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基於以上既post 既討論熱度同回覆，
暫時大家對做租租定做業主大家都有D保留，比例各佔50:50
所以我做左個簡單case study，冇根據嚴密既邏輯運算，
只係根據過往既資料做比較
我利用AI 去比較以下兩個case 30年後資金回報表現
假設-
假設人工起薪3萬元，每年平均6.9%增長加幅
每個月使費約人工的40%
每年通脹平均3.5%增長
(Remark: - 香港消費物價指數中在過去30年的平均按年變動率約為3.5%)
CASE 1:-
2023年購入400萬樓，首期40萬，9成按揭，按揭利息3.125%，還30年期，每月約供15755元
每兩年轉按揭獲得回贈2.5%
一年後樓價下跌15%，之後樓價平均每年3.7%增長
(Remark: - 香港消費物價指數中的住屋指數在過去30年的平均按年變動率約為3.7%，我用3%計算)
每個月人工扣除貸款及使費後全數儲入銀行 (簡單D apple to apple考慮)
CASE 2:-
有40萬現金，購入國債每年獲得4%利息，租入單位約10000元，每年租金3.5%增加
每個月人工扣除租金及使費後全數儲入銀行 (簡單D apple to apple考慮)
計算步驟：
1. 計算每年的收入增長
2. 計算每年的支出（包括生活費用、按揭/租金）
3. 計算每年的儲蓄
4. 計算房產價值的變化（Case 1）
5. 計算國債收益（Case 2）
6. 計算30年後的總資產
Case 1 分析：
1. 收入：
起始薪資：30,000元/月
年增長率：6.9%
2. 支出：
生活費用：起始為12,000元/月（40%的薪資），每年增長3.5%
按揭：15,755元/月（固定）
3. 儲蓄：
每月儲蓄 = 收入 - 生活費用 - 按揭
儲蓄年利率假設為2%（保守估計）
4. 房產價值：
起始價值：4,000,000元
第一年後跌15%：3,400,000元
之後每年增長3.7%
5. 按揭回贈：
每兩年獲得2.5%的回贈，計入儲蓄
Case 2 分析：
1. 收入：
起始薪資：30,000元/月
年增長率：6.9%
2. 支出：
生活費用：起始為12,000元/月（40%的薪資），每年增長3.5%
租金：起始為10,000元/月，每年增長3.5%
3. 儲蓄：
每月儲蓄 = 收入 - 生活費用 - 租金
儲蓄年利率假設為2%（保守估計）
4. 國債收益：
本金：400,000元
年利率：4%
這個圖表展示了兩種情況下30年的資產增長情況。以下是對結果的分析：
起始點：兩種情況的起始點都是400,000港元。
前期表現：
Case 1（購買房產）在前幾年表現較差，主要是因為房價下跌15%和高額的按揭支出。
Case 2（租房+國債）在前期表現較好，因為有穩定的國債收益和較低的租金支出。
中期表現：
大約在第10年左右，Case 1開始趕上並超過Case 2。
這主要是因為房產價值開始穩定增長，同時按揭支出相對收入的比例逐漸降低。
後期表現：
從第10年到第30年，Case 1的資產增長速度明顯快於Case 2。
到第30年時，Case 1的總資產約為70,294,659港元，而Case 2的總資產約為51,286,879港元。
最終結果：
經過30年，購買房產的策略（Case 1）比租房+國債策略（Case 2）多出約19,007,780港元，相當於37%的額外回報。
Case 1（購買房產）總資產分析：
1. 房產價值：
初始價值：4,000,000港元
第1年結束：3,400,000港元（下跌15%）
第30年結束：約10,476,845港元（每年3.7%增長）
2. 銀行儲蓄：
初始：0港元
第30年結束：約59,817,814港元
3. 按揭餘額：
初始：3,600,000港元
第30年結束：0港元（已還清）
總資產 = 房產價值 + 銀行儲蓄 - 按揭餘額
= 10,476,845 + 59,817,814 - 0 = 70,294,659港元
Case 2（租房+國債）總資產分析：
1. 國債價值：
始終保持400,000港元（本金不變）
2. 銀行儲蓄：
初始：0港元
第30年結束：約50,886,879港元（包括國債利息再投資）
3. 總資產 = 國債價值 + 銀行儲蓄
= 400,000 + 50,886,879 = 51,286,879港元
我地分析下如果將銀行儲蓄改為投資，回報約8%
Case 1（購買房產 + 股票投資）：
1. 房產價值計算保持不變
2. 每月儲蓄（收入 - 生活費用 - 按揭）投入股票市場
3. 股票投資年回報率為8%
4. 按揭回贈（每兩年2.5%）也投入股票市場
Case 2（租房 + 國債 + 股票投資）：
1. 國債投資保持不變（40萬本金，每年4%回報）
2. 每月儲蓄（收入 - 生活費用 - 租金）投入股票市場
3. 股票投資年回報率為8%
4. 國債利息也投入股票市場
最終資產價值：
Case 1（購買房產 + 股票投資）：約107,292,449港元
Case 2（租房 + 國債 + 股票投資）：約87,747,180港元
結論都係買樓勝
