良心AA 您問我答 62

咸巴咁計係想將個複雜嘅計法簡單化演繹出嚟

求學習想睇你有咩方法可以簡單地計算而比較到箇中利弊

如果要講到複雜，可以計到好deep

首先現實世界好少人會真係一件貨渣住30年，通常隔幾年後有錢贏的話就會換一換，盡可能保持手上件貨有足夠競爭力，業主又有機會套返筆錢出黎再做re-investment

其次我所講嘅例子係做9按，如果借一半，甚至更少？
如果佢只係買層四五百萬舊樓，借一半，攤開可能只係每個月萬零蚊，同直接交租無分別

仲有供樓會有mortgage link，如果個客手頭上嘅Cash多左，又可以放入去，抵消利息開支

條數認真要計的話，有排寫
所以先試呢個係好粗略嘅講法，志在引出個概念俾大家良性討論下

估唔到肆縮真係用呢隻單位做示位

但供樓的話，唔計差餉管理費，之後個業主唔需要再為住而付出任何成本，換而言之，持有時間越長，個成本攤分開就會越黎越薄，而且層樓亦有佢嘅價值

租樓要考驗嘅，係同樣過左30年後，你嘅續航力，因為30年後，你亦要不停為左抵消住屋成本呢樣野去做對沖

同埋呢個前設只係假設樓價一直不變
現實係就算實際樓價不變，你都要計算通漲

宜家香港普遍通漲平均每年3.x%，如果你只做定期，假設定期一直維持4%以上，可能只係勉強夠打個和加贏小小
你係人工會不停加，但唔代表10年後 20年，你仲可以用二萬一呢個價租到同樣單位

其實租定係買邊個平

好在於你點睇未來樓價

我自己最簡單既諗法係
你30年既總供款 - 30年單位租金(減左差餉管理費) - 搬屋成本 = amount 係細個30年後單位既價值 就係供供平d

當中個堆variable ie 30年後價格，30年內租金走勢
息口，幾耐搬一次 就係自己make既assumptions

例如：我計呢條數時假設息口不變，因為今日us 1-yr treasure yield 5.37% , 30-treasure yield 4.01%, 保守d預期未來息口唔會太大變動, 唔會去番1.5%既年代

我比較覺得奇怪房屋台搞到去一個批鬥租租/供供既風氣
旺市出破頂同笑租租post係AA打手，咁跌市出蝕讓同笑供供post又係咩人

你呢個講法係去到第三十年果一刻

但如果去到三十年後，兩個人55歲打後開始
租樓就要繼續每個月淨開支兩萬一
而業主相對就係每個月有個免費地方住，每個月唔洗拎果兩萬一出黎

你會拎淨返嘅20000黎做定期
業主亦可以咁做，但佢每個月就可以存41000
變成兩個人手上持有嘅現金數量差距會隨住時間收窄

去到大家都係87歲時，大家所用到嘅錢就已經相差無幾

其實你隱藏左個assumption
就係息口維持同一rate

但供樓息口 可升可跌
585 萬呢個數係唔準

連登一直有好多樓好出計數post講點解要買樓
而我上年係唔同post同佢地好detail計過好幾次係依家依個息口下選擇供樓財務成本一定係遠貴過租樓，到最後其實佢地都只係走返去一些intangible factor (例如可以自己裝修、搬屋好麻煩etc)去support買樓，冇人再challenge供貴過租依part。

學你所講好多野個人選擇嘈黎冇意思，不過個市況其實都反映咗越來越多人（包括發展商）計完條數做左選擇

明你個位置冇理由想個個都租樓，但你上面條數assume 30年現金回報為零實在脫離現實

Yes 我係假設所有野恒定
所以先講呢個成套野係一個好ideal好rough嘅講法

因為大家都唔知未來無論樓價 利率 通漲率 有幾多
尤其是講緊個咁長期嘅prediction
當加入左任何主觀意見入去，都有機會令最終結果出現巨大偏差

供樓得到個層30年樓齡值幾錢又冇計
租樓一開頭個一百萬又多左出黎
供樓4萬同租樓個二萬係咪實際上住得到同一個單位又唔知
蘋果同橙都唔知點解可以比較到

樓主個比較雖然係簡化版
但起碼都係蘋果對蘋果先

你ignore左現金compound interest既威力

我睇過佢個計法 以樓主講個900萬按揭 供款大概4萬幾
邊一邊贏 其實真係好睇你30年後埋單個層樓仲值幾多

唔理贏輸(無人知)，買得起，供得起，唔吃力，買間將來都叫有個地方養老。
當然你投資大師，逢買必贏無得講，一定係攞去投資。

情況掉返轉，我想帶出嘅反而係租樓係無問題，在我眼中，幾十年後，租租同供供條數計到最後，差距無想像中咁嚴重

At the end of life, 租租手上會有一筆通過現金流時間差所購到嘅Cash，而呢筆Cash可以俾租租一生內自由使用，同埋可以用黎交人生下半場要租樓嘅開支

而供供會得到一舊有價值已供甩嘅磚頭留俾下一代，同時因為響30年後無需再供樓交租，手上嘅Cash會響30年後開始快速累積


所以我前面先講，唔打算有小朋友嘅人，可能真係做租租隨時仲開心
好多野真係只係觀點角度
唔會話供供一定岩，租租一定錯
只係唔同嘅人生規劃，有佢地各自既最好選擇

Yes 但通漲同樣係compound interest
如果要計定期，就要同時計埋通漲
當你計左通漲，就要計埋貨幣購買力
計左貨幣購買力，就要推算樓價帳面升幅

成件事就會變左無間地獄
所以先會一次過將所有變數統一假設為恆定，統一做0
做一個最通俗，最易理解嘅人話model出黎

如果用DCF去compare供同租
當中個discount rate (用黎供同租既成本)
同埋30年層樓既FV
太因人而異同難估
所以勸大家活在當下 做自己負擔到既決定就得
租定買都係想有個瓦遮頭 只係方式問題

你可能會話 香港仆街志在必行
但1993年既香港人 都唔會預計到2023年既香港係點
所以最緊要個FV，係冇人會估到

That’s why我前面講有錢佬寧願個個月十幾廿萬租豪宅，那怕佢有能力一下full pay幾億，都唔會想買起間豪宅
就係因為佢地有把握可能通過呢個現金流去搵更多錢