澳洲生活討論區(10)

繼續嘈吹

原來咁多花生食
lm先

留個名先

樓上講話悉尼樓價好貴
買樓放租回報好低冇投資價值
我自己嘅第一個投資物業
買嘅時候完全冇睇回報
因為回報呢啲全部講運
係冇得估計
但佢嘅tax benefit 係即時嘅清晰嘅可以計算嘅
當時有一筆錢喺度
基本上係求其買
所以心態比較隨便
女人話見到個盤擺咗市場幾個月
業主基本上減咗10幾廿個percent都未買得出
記得嗰次Home open得我地來睇
我都唔知間屋幾錢
睇完我同女人講企企理理可以嘅
問我女人攞咗個list price
最後我好輕佻咁開咗個價
個價係個業主最開頭出價少四成
完全冇諗過個業主會應承
點知業主即時deal
個物業最近賣咗
升值超過七成半
完全同眼光研究做功課無關係

再講多少少
當時有筆閒錢喺度
完全可以一炮過比
我選擇100%按揭
即係我一蚊都唔使出
因為樓齡較新唔過10年
Tax benefit 又會多啲

講咁耐，我想帶出一樣嘢
澳洲物業市場比較類似美國
同香港完全唔同
主要分別在於稅制
投資澳洲物業可以唔睇將來樓價升跌
識計數嘅計吓自己從中可以攞到幾多稅務優惠
呢個係即時袋落袋嘅
樓價之後嘅升幅就係bonus
就算樓價跌，你呢啲Benefit都幫你補咗唔少底

其實如果係第一個自住物業會有d咩tax benefit？
investment property就話可以計depreciation
同埋100% mortgage除非你舊錢放晒喺offset
唔係而家個interest rate咁高係唔抵玩
我見d broker成日教人投資物業唔好用offset
d interest用嚟claim expense
但係計返數其實係冇錢賺
例如供400k一開始大概要俾2k interest咁
你係可以claim嗰2k
即係大概600一個月
但係實際上你係冇咗1400
所以我係諗唔明佢點賺錢
除非佢不斷咁refinance
靠個property升值去套現

自住物業唔好諗稅務優惠
嘥時間事倍功半
所以我樓上講係我嘅第一個投資物業
100% mortgage 攞咗當然唔會擺喺投資物業嘅Offset Account
如果咁做同你直接現兜兜買有乜分別？
咁樣你咪攞唔盡Text Benefit囉

梗係有分別啦
offset account筆錢係流動資金嚟
你可以隨時攞嚟用
而你每個月只係供緊個principle
個情況等如你買咗間屋可以分30年俾
而嗰30年係免息
如果你係供緊1M 6% interest
即係你30年慳咗1.1M interest
係幾咁著數
所以我先問仲有咩tax benefit

你着重嘅係流動資金
我睇嘅係稅務優惠
所以我話將啲錢擺喺Offset Account係咪冇分別
呢個係稅務優惠角度去睇
你嗰啲錢應該擺喺一啲戶口係冇稅務優惠嘅
之後你講個例子，我認為係完全離題
仲係錯得離譜
稅務優惠，唔等於免息
最終稅務優惠得到幾多每個人情況都唔同
所以唔係每個人都應該該投資物業去減稅
呢啲要自己計吓數
或者請個會計師同你度吓條數

我唔係著重流動資金
而係點樣去運用舊錢去賺/慳得最多
唔明我個例子點樣離題
你供緊樓如果100% mortgage 0 offset
咁你俾緊嘅interest就係實實在在嘅loss
如果你有資金除非有其它更高回報嘅投資
6% interest offset就係最好嘅回報
除非你講嘅稅務優惠係高過個loss
我唔明有錢點解唔放喺offset account
而家就好似d broker係咁叫我唔好放錢落offset
但係又講唔到俾我聽我實際賺/慳到幾多
佢地好似覺得個monthly repayment就係基本expense
principle同interest係冇分別咁
anyway，講完一輪都係唔知有咩稅務優惠

但你咁樣會借得無咁盡，有好有唔好

佢地個玩法係借到盡，樓長遠係一定升，用盡槓桿
供唔供完層樓唔係主要考慮因素

係 真喺好難 一盤難求

Perth and Adelaide continue to record the tightest rental markets across our capital cities with each city recording a rental vacancy rate of just 0.5%
https://propertyupdate.com.au/rental-vacancy-rates/

你朋友是對的 無本地租樓記錄 會難上加難
你可以用香港租樓 供樓記錄 俾本地agent 試吓有冇幫助 雖然不大但總算比咩都冇好

其實所謂嘅 稅務優惠/negative gearing
予其話 稅務優惠 不如話 稅務減免 會更貼切
本質上係透過 減少收入 來減少稅務支出
所以 你要感受到 negative gearing 嘅強大 首先你要有高收入 180k+以上先開始有大用 前提喺你要有同樣強大嘅 cash flow 同 家庭盈餘 你搵180k 洗180k 咁就唔洗諗
透過物業投資虧損 人為地減低自己嘅收入 去減稅 帳面上 係得不償失嘅事 因為你蝕1蚊 先有27.5毫 到 5 毫 不等嘅 減免 看似憨居 近乎白痴嘅行為 點解為眾多議員所痛恨 一直想取消 negative gearing?
因為 通漲 inflation
其實樓市長遠會升只喺錯覺 正確喺銀紙長遠一定會貶值 澳洲政府行 赤字經濟 有咩事 政府包底 covid 嘅大撒幣 後covid 嘅大量基建 全部都喺先洗未來錢
重點嚟啦 點解蝕1蚊 換27.5毫 到 5毫 嘅 稅務減免 有錢人會趨之若鶩 因為 俾出去稅局嘅 27.5毫/5毫 換唔到任何嘢返嚟 稅局多謝都無句
但 俾出去銀行嘅息 你會換到 銀行貸款
通漲 令銀紙貶值 但 同樣 債務貶值
你今日借銀行錢買物業投資 只還息 當你7厘息 但 通漲 8厘
息係俾多咗 但你欠銀行嘅錢嘅價值少咗 一來一回 你仲賺緊銀行1厘
仲未計你用貸款買嘅物業升值 同收嘅租 計埋回報仲高 然後 你因為物業投資虧損 收入減少而交少咗嘅稅 27.5毫/5毫 變成好似稅局俾你嘅利息折扣 (你搵多1蚊 交多27.5毫/5毫嘅稅 稅局唔會多謝你 你俾多1蚊息 稅局收少你 27.5毫/5毫 嘅稅 變相你嘅利息支出減少 27.5毫/5毫) 點解要借盡 銀行貸款 買好嘅資產 然後hold 住個貸款唔好減少? 因為你債務嘅價值會因為通脹而減少 代價喺俾出去嘅息 大部分時間 息口都比通漲高

因為你債務嘅價值會因為通脹而減少 代價喺俾出去嘅息 大部分時間 息口都比通漲高底

簡單講不過係高收入人士既 effective interest rate 因為 tax shield 低左
0 tax 既人俾 10% p.a.
對 tax bracket 係 27.5% 既人黎講即係俾緊 7.25% p.a.
不過通漲令物業升值同令債務貶值都係 good point
正正係美國佬對全世界做緊既野

都啱
通脹搞到錢儲少左但樓價都係升
變相第時係賣樓嗰陣提現
叫做最簡易長線直接儲錢