細變大定一開二先正路呢
睇你有無自用需要啦
你話生小朋友要多啲地方一定係細變大好
[租到2047] 低調置業討論區(28)
浪子回頭
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睇你有無自用需要啦
你話生小朋友要多啲地方一定係細變大好
香港正苦自己出嘅《香港2030+》報告推算，長遠土地赤字為1200公傾 http://www.pland.gov.hk/pland_en/p_study/comp_s/hk2030/chi/finalreport/
有興趣自己望吓，再比多樣資料，香港建築業估算香港樓宇住宅建築尺價為4000蚊，恒基主席李兆基指住宅建築尺價達到5000蚊，工程顧問工司Arcadis公佈本年度全球建築成本排名，香港僅次於紐約，成為全球建築成本第二高嘅城市
另外係香港有層樓算係另類「居港權」
有興趣自己望吓，再比多樣資料，香港建築業估算香港樓宇住宅建築尺價為4000蚊，恒基主席李兆基指住宅建築尺價達到5000蚊，工程顧問工司Arcadis公佈本年度全球建築成本排名，香港僅次於紐約，成為全球建築成本第二高嘅城市
另外係香港有層樓算係另類「居港權」
銀行要我補文件
昨天已補 佢話初步冇問題 要上埋qbe
應該下星期初覆實
最遲6月尾成交
諗緊提唔提早成交
但而家果到可以住到8月頭
早成交要早d供
我就真正簽完OFFER LETTER 先叫AA幫問提早成功
香港正苦自己出嘅《香港2030+》報告推算，長遠土地赤字為1200公傾 http://www.pland.gov.hk/pland_en/p_study/comp_s/hk2030/chi/finalreport/
有興趣自己望吓，再比多樣資料，香港建築業估算香港樓宇住宅建築尺價為4000蚊，恒基主席李兆基指住宅建築尺價達到5000蚊，工程顧問公司Arcadis公佈本年度全球建築成本排名，香港僅次於紐約，成為全球建築成本第二高嘅城市
另外係香港有層樓算係另類「居港權」
銀行要我補文件
昨天已補 佢話初步冇問題 要上埋qbe
應該下星期初覆實
最遲6月尾成交
諗緊提唔提早成交
但而家果到可以住到8月頭
早成交要早d供
巴打用跑人所以qbe?
簽左offer letter 都要補交文件？
香港正苦自己出嘅《香港2030+》報告推算，長遠土地赤字為1200公傾 http://www.pland.gov.hk/pland_en/p_study/comp_s/hk2030/chi/finalreport/
有興趣自己望吓，再比多樣資料，香港建築業估算香港樓宇住宅建築尺價為4000蚊，恒基主席李兆基指住宅建築尺價達到5000蚊，工程顧問公司Arcadis公佈本年度全球建築成本排名，香港僅次於紐約，成為全球建築成本第二高嘅城市
另外係香港有層樓算係另類「居港權」
又學到野
講呢啲
，要評估樓市後續走向要睇港共嘅資料，例如《香港2030+》裡面估算2036年香港達到860萬人口，樓市未來升跌都好要估計比較準確就要用唔同資料斷估，我睇長遠計都係升所以成日等大跌3、5、7成嘅淡友根本隨口亂噏，樓市一定會有調整，正如2016年年頭跌咗8~10%,防守力差嘅跌咗接近20%，但跌浪週期短咗，大概十個月，以前跌浪最少持續2~3年先見底，市場形態唔係一成不變，冇人能夠可以準確預測，有自住需要就考慮自己負擔能力足夠
香港正苦自己出嘅《香港2030+》報告推算，長遠土地赤字為1200公傾 http://www.pland.gov.hk/pland_en/p_study/comp_s/hk2030/chi/finalreport/
有興趣自己望吓，再比多樣資料，香港建築業估算香港樓宇住宅建築尺價為4000蚊，恒基主席李兆基指住宅建築尺價達到5000蚊，工程顧問公司Arcadis公佈本年度全球建築成本排名，香港僅次於紐約，成為全球建築成本第二高嘅城市
另外係香港有層樓算係另類「居港權」
又學到野
講呢啲
我都係宜家先知原來建築成本都要成五千蚊尺
釘板，扎鐵，落石屎全部超過2000日薪，舊年我租架最短18米泵車(就快劏晒)落石屎，7000蚊日租，2個石屎大工5000,雜工6個每位700，石屎每立方米1000蚊，做水缸地基，落咗55立方米，前面幾錢費事講，樣樣有數計，今日唔會有200萬500尺私樓賣比你，如果市價200萬500尺，冇人去起，蝕本生意唔會有人做，最多一次
細變大定一開二先正路呢
一開二
所以成日等大跌3、5、7成嘅淡友根本隨口亂噏，樓市一定會有調整，正如2016年年頭跌咗8~10%,防守力差嘅跌咗接近20%，但跌浪週期短咗，大概十個月，以前跌浪最少持續2~3年先見底，市場形態唔係一成不變，冇人能夠可以準確預測，有自住需要就考慮自己負擔能力足夠
所有先有租租幫我地租樓希望佢地一直咁諗
租租永遠有借口唔買，根本唔係市場參與者
銀行要我補文件
昨天已補 佢話初步冇問題 要上埋qbe
應該下星期初覆實
最遲6月尾成交
諗緊提唔提早成交
但而家果到可以住到8月頭
早成交要早d供
巴打用跑人所以qbe?
簽左offer letter 都要補交文件？
佢初步批果陣要我簽份野 話唔用佢就有個手續費果d
另外有講d detail野
息口同回贈之類
之後就叫我補文件先正式批
跑人我申請果陣問可唔可以唔去mc
佢話唔得 要隨機的
最後去左qbe
跑人份offer letter 好似好求奇
，話去律師樓係最正式個份返工台政府工嗰啲話今年低層公務員起碼加4%人工，咁私人嘅唔會走得去邊，各位收租佬約夠期就識做啦 
返工台政府工嗰啲話今年低層公務員起碼加4%人工，咁私人嘅唔會走得去邊，各位收租佬約夠期就識做啦
又逼人加租
冇記錯03年大家樂焗豬扒飯21蚊，今日46蚊，唔係想加租，睇到啲物價係咁上升，管理費差餉地租維修費年年加，追返通脹咋
返工台政府工嗰啲話今年低層公務員起碼加4%人工，咁私人嘅唔會走得去邊，各位收租佬約夠期就識做啦
又逼人加租
冇記錯03年大家樂焗豬扒飯21蚊，今日46蚊，唔係想加租，睇到啲物價係咁上升，管理費差餉地租維修費年年加，追返通脹咋
差餉都幾千
如果無寬減既話香港正苦自己出嘅《香港2030+》報告推算，長遠土地赤字為1200公傾 http://www.pland.gov.hk/pland_en/p_study/comp_s/hk2030/chi/finalreport/
有興趣自己望吓，再比多樣資料，香港建築業估算香港樓宇住宅建築尺價為4000蚊，恒基主席李兆基指住宅建築尺價達到5000蚊，工程顧問公司Arcadis公佈本年度全球建築成本排名，香港僅次於紐約，成為全球建築成本第二高嘅城市
另外係香港有層樓算係另類「居港權」
又學到野
講呢啲
我都係宜家先知原來建築成本都要成五千蚊尺
釘板，扎鐵，落石屎全部超過2000日薪，舊年我租架最短18米泵車(就快劏晒)落石屎，7000蚊日租，2個石屎大工5000,雜工6個每位700，石屎每立方米1000蚊，做水缸地基，落咗55立方米，前面幾錢費事講，樣樣有數計，今日唔會有200萬500尺私樓賣比你，如果市價200萬500尺，冇人去起，蝕本生意唔會有人做，最多一次
而家人工真係高呀
o.t. :V巴 你係唔係量少?
我地做大判 30D/20 通常6XX/m3
最低工資累事
羊毛出自羊身上
羊毛出自羊身上
人口數據看按揭負擔
6-3-2017
不論是差餉物業估價署，抑或是物業代理編制的樓價指數，都再創新高。加上接連幾幅市區地皮由中資發展商投得，而且樓面地價均遠高於市場預期，樓市氣氛再次轉旺。問題是：在樓價已然高位運行多年，上車客年年埋怨樓價高企的情況下，本地購買力是否可再推高樓價？
政府統計處在2016年進行中期人口普查，早前剛公佈簡要結果。以下為與樓市有關的部份：
‧家庭住戶每月收入中位數為港幣25,000元，較十年前上升了45%。
‧有390萬人居於私人永久性房屋，居於公營租住房屋的有213萬人，而居於資助自置居所單位的則有116萬人。
‧在122萬個擁有自置居所的家庭住戶中，約三分之二沒有按揭供款或需要支付借貸還款。需要支付按揭供款或借貸還款的住戶(包括居於私樓及居屋人士)每月付款中位數為9,500元，而按揭供款及借貸還款與收入比率中位數為18%。
‧當中，居於自置私人永久性房屋的住戶每月付款的中位數及相對收入比率的中位數分別為10,500元及19%。
‧至於租住私人住宅單位的住戶，其月租中位數為10,000元，較十年前增加近一倍，而租金相對收入比率的中位數為31%，高於十年前的25%。
單純看自置居所按揭的數字，一般家庭的按揭負擔仍然處於健康狀態。與2011年數據比較，供斷自住物業按揭的家庭仍高達6成。雖然樓價升幅遠高於收入升幅，但香港住戶的每月供款佔收入比率其實有所下跌。以私樓住戶而言，2011年自置居所按揭供款的中位數為8,000元，佔收入比率中位數為20%，而2016年的比率為19%。
當然，自置居所按揭上「健康狀態」有很多原因，包括：財力不足的家庭未能上車，只好租樓，結果是租金佔收入比率遠較10年前為高。
其次，由於按揭指引收緊，新批按揭成數近年減少，按揭供款比率減少，某程度上是以多付首期(亦即買家減少現金儲備)為代價。
要留意的是，有關統計只反映住戶「自置居所」的供款支出。一個家庭如果有非自住的投資物業，有關按揭不會被統計。換言之，一個家庭就算持有3個投資物業，全部有按揭供款，也不會被計入「居所按揭支出」之中。當然，由於近年按揭指引收緊，有多個按揭物業，理論上供款佔月入比率也不會高於4成。
整體數據表示：租金支出高，一旦儲足首期，大批私樓租戶仍有充當誘因入市。而上一代大量已供斷的物業，亦有巨額套現潛力，成為新一代上車客的首期來源。單純問「本地購買力是否有能力再推高樓價」，簡單答案是「可以」。當然，上車客如果要動用上一代的儲蓄(物業加按套現所得)才可入市，便要考慮風險是否過度集中的問題。
原文刊於iMoney 2017年3月4日
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6-3-2017
不論是差餉物業估價署，抑或是物業代理編制的樓價指數，都再創新高。加上接連幾幅市區地皮由中資發展商投得，而且樓面地價均遠高於市場預期，樓市氣氛再次轉旺。問題是：在樓價已然高位運行多年，上車客年年埋怨樓價高企的情況下，本地購買力是否可再推高樓價？
政府統計處在2016年進行中期人口普查，早前剛公佈簡要結果。以下為與樓市有關的部份：
‧家庭住戶每月收入中位數為港幣25,000元，較十年前上升了45%。
‧有390萬人居於私人永久性房屋，居於公營租住房屋的有213萬人，而居於資助自置居所單位的則有116萬人。
‧在122萬個擁有自置居所的家庭住戶中，約三分之二沒有按揭供款或需要支付借貸還款。需要支付按揭供款或借貸還款的住戶(包括居於私樓及居屋人士)每月付款中位數為9,500元，而按揭供款及借貸還款與收入比率中位數為18%。
‧當中，居於自置私人永久性房屋的住戶每月付款的中位數及相對收入比率的中位數分別為10,500元及19%。
‧至於租住私人住宅單位的住戶，其月租中位數為10,000元，較十年前增加近一倍，而租金相對收入比率的中位數為31%，高於十年前的25%。
單純看自置居所按揭的數字，一般家庭的按揭負擔仍然處於健康狀態。與2011年數據比較，供斷自住物業按揭的家庭仍高達6成。雖然樓價升幅遠高於收入升幅，但香港住戶的每月供款佔收入比率其實有所下跌。以私樓住戶而言，2011年自置居所按揭供款的中位數為8,000元，佔收入比率中位數為20%，而2016年的比率為19%。
當然，自置居所按揭上「健康狀態」有很多原因，包括：財力不足的家庭未能上車，只好租樓，結果是租金佔收入比率遠較10年前為高。
其次，由於按揭指引收緊，新批按揭成數近年減少，按揭供款比率減少，某程度上是以多付首期(亦即買家減少現金儲備)為代價。
要留意的是，有關統計只反映住戶「自置居所」的供款支出。一個家庭如果有非自住的投資物業，有關按揭不會被統計。換言之，一個家庭就算持有3個投資物業，全部有按揭供款，也不會被計入「居所按揭支出」之中。當然，由於近年按揭指引收緊，有多個按揭物業，理論上供款佔月入比率也不會高於4成。
整體數據表示：租金支出高，一旦儲足首期，大批私樓租戶仍有充當誘因入市。而上一代大量已供斷的物業，亦有巨額套現潛力，成為新一代上車客的首期來源。單純問「本地購買力是否有能力再推高樓價」，簡單答案是「可以」。當然，上車客如果要動用上一代的儲蓄(物業加按套現所得)才可入市，便要考慮風險是否過度集中的問題。
原文刊於iMoney 2017年3月4日
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