細a小薯，做開難搞按揭，你問我答

兩年後樓價跌兩成，等上IFC

當然可以賣自住樓套錢買新樓啦賣樓就最好係新樓做按揭時已甩舊樓，不過如果你唔想吉多左幾個月冇地方住，就可以拎住賣舊樓嘅正約去做新樓按揭，咁先會當你係首置~

依家部分銀行放寬左壓測到65%，如果你冇外債、首置、職業靚，好大機會可以借多啲，詳細要比多啲數字我幫你計。另外，如果買完樓冇咁多現金係手，可以向銀行借p loan作裝修用途呀。

hello 博士
想問下如果專業人士，穩定行業
但份工係一年contract, 之後應該會再續
月入67k, 完約有15% gratuity
咁會唔會計埋個gratuity 做收入？
借盡7.2m 做唔做到？
層樓8.2m 下年11月尾收樓先供

漏左樣野，有筆數要每月還22k, 下年7月中還完

係啟德果邊啲一手樓， 驚到時唔知會唔會估價不足

即係按87%，只可以按八成或以下先計約滿酬金呀，按八成以上就只計穩定月入同合約寫明雙糧咋，所以只會用你67k計。

至於壓力測試幫你計咗，借720萬、5.5%、30年，壓測係61%未計加借按保，計埋加借按保就64%，依家某啲大行都放寬到65%，特別係專業人士批得會比較鬆手，所以唔使擔心。不過提提你因為過咗60%壓測，所以要加10%保費建議你申請嗰陣可以試7.2M先，touch wood批唔足都可以盡借~以我經驗，揀啱放寬咗嘅銀行就好大機會批得足~

thank you thank you~ 希望到時個市無乜事順順利利估足價

news: 長實（1113）沙田九肚麗坪路新盤名日‧九肚山，以發展商提供申請人不需入息證明的「呼吸Plan」作招徠，結果成功催谷買家入市。根據一手成交紀錄冊資料顯示，項目首輪售出的86伙中，有34伙的買家採用「呼吸Plan」、佔比四成，為近年新盤罕見～

近年唔少新盤都有提供「發展商一按」吸引買家，俗稱「呼吸Plan」，話明呼吸Plan當然係容易到有呼吸就可以上會啦。計劃由發展商所用嘅財務公司提供按揭，因此不受金管局規管，遠比起受金管局規管嘅銀行按揭容易。而「呼吸Plan」會以豁免壓力測試、短期低息、輕鬆上車作賣點吸引上車一族入場。計劃設有初期供款優惠，頭2-3年按揭息口媲美銀行，但蜜月期過後利息大大跳升至P-1%至P+1%不等，實際供緊4%-6%，比起銀行利息多一倍，令當年容易上車嘅業主們最終都要捱高息供款因此通常做法係過左蜜月期後轉按至銀行慳息～

1. 新按保轉按（適用於能通過壓測之業主）
依家透過新按保，按揭成數可跟新plan，即樓價800萬以下按9成;800-1000萬按8成，業主就有較大機會用新按保轉走發展商一按喇，前堤係必定要通過壓力測試和不能套現現金，只能整筆剩餘貸款轉按。

2.定息按揭計劃（適用於未能通過壓測之業主）
收入未能通過壓測，所以冇得用新按保轉按，就要轉用按揭證券有限公司推出嘅定息計劃喇。

而定息按揭計劃初步只有七間銀行會參與計劃，好處當然係免壓力測試，只須符合供款不超過入息50%就可以申請；而壞處就係息率亦較正常銀行高、而政府剛剛宣佈將計劃延長至2021年10月底，同時因應市場利率變動，將3個年期的定息按揭利率都劃一減息0.76厘～

不過講真，巿場反應堅差～根據金管局早前提交立法會的文件顯示，截至今年9月底止，共接獲17宗定息按揭計劃的申請。

提提近排買一手樓嘅業主唔好因一時快感衝上呼吸Plan要諗長遠啲，依刻供到唔代表以後都搞得掂，諗好兩三年蜜月期後轉按翻出去銀行普通plan條路先去馬，要衡量翻幾年後自己份工、政府政策、銀行審批會唔會出現變化。
--小秘書 @DrLoan

博士你好

想問轉按清數點做？
我去過銀行申請，佢話我爆左數申請唔到，但我搵中介計過佢話得，麻煩博士幫我睇睇
樓大約6.2m，頭按差痕生3m，外債約0.7m，2間銀行 安信 2條卡數，信貸紀錄差 有試過唔記得還卡數，我和另一半人工45k 近半年有no pay leave
感謝博士

Hi~近依半年轉按清數冇之前咁易做喇，始終風險高同冇肉食，依家得3-4間銀行願意做，而且有啲大行仲只做簡單客，例如你入左嘅痕生只做1-2條外債嘅清數，你有成5條數呀
比我會建議你2個方法：
1.夾banker將樓價拉低到6M，按8成，套480萬(不過你月入只借到470萬)，470萬-頭按300萬-外債70萬，清哂數仲可以套到100萬現金左右，依個方法for你套多啲現金，用平息分25年供
2. 樓價6.2M(或再盡拉高過6.2)，按6成，套372萬，壓測過到，剛好清得哂頭按+外債，未必套到現金。依個方法都係你試左嘅，其實係做到的，但我諗係你搵錯銀行入始終每間銀行收嘅貨唔同，特別依家巿道唔好，堅要嚴選銀行呀
以上兩種方法就睇你想唔想套錢，仲要搵對的銀行做～reject左一次就要小心record花喇有需要可問多啲，我再firm實你
--小秘書＠DrLoan

根據可靠消息，按保公司近日減少左按揭保費折扣喇～請注意：

一般過到壓測之申請人：
（首置人士的供款與入息比率不超過 50%及「+3%壓測」後入息比率不超過 60%）
按揭保費折扣由6折，減至65折~

爆壓測之申請人：
（首置人士的供款與入息比率不多於 50%但「+3%壓測」後入息比率已超過 60%）
按揭保費折扣由66折，減至71折～

以800萬物業，按9成，即貸款額720萬，貸款年期30年為例：
一般過到壓測之申請人：按揭保費折扣由6折，21.6萬；減至65折，23.4萬~
未能通過壓力測之申請人：按揭保費折扣由66折，23.76萬；減至71折，25.56萬～

或者你會問，保費折扣折少左會唔會影響壓測計算嫁？放心，答案是不會的。如要加借保費，銀行壓測係以保費正價計算的～用翻以上例子，800萬按9成，年期30年，正價保費係5%，即36萬，如要加借保費係以720萬+36萬＝756萬貸款額計算壓測，即通過壓測所需月入要$71,042。

不過小秘書要提一提大家如果大家想行未能通過壓力測嘅申請，請預先問清楚你嘅情況穩唔穩陣，因為銀行係case by case批爆壓申請，如果你係高危職業、非穩定月薪等，好大機會借唔足喇～
--小秘書

樓主 想問邊間銀行較易批出按揭