個人睇法,分享而已。祝大家好運。
(15+年紐約投行經驗,10年幫有錢人投資。半退休狀態)
1)大大嘅長遠國家政策就係將房地產喺GDP對比嘅重要性降低
- 講咗好多年,咩樓係用嚟住,唔係用嚟炒
- 內地經濟嘅唔平衡,就係因為經濟太倚賴房地產。依幾年搞咁多嘢,就係想將啲資產分化,雖然搞到而家一鑊泡。
- 好多領導層覺得香港之前嘅事,其中一大部份原因就係因為年青人對將來失望,因為生活,樓價太貴。無論我哋同唔同意都好,呢個係佢哋嘅睇法。
2)內地覺得香港地產商唔夠聽話
- 大家都知香港地產商嘅權利係乜嘢事
- 同內地嗰啲俾,佢哋仲惡過政府
- 咁多年香港屋住嘅問題搞唔掂,其實我哋根本就唔係真係咁缺地方
- 同之前澳門賭場嗰班一樣,但係而家已經俾政府剝晒牙
- 就算,今次啟德廉租屋嗰啲嘢,根本就係搞唔掂啲香港老闆,就係唔願起俾你。搞到為咗交功課,夾硬嚟起埋啲咩五年計劃。
- 根本就係想降低地產商喺政策上嘅影響力,做唔做得到第二件事。
3) 香港長遠嘅地位嘅定位
- 香港咁多年最着數就係踏兩邊船
- 西方嘅infrastructure,駁內地嘅強大經濟。
- 美國嘅monetary policy,賺大陸嘅GDP。
- globalization年代贏晒,兩邊都贏到開巷
- 而家呢個年代,同埋嚟緊嘅將來,根本就係要揀邊。
- 所以而家搞到我哋嘅矛盾,最大獲就係咁,兩邊唔到岸
4) 深圳南
- 唔使講,大家都知將來嘅大灣區政策係點樣走
- 香港要政府做嘅嘢,就係當內地如果要落嚟做嘢,要有地方住。同外省員工去深圳創業需要有平價樓住一樣。
- 深圳好多Policy就係幫外省移民,唔會因為樓價太貴,而去唔到深圳。
- 香港點會走相反路
5)Interest Rate Policy / Inflation / Reshoring Policies。租平過買
- 依個見仁見智,但係我覺得嚟緊呢10年利息都會keep住比較高嘅位。一路都唔會落返之前10幾年嘅位
- 多得之前covid嘅政治問題,同埋中美關係,而家個個都要起自己嘅supply chain。簡單啲講,就係食物鏈嘅cost越嚟越貴。
- again demographics / rising per capita income in China / reshoring / war 都係推高通脹嘅長遠隱憂
- 麵包粉貴,通脹會高
- 房地產唔一定係inflation hedge,要加上睇利率政策
- 之前10幾年係走緊 negative real rate policy. 而家全世界通通找另外嗰邊。
6)究竟邊個會接盤?
- 內地經濟有自己嘅問題
- 而家我哋北上仲多過內地人落嚟
- 落嚟嗰班都係正常工作,人工大約五至7萬嗰啲比較多?
- 走咗嗰啲expat或者海龜,好多人工可能係20至40萬個批,喺消費同埋租嘅能力上有一個好大嘅距離。
- 同埋冇晒鬼佬expat plan,究竟有幾多人唔係用公司錢會租一個月100k以上嘅樓?
- 放銀行可以賺利息,香港買樓超negative carry,除咗本地人之外,根本就冇外國人會有興趣接
7)移民潮
- 唔使講
8)唔好成日覺得唔買樓啲錢就係放喺度
- 買外國房地產
- 美股
- 有錢嗰班可以買private equity / private credit
- 這10年,淨係買美國那Nasdaq 都跑贏香港樓10條街。index係人都買得
- 有啲錢嘅,根本就係大把嘢可以投資。