澳洲生活討論區(10)

接上面
喺澳洲 物業投資賺錢方法 喺 唔賣樓
唔賣樓點令錢出嚟洗? 用 refinance 嘅放法
利用物業嘅升值同升咗嘅租金去借錢出嚟 你會問 咁我咪要俾多d息? 係呀 但你賣樓套現都要俾 經紀傭 行政費 拍賣費 CGT 夾夾埋埋 一定貴過你 俾息 最重要 你借出嚟舊錢係免稅
當然 你賣樓套現舊錢會大過你借出嚟果舊好多 但同樣交稅亦多 同埋你賣咗個升值咁好嘅資產 就好似賣咗生金蛋嘅雞 萬一買唔返咁點?
澳洲物業投資同香港炒樓概念完全唔同 澳洲政府唔鼓勵人炒賣賺錢 但變相做成更單一嘅投資取向 就係物業投資 因為物業投資可以避最多嘅稅之餘 你又可享受物業升嘅好處 仲要唔洗交稅 當然要俾銀行息 相比其他投資 下下都收你 CGT 回報同利潤 同物業投資相比 冇咁吸引
當然 你睇光獨到 買親都喺 十倍 百倍 千倍升幅嘅股票 咁澳洲物業投資對你喺唔吸引 因為大家都喺講緊平均每年5到7個% 嘅升幅 買巴郡A/B 都唔只 但股票市場秒秒幾百萬上落嘅刺激唔喺人人都接受到
對於一般打工仔 仲喺物業投資好

近排得閒等我嘗試吓比較唔同投資方法嘅實際得益
被買樓好啊，投資股票好啦，就咁儲錢收息好啊定點？

經濟學長期都有爭論投資同儲蓄其實有咩分別？
我嘅答案係冇分別

不同時期可以調整做法
依家有錢但唔想入市做定期都好過收租
起碼冇咁煩 一間屋真係好多野煩
起碼離場係最方便快捷
以前息低夾你投資 做左依家回報又唔錯
我就完全冇貸款
啲Trust每年派去淨支出公司同埋屋企人

我覺得點投資都好最終都係想用返筆錢既
享受下呀嘛 太過長遠我個人又覺得依家市場變化好大

行一步度一步咁好似適合啲
或者分散黎做

試吓用數字說話
假設而家有條友有500K閑錢喺度
想買樓收租攞最大Tax Benefit
我其實都唔覺得稅務優惠呢個term係用得啱
英文就少好多問題
中文夾硬譯，我會叫稅務好處

條友選擇全借500,000
利息7%
還30年
第一年利息總支出
$34800
租金當你一個禮拜600
一年收31,200
期間嘅所有水電媒保險 strata agent全部可以扣
當 strata 6000
Council tax rates 2000
水電煤1000
保險400
Agent 5000 （第一年先會咁多）
Cash flow -$18000

未完㗎啵，最過癮嘅地方就係Depression
如果全新樓第一年嘅Depreciation 分分鐘多過租金收入
呢度就當咁樣
所以第一年嘅投資物業蝕錢 $49200

之後要睇你個人Marginal tax rate 係幾多
32.5% = 15990
37.5% = 18450
呢個稅務好處，係你即刻攞嘅
換言之，你一蚊都唔使出你一年就可以慳返咁多錢

Trust 太 advanced 㗎啦
不過到而家為止都仲係最無敵嘅避稅方法
啲錢只要唔 distribute 去個 beneficiary 度就 fat fat
加埋仲有咁多種唔同方法做假Distribution
你懂的

讀書住宿舍先囉

咁就濕滯啲
要預多少少時間搵屋
一家大細搵屋一開始已經輸舌啲

如果將 500k 做定期
Cash flow +$25000
Tax effect
32.5% = -$8125
37.5% = -$9375

就咁睇，應該會係最差嘅投資方法

ATO 唔係2022 改左ruling 咩?
我以為而家trust 已經好難玩

你睇下我收入咁多ATO對上嗰季度仲比返$6000我
就知其實好值得去認真專研下

不過我有玩埋commercial investment
依家係最差既時候 將住宅嗰啲利潤分咁啲落黎填下

你嘅comment證明咗政黨Marketing 做得好成功

好老實其實冇乜分別
除非佢哋紅毛泥封撚死曬
咁佢哋自己燒埋自己嗰疊
嗰班仆街都係好撚有錢

trust/IP 同我呢d 初黎報到低收入人士無乜關
無乜研究 純粹好奇問下
小弟而家淨係諗買第一層樓的cashflow 都頭痛

Trust 加離岸公司就再上一層樓
無得封死既

BVI好似衰左架啦 我都已經冇再用
澳洲本地trust仲係好OK
不妨研究下 特別你有幾個物業

係衰左好多
所以我都認同 trust 係現時最佳選擇
不過兩個組合埋應該仲有優勢

假設我係 45% tax bracket, 一個人搵錢
係咪要有自住樓先可以有 declare IP?

還是可以雙租？ 咁咪可以食到negative gearing 再加refinance 嘅好處？

同香港玩法好唔同

Depreciation 係真係發生左，間屋係變得無咁值錢，雖然無佢條formula 咁多，只係好多時升值冚返，但賣樓時又要嘔返一半

你未計depreciation 已經係負數，本身已經唔係一個好嘅投資物業

睇黎你應該完全唔識會計同金融
第一次聽人會話 depreciation 係真係發生咗
Depreciation 呢啲 non cash flow item 就係最易比人 manipulate
基本上所有公司最少有兩盤數
9成以上有3盤
兩盤數嘅一盤比 tax office
一盤比股東
兩盤數完全唔同
唔知你睇唔睇得明

Same situation
而家只係煩緊點樣鬥夠數買層自住唔想再煩 housing crisis

小弟香港CA, 啱啱過黎澳洲返工無耐
同埋唔係tax expert, 唔知澳洲呢邊有無咁唔同

我估你講緊Tax account, Management account 同Financial account 的唔同 呢三份accounts 雖然唔同
但係一定可以reconcile 到中間的difference
At least 我做過CN, US, UK, EU, 甚至而家tax ruling比較落後的VN, IN, BD 都有咁的要求

講返我估另一位巴打的重點唔係depreciation 點黎/去左邊
佢意思係未計depr/無depr (我check 返有d 舊樓可能都無得拎capital allowance) 個net 已經係negative 的話
佢覺得已經唔係一個好的投資

我睇完一輸都覺得negative gearing最大好處係depreication 呢個point
Tax benefit 無錯可以令你即時"拎返" 一舊錢
但係當你成個投資係長期cash outflow 的時候
對我黎講係變左用一個比較抵的borrowing 去買樓做投資
(我當tax benefit 用黎net-off interest + expenses)
同埋你自己本身個cashflow 都要維持到先得

所以我覺得用negative gearing 黎"憸稅"
會令人有種感覺係會有cash inflow, 會有多左錢
實際上佢最大的用途係幫你投資
因為如果你層樓租唔出/負資產果陣
乜tax benefit 都唔會幫到你維持到個cash outflow

唔知有無1999

Exactly 我想講嘅野，個重點唔係你間屋個depreciation 可以點玩，而係一間個個月要泵水入去嘅投資物業，俾啲agent 美化話幫你慳稅，但事實係，扣稅只係令你泵少啲錢，間屋本身係唔係一個好投資，我有所保留，特別係兩大城市

因為depreciation 而得到嘅benefit 賣樓要還又唔講，澳洲賣樓個cost 都算高，層樓升得少，賣果時真係分分鐘打和，有得賺又要俾CGT

跟本係應該搵positive gear 嘅樓，不過而家息高，唔易做到，唯有negative gear 都買住先，希望租金升到有一日變positive gear又或者升值冚返個holding cost