係
仲有佢個model 係預計頭一年跌 之後每年升
但租金預計每年升
實際上 租金係會平穩或者跌少少
租金唔會永遠長期升
1997年 107個大型住宅 24.9呎
2018年 37.8呎嘅歷史數據
以佢model 咁計
1997年 以每年3.5%升幅
照道理 2010年已經超過37.8呎 租金
去到2018年講緊51.28呎 350呎的話應該去到17948蚊租金
但數據上 350呎只要9730 蚊 (當然個數字同大單位呎租細金額拉低)
再拎近期實際例子 拎黃埔二期為例 389呎 18000蚊租金 大概係46蚊呎 (已經拎最高叫價)
係佢每年有3.5%升幅model 2024 年 應該掂到63蚊呎 理應22062租金 呢度差價足足4000蚊
再拎黃埔七期 962呎單位 34000蚊叫價 呎租35蚊
我唔洗講你都知 根本唔可能叫到六皮嘅prediction
你話黃埔太舊 我拎新啲2010年譽港灣七期
511呎叫價 24000 46.96呎租
再拎新啲北角 海璇 364呎 27000叫價 74蚊呎租
啱 呢個係高過佢個model 但半新樓先合到model 價錢(北角呢棟新樓 有景有交通有配套 我已經唔係拎堆大西北半新樓比)
換句話 你棟年一超過十年就會同新樓價錢形成差距
咁你會寄望租金每年有3.5%加幅
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如果要實際做到model 所講 租客基本上每五至六半就搬去半新樓住 佢三十年間 應該住五至六間建成五年內半新樓(你咪話唔爽 業主都享受唔到)仲要新盤推出大量租盤放租話講下價又抵啲
係業主角店 物業係算被動收入 但唔淨係覺得只有收入 零支出