最有價值收息股研究所 @ 7

廣義既內房 ：中國有房地產 - 係

如果你話 高槓桿 高周轉 ，三隻都唔係

兩張順位都唔同

Mar2025果張依家賣緊$38 ，到期佢要俾番$100你 如果唔係Default , Default既話 好人好似Yuzhou咁 永續拎埋入黎一齊重組 不過只計四份一 ，唔好人 直接踢你出門口

數據中心應該會有分greenfield 同埋brownfield
greenfield 姐係乜都冇起過重新起
brownfield 就係以現有大廈/工廈改裝成DC
分別會係
greenfield 可以改造成top tier
brownfield 就相對係lower tier
因為要睇電力配置
睇番你講個堆數據
應該主要係嘉民同埋新意網係greenfield 其他都係brownfield
我留意到mega gateway 係200K sq ft, 賣出65% 姐係賣左 130K左右 仲有70K未賣
但黎緊mega idc 有成1200K, 接近6倍 mega gateway
如果有人commit 左應該一早出左公告?
有D懷疑銷情唔係真係如想像中咁理想
btw 我對比左新意網份年報, 2023中期同埋 2022 年報, 都係150,000 sq ft
對比operating cash flow 同埋revenue, 都係升左大約11-12%
但我所了解, commit 左唔代表要入revenue, revenue 係有delay 問題, 我地未必睇到
睇番cash flow, AP升左3億, AR升左4千萬, net cash effect 2億6
扣走呢個effect, 其實應該生意差左?
我以上用新意網做例子, 最主要原因係新意網係香港數據中心入面, 應該係最大最top tier個間
如果top tier 生意都未必咁好, low tier 會唔會都真係咁理想?
情況會唔會變左 低價出租 做地產佬就算
咁就profit margin 未變咁靚

早前只接獲1份標書的「港人首置」項目、荃灣油柑頭住宅地皮，結果因為未達底價流標收場。地政總署今天（23日）宣布收回土地。這是繼年初赤柱環角道豪宅地皮後，今年第二幅流標的官地；若計及市建局和港鐵項目，今年已有4個地產項目流標。《財政預算案》原預計23/24年度賣地收益可達850億元，但至今只賣出一幅地，僅達目標金額的2%。

地產市道疲弱，位於荃灣油柑頭的住宅地皮只得1間公司提交標書，傳統大地產商全部「失蹤」。最終地政總署今天（23日）宣布項目「流標」。新聞稿表示，唯一投標者是「華勵有限公司」，其母公司是「佳明集團控股」。新聞稿又指，政府收回項目後，房屋局將邀請香港房屋協會承接有關項目，繼續興建「首置」單位。

新聞稿強調，為保障公帑，若沒有任何標價達到政府評估的底價，政府不會出售該土地。不過，政府未有透露所收到標書的金額。此前，市場原先預計油柑頭地皮價值介乎26至35億元。佳明集團執行董事曾嘉敏早前曾表明，由於賣地條件限制多，出價相對保守。

主席佢自己買左幾千萬美元perp 依樣野會唔會係考慮值博率的因素 佢冇理由令自己蝕底 而且依家個環境 佢又冇得靜雞雞賣走到咁龐大金額的債？ 不過佢買最多個張 7.75 又唔見市場有得賣😂

Top tier嗰啲會搵到大客
但大客每kVA個數唔會太靚
同埋一般數期比較長

Low tier就表面利錢深
實際上就面對啲客走數嘅危機
好似早兩年好興收啲礦機客
一爆煲就會出現bad debt

另外係咪大機構做就代表好景？
香港好aggressive咁做project嗰間fund house
起埋起埋occ ramp up𣎴似預期
再撞正利率正常化，個缺口都仲要填

陰功
大家交多d稅
都幾肯定加稅

所以我對於數據中心真係仲好好做 有保留
low tier DC 其實做散客多, 流轉會快D
呢D DC 點都會想做大客 情願少平D 都要長租

年幾前睇 SGX AJBU & 另一間唔記得名嘅年報
內文話 DC 嘅競爭好大, 已經去到 價格戰

同時又見到香港幾間大野都 keep 住做重建/改建, 依下係幾 shock

頭先 Google CBRE
原來HK DC Vacancy% 有20% 以上
長知識

個人睇法
地主永遠有優勢
因為香港貴租, 你自己係地主 只要地成本夠平, 你payback period 攤長做一樣會keep 住賺
但如果你係做租租, 就唔係咁睇
而且係香港你要搵到個地比你起, 而供水供電又要OK 唔夠電 你做唔到top tier
做wholesale 點都好過做retail
最好成棟DC租曬出去 好過1個個rack 慢慢租出去 又要驚走數 又要驚租客走

from FB 程總

1.關於長實親海駅係市價定筍價，引起咗好多「租租」同「供供」嘅激辯，不過大家唔好嘈了，作為對頭嘅恒基地產中期財報認證，該樓盤屬於「shockingly low price」。
2.恒基話，如果政府冇救市措施，亦冇利好消息，下半年樓市就會幾depressed。
3.中文財報翻譯depressed做「低沉」，但最準確譯法係「蕭條」。大家睇路。

根本大家都好明白, 唔減價 就吸引唔到人買
恆地 holborn 新推個20伙都減左價

2025 mar
細膽
如果under 30 先敢搏
快啲到啦

好想知4叔黎緊點清貨, 跑道區啲貨都未出哂

有啲地產商仲未接受現實
例如木木生嗰間

4叔大把錢 慢慢賣
牙GO式 慢慢出
公司再要錢就私人基金再科幾百億落去又搞店

唔認輸死路一條
D貴麵粉只會愈擺愈平

親海站 係開價低
但我唔覺係平
個盤前後左右夾擊
今日 水泥廠
第日 係樓貼樓 無景
成條東源街要重建
後面 仲有宏安

講起程總, 佢個fb 睇嚟無乜得着
我個人就麻麻

親海買得就要坐10年
房屋台好似有人講 入左則 個到會大改
開價低, 接近清曬
姐係話 呢個地點 呢個位置 萬5 係有人肯接

東源街
越秀 重建
水泥廠 重建
魚市場 重建
高度貼近 親海駅
成條街都會起樓

其實只需要睇息口點行
香港變返-ve real int rate, 樓價就會飆返上去
一切都係睇幾時減息
同發展商捱到幾耐

大部分都係保險PO苦主PO
其他果啲都係執人口水尾

我都覺，其實係口價開得好精準，至少大概個gross rental yield mark得返個按息，呎價平隔離半新二手少少