英國既 landlord 係真係可以唔俾你係你 supposed 買左既單位裡面做改動，但香港就冇人會理。

Same same problem
擔心年年加既，係 service charge 或者係管理費多啲。

地租已經唔會再收, 立左例

主要就係多左service charge , 但你就會多左facility , eg gym, open working area, even bbq site, concierge, security 高 etc 好似私人屋院有會所咁
聽過d 港人group 話 service charge 加幾倍, 但我唔知佢講邊區under 咩reason, 但我身邊fd 都係合理升幅 (當然都係一兩年experience)其實就係似香港管理費個模式咁

你睇下樓feel 下你想買邊d
同埋會唔會生小朋友/活動空間
end up 我覺得主要都係睇你本身鐘唔鐘意diy
freehold 你預左even 買完, 可能都要自己處理好多問題
我係uk 既experience 就話比我聽, 英國佬做野都係是撚但又求奇, 我自己就唔撚想煩

英國佬做嘢求奇真係極同意
我哋本身就唔準備有細路嘅
只係想要一個大啲嘅獨立廚房 (你知啲new build大多數人都open kitchen ga la…)
花園本身有好多幻想既，但係諗起要自己maintain又有少少步
同埋裝修自己真係唔識….所以真係再諗下自己要咩先決定

拿, 買apartment 同 house 係好個人嘅選擇, 無啱定錯. 呢個真係睇喜好.

freehold 定 leasehold 就另一個議題黎. 呢個同house 或flat 係無關. 只係咁啱flat 主要係leasehold 較多. 跟據大部份睇到forum 嘅意見, 都係有錢嘅話先諗freehold https://www.mumsnet.com/talk/property/4193667-would-you-buy-a-leasehold-property

而leasehold 都會買, 不過主要uk 嘅人都係會買舊樓嘅leasehold, 因為ground rent 平, service charge 合理價錢. 好多uk 人會避左買新leasehold apartment 係因為新樓個service charge. 佢地無俾開香港管理費嘅習慣, 所以貴嘅service charge 對佢地黎講唔係一個習慣黎. 咁問題就係話, 你會唔會諗住未來會賣番出黎. 你諗住係住到老嘅話, 咁無左再賣嘅問題嘅話, 又負擔得起service charge 同無諗住未來要再裝修嘅話, 呢個咪無問題. 因為leasehold 裝修係一定要得到大業主同意. 你無話事權嘅. 要再放番出黎嘅話, 咁你就要睇番本地人對你買個度嘅service charge 有幾大嘅阻力啦.

對於裝修. 我個人係經歷左半年時間嘅大型裝修 + extension一間過百年係london 嘅freehold house. 好處係你真係可以改到100% 你要求嘅間隔, 你要求嘅設施. 壞處係你係真係要落手落腳去跟成個project. 你就算唔識落手整, 你都要識佢用緊乜料, 點樣整, 程序點叫做啱. 呢d 野你全部要知. 我自己係做左大量嘅google 資料搜集. 細微到個廁所接乜野size 同型號嘅水渠, 你都要知. 因為你係買料個個, builder 係只係黎裝.

係搵builder 嘅問題上, 最穩陣其實係搵番做過嘅人, refer 俾你. 因為有辦睇. 我做個陣, 根本唔多香港人, 變左我係先搵個香港人嘅architect, 再等佢refer builder. 大陸人嘅builder 通常係uk 都係手工好過uk 本地人 (當然有例外) 主要原因係佢地唔識英文, 佢地要生存到, 就一定只可以靠手藝得.

不過咁, 你住落UK 就明, 你就算係呢度住apartment, 你實要最終會好多野要落手整, 或者知要點整. 因為呢度係無一條龍嘅師父. 你就算住flat 你廁所壞左, 你要換喉好換廁所好, 你都要識你要買乜野喉乜野廁所配, 乜野接環去配番你現時嘅野. plumber 唔會幫你諗點做. 所以所有本地英國人, 個個都有工具tools 係屋企. 最簡單你買個ikea 櫃, 你裝完要係頂搵野扣實佢等佢唔好向前淋落黎, 都要鑽牆瑣實佢. 你如果連用乜野鑽, 乜野drill bit, 點樣mount 起佢都唔識嘅話, 你只係推遲你學番晒呢d 知識. 由期係呢度搵工人黎整野咁貴, 你就算搵人黎整, 你都要知點做, 買乜俾佢整係做到最平而實淨.

我睇唔到有得懶嘅捷徑

條新例只適用如新起嘅House,新flat 無變好。
舊嘅leasehold flat ,house都係咁差

Facility 就唔一定，有幾個朋友，乜facility 都無，連看更都無，service charge 升到£4k-10k p.a.
由Barking, Stratford, Tottenham 到central London.
£10k p.a. 果間係shared of freehold，舊mansion block

當你leasehold service charge 到£10k p.a. 就有關係。你remortgage 唔到，難賣得出

完全唔建議買leasehold

關唔關個發展商太閪事？
因為我見london都有好撚多apt 如果個d大型developer都咁做 狂加service charge
d樓仲洗賣

英國嘅warranty 信唔過，你等幾個月先來睇下係咪佢責任，再等下先整。

所以物業都要自己保養維修

你等得耐因為英國脫歐，以前歐洲人走咗。香港都唔夠人。
英國管理得好嘅Landlord有自己嘅plumber electrician, 因為快比錢同良好關係，會比agent manage 同single house small scale landlord 維修好。
有幾個屋企人做裝修

關，同好多freehold 賣晒樓之後賣出來。新買家梗係又搵錢

Shared of freehold 同少業權，可以自己再搵managing agent 嘅先好。業權分散就難。

仲有electricity and gas leasehold building 係 commercial contract，受惠唔到政府個price cap。所以service charge 同電費係1咁升。有D flat 果電標係大廈管理公司供應，無得轉supplier,果D都有事。

睇屋嘅隔熱,EPC,有無gas heating, solar,面積幾大同用量。煤氣平過電。

以下係倫敦自己屋企，親戚，朋友，出租：
500 sq ft £49/m,
1500 sq ft £280/m,
2000 sq ft £200/m。
所有都係新gas heating, EPC C以上, house。

EPC D 舊gas boiler, 有solar,800 sq ft mid terrace house: £200/m;

EPC E, 800 sq ft end terrace, new gas boiler + AC, £400/m 做Airbnb，guest狂開暖氣同時開窗;

EPC E, 800 sq ft, old gas boiler, mid terrace house, £150/m 老人家慳，無乜開暖氣佢屋企solid wall, no external wall insulation, 20+yr boiler;

Victorian Conversion flat, £700 sq ft, EPC C, £300/month, old gas boiler 開盡暖氣，用dryer

New build flat, EPC B, 600 sq ft, £200/month, all electric

Conversion flat, EPC E, solid wall without insulation, 850sq ft, electric storage heater, £300/month 開衡fan heater,個storage heater 無用

的確，宜家d new build講到自己冇地租做善事咁
但service charge鍾意點加都得
今日去睇new build俾個鬼妹串 你買得apt就預左 一係就買freehold

係，service charge 任佢加。

有agent sell 我呢間£200k p.a. service charge, ground rent £1. 可能見香港人，以為乜都唔識。
我問佢係米講笑，佢好串話你問得都買唔起。永世唔搵呢個agent。一開始已經講明要Freehold House.

最後同另一個agent買咗間同區大D嘅 Freehold house，0 service charge + garden + roof terrace。埋單仲平D添

間嘢仲賣緊
https://www.rightmove.co.uk/properties/127186547#/?channel=RES_BUY
£198758.78 service charge p.a. , £1 p.a. ground rent
唔好去搶
佢講嘅facilities 係地底。council個Porscheter Spa 靚過佢。公共花園唔比燒嘢食。

可能太多人比完offer後見到service charge縮沙，依家先標出來

8.9m 3千幾呎
計起黎6磅/呎一年
都唔係話極離譜

其實leasehold 唔係比freehold 平. 佢係買入價係同地段同等級下, 平過freehold. 不過佢一路每個月收你錢, 直到你死為止. 你只係延遲左條大數. 而條大數有幾大, 係depends on 佢service charge 之後會加幾多. 你唔會知.

退一步諗一下, 點解會買入價平過freehold? 發展商賺夠所以想益下你? 點解英國人會咁抗拒買new build 屋苑嘅新apartment?

發展商係做緊一個生意. 你買入嘅個個leasehold, 係一個佢做生意搵錢嘅地方. 而且個生意係一路做到你死為止. 亦無規管佢地點做呢檔生意, 點樣加價. 我自己就唔會好放心住係一個人地要黎做生意搵錢嘅地方住.

我如果要黎做生意個地方, 咁都仲有得研究一下, 好似香港租個舖位咁, 業主收我舖租黎賺錢, 係佢嘅生意黎, 我用個鋪黎搵錢. 咁ok. 呢度個leasehold 同香港嘅管理費係完全2個玩法黎. 呢度個service charge, 由其係新屋宛d apartment, 係一門佢地要黎搵錢嘅生意黎. 同香港普通樓嘅管理費係2個做法. 就好似如果我係香港租左個舖位, 佢每個月收我舖租, 鋪租就跟據業主想點加就加價. 不過我只係要黎住, 我估你係香港都唔會咁做. 我睇唔到原因點解黎到做就無問題.

有別於香港人嘅睇法, 其實呢d new build 屋宛flat, 係高檔野黎, 俾有咁嘅收入承擔到佢一路加嘅service charge 嘅人去住. 佢唔會care 你到某個時間點負擔唔到個service charge, 因為你頂唔住你就要賣, 頂手個個有錢負擔到就得. 佢地嘅target audience 唔係買唔起freehold 嘅人. 亦所以買唔起freehold 嘅英國人, 佢地睇嘅係90年代起個d 舊式leasehold flat.

EPC 40

你俾得依個錢買嘅係地段
唔會理EPC, 因為電費對比樓價只係一少少嘅部份

見講開裝修
2手樓黎講，係咪應該買平既爛屋預大裝，好過買現有靚裝既盤再小執下?
好怕係英國搞裝修自己乜都唔識變爛尾樓

哈, 睇你有幾窮. 我窮嘅就買爛屋係好嘅地段黎大裝. 有錢嘅當然可以買番同地段嘅靚裝黎小裝.

另一個原因我買爛屋係, 90% 英國人裝修都唔啱我口味. 我鍾意d 簡約日系風. 英國好多裝係好浮誇. 我係好麻麻. 咁預期係咁嘅話, 咁不如買間爛嘅, 成間打爆佢整過.

英國佬做嘢求奇真係極同意
我哋本身就唔準備有細路嘅
只係想要一個大啲嘅獨立廚房 (你知啲new build大多數人都open kitchen ga la…)
花園本身有好多幻想既，但係諗起要自己maintain又有少少步
同埋裝修自己真係唔識….所以真係再諗下自己要咩先決定

拿, 買apartment 同 house 係好個人嘅選擇, 無啱定錯. 呢個真係睇喜好.

freehold 定 leasehold 就另一個議題黎. 呢個同house 或flat 係無關. 只係咁啱flat 主要係leasehold 較多. 跟據大部份睇到forum 嘅意見, 都係有錢嘅話先諗freehold https://www.mumsnet.com/talk/property/4193667-would-you-buy-a-leasehold-property

而leasehold 都會買, 不過主要uk 嘅人都係會買舊樓嘅leasehold, 因為ground rent 平, service charge 合理價錢. 好多uk 人會避左買新leasehold apartment 係因為新樓個service charge. 佢地無俾開香港管理費嘅習慣, 所以貴嘅service charge 對佢地黎講唔係一個習慣黎. 咁問題就係話, 你會唔會諗住未來會賣番出黎. 你諗住係住到老嘅話, 咁無左再賣嘅問題嘅話, 又負擔得起service charge 同無諗住未來要再裝修嘅話, 呢個咪無問題. 因為leasehold 裝修係一定要得到大業主同意. 你無話事權嘅. 要再放番出黎嘅話, 咁你就要睇番本地人對你買個度嘅service charge 有幾大嘅阻力啦.

對於裝修. 我個人係經歷左半年時間嘅大型裝修 + extension一間過百年係london 嘅freehold house. 好處係你真係可以改到100% 你要求嘅間隔, 你要求嘅設施. 壞處係你係真係要落手落腳去跟成個project. 你就算唔識落手整, 你都要識佢用緊乜料, 點樣整, 程序點叫做啱. 呢d 野你全部要知. 我自己係做左大量嘅google 資料搜集. 細微到個廁所接乜野size 同型號嘅水渠, 你都要知. 因為你係買料個個, builder 係只係黎裝.

係搵builder 嘅問題上, 最穩陣其實係搵番做過嘅人, refer 俾你. 因為有辦睇. 我做個陣, 根本唔多香港人, 變左我係先搵個香港人嘅architect, 再等佢refer builder. 大陸人嘅builder 通常係uk 都係手工好過uk 本地人 (當然有例外) 主要原因係佢地唔識英文, 佢地要生存到, 就一定只可以靠手藝得.

不過咁, 你住落UK 就明, 你就算係呢度住apartment, 你實要最終會好多野要落手整, 或者知要點整. 因為呢度係無一條龍嘅師父. 你就算住flat 你廁所壞左, 你要換喉好換廁所好, 你都要識你要買乜野喉乜野廁所配, 乜野接環去配番你現時嘅野. plumber 唔會幫你諗點做. 所以所有本地英國人, 個個都有工具tools 係屋企. 最簡單你買個ikea 櫃, 你裝完要係頂搵野扣實佢等佢唔好向前淋落黎, 都要鑽牆瑣實佢. 你如果連用乜野鑽, 乜野drill bit, 點樣mount 起佢都唔識嘅話, 你只係推遲你學番晒呢d 知識. 由期係呢度搵工人黎整野咁貴, 你就算搵人黎整, 你都要知點做, 買乜俾佢整係做到最平而實淨.

我睇唔到有得懶嘅捷徑

見講開裝修
2手樓黎講，係咪應該買平既爛屋預大裝，好過買現有靚裝既盤再小執下?
好怕係英國搞裝修自己乜都唔識變爛尾樓

哈, 睇你有幾窮. 我窮嘅就買爛屋係好嘅地段黎大裝. 有錢嘅當然可以買番同地段嘅靚裝黎小裝.

另一個原因我買爛屋係, 90% 英國人裝修都唔啱我口味. 我鍾意d 簡約日系風. 英國好多裝係好浮誇. 我係好麻麻. 咁預期係咁嘅話, 咁不如買間爛嘅, 成間打爆佢整過.

呢個真，係rightmove睇既盤大多數都唔岩口味
有時見到D 岩口味既靚裝但都會貴一截
所以諗如果要裝到岩心水，買間平既爛屋返黎大裝可能都差唔多錢
但係怕會爛尾

我買爛屋自己整。平好多同有質素保證。
你買第二間有additional stamp duty，買爛屋抵D

我好注重EPC,有錢都唔好咁嘥。
間屋本身暖舒服過開暖氣，暖氣可以好乾。