良心AA 您問我答 11

有錢人咪當順路買黎收租囉
我知之前有客係咁

16年既嘉多利軒都算係咁

你睇下協成行個支野芳菲…. 賣出嘅單位10隻手指數得晒，找建築費都唔夠錢呀

萬科算係咁，賣到60間左右
好似呢個星期又推左張新PL 賣，又睇下點

協成要出招截擊㗎啦，出多幾隻佣嘅限時獎金啦

好的 唔該巴打

係呀，貪34校網
但啟德都係34校網

我係家長，我都會啟德
因為真係仲有得升仲有水位（雖然可能唔多）
但何文田太子道西嗰啲就算數啦，真係冇水了


上面個post講少左，仲有嘉里個支單幢新盤
又係同prince central 一齊出，又係死左了
6/73 渣………

芳菲一日唔減價，都唔洗指意出到貨
前面俾Vau Residence頂到死一死

何文田果邊想買樓換校網嘅，除非可以做到一千萬內2房，否則我覺得都係統一等死

謝謝，有無師傅介紹？

所以我真係唔明麗X 廣播道口價係咩事

咩師傅？

佢果度起真豪宅嘅話，應該會有市場嘅
我講緊係2千呎以上果種

隔離星輝d 2手，真係20000頭左右
冇景，後面龍翔道

到時真係溢價賣樓啦…..

其實等於用啟德嘅價錢去買大角咀嘅地盤咁樣
不過麗X 冇地咁濟
喺九龍塘/太子道西嗰邊都買咗啲未用盡地積比嘅購樓地盤，儲land bank


純粹打工仔嘅角度，最緊要有地盤

班PM, QS , S&M 有工開，唔洗周圍搵工住

收購重建項目唔開呢啲則
好難做到佢要嘅利潤

估計佢都係儲地，當做長線投資策略架啦
呢個價現階段根本無可能有任何競爭力

就係收購本專做呢啲則
但大前提係個收購盤，未用盡地積比率

都係㗎啦
話唔定好似某兩間發展商咁，
未打地基，已經將地盤轉手俾人
自己淨賺，無本生利咁濟
好似做Agent咁樣做叼

嘉湖500呎已經係細三
天榮會開一兩房為主
要換上去一係換柏慧豪廷大單位，一係換 wetland 分層別墅
無理由三房補錢換兩房開廚

大家早唞，今日講咗好多嘢哈哈哈哈哈
再講就出事

反正收購重建可以用盡地積比
本身就算開大則都有得賺

如果唔賺到盡，開大則可以極速賣出
加快資金回籠，再用利潤Reinvestment
咁樣咪仲好
我都唔係太諗得明

用盡地積比嘅舊樓
冧咗就可能有人入場重建嘅

當係大家傾下計，交流下

呢D只有市建先有機會做野

呢個就講緊IRR/payback period 既問題
中小型發展商真係咁樣嘅
大間嗰啲，好似上面提及咁
本身free Cashflow太癲，對佢哋來講係冇時間成本
所以點批係到賣，都ok

同埋有好多高成數按揭，都係自己借俾個客

佢根本唔急套現，咪會係咁
呢啲無乜景嘅位，本身都唔係好適合開大則
開得大則，又要有車位配套
拎得出呢個錢嘅人，可以有好多其他選擇

無可否認，收賺係一個好複雜嘅過程，可能每次一搞親就係一個十年以上嘅Project，將呢個時間成本都計算埋入去嘅情況下，佢一定要去到暴利級程度先可以值得佢去咁做
That’s Why 佢要劏到咁細？

嘗試走入恒基思維

其實坊間傳緊，佐敦道嗰堆樓會放寬高度限制及PR

Site area x plot ratio ( 地積比率）=gross floor area


假設依家一個舊樓地盤， Total gfa 係4000 平方呎

如果將佢redevelopment , 要參考ozp , bpr , land grant 有關地積比率嘅推說

呢種情況，通常睇ozp 同bpr , 兩者以較細為準

如果bpr 係7.0X , 咁本身site area 係1000
新嘅GFA 理論上就係7000


當考慮一個舊樓地盤，要考慮地盤嘅Existing value and RVD

因此，RVD下GfA would be better


利申：非常簡陋嘅計算方式，完全沒有考慮SC, non accountable gfa 等等