對香港樓市長遠嘅一啲睇法

個人睇法，分享而已。祝大家好運。


（15+年紐約投行經驗，10年幫有錢人投資。半退休狀態）


1）大大嘅長遠國家政策就係將房地產喺GDP對比嘅重要性降低

- 講咗好多年，咩樓係用嚟住，唔係用嚟炒
- 內地經濟嘅唔平衡，就係因為經濟太倚賴房地產。依幾年搞咁多嘢，就係想將啲資產分化，雖然搞到而家一鑊泡。
- 好多領導層覺得香港之前嘅事，其中一大部份原因就係因為年青人對將來失望，因為生活，樓價太貴。無論我哋同唔同意都好，呢個係佢哋嘅睇法。


2）內地覺得香港地產商唔夠聽話

- 大家都知香港地產商嘅權利係乜嘢事
- 同內地嗰啲俾，佢哋仲惡過政府
- 咁多年香港屋住嘅問題搞唔掂，其實我哋根本就唔係真係咁缺地方
- 同之前澳門賭場嗰班一樣，但係而家已經俾政府剝晒牙
- 就算，今次啟德廉租屋嗰啲嘢，根本就係搞唔掂啲香港老闆，就係唔願起俾你。搞到為咗交功課，夾硬嚟起埋啲咩五年計劃。
- 根本就係想降低地產商喺政策上嘅影響力，做唔做得到第二件事。


3） 香港長遠嘅地位嘅定位

- 香港咁多年最着數就係踏兩邊船
- 西方嘅infrastructure，駁內地嘅強大經濟。
- 美國嘅monetary policy，賺大陸嘅GDP。
- globalization年代贏晒，兩邊都贏到開巷
- 而家呢個年代，同埋嚟緊嘅將來，根本就係要揀邊。
- 所以而家搞到我哋嘅矛盾，最大獲就係咁，兩邊唔到岸


4） 深圳南

- 唔使講，大家都知將來嘅大灣區政策係點樣走
- 香港要政府做嘅嘢，就係當內地如果要落嚟做嘢，要有地方住。同外省員工去深圳創業需要有平價樓住一樣。
- 深圳好多Policy就係幫外省移民，唔會因為樓價太貴，而去唔到深圳。
- 香港點會走相反路


5）Interest Rate Policy / Inflation / Reshoring Policies。租平過買

- 依個見仁見智，但係我覺得嚟緊呢10年利息都會keep住比較高嘅位。一路都唔會落返之前10幾年嘅位
- 多得之前covid嘅政治問題，同埋中美關係，而家個個都要起自己嘅supply chain。簡單啲講，就係食物鏈嘅cost越嚟越貴。
- again demographics / rising per capita income in China / reshoring / war 都係推高通脹嘅長遠隱憂
- 麵包粉貴，通脹會高
- 房地產唔一定係inflation hedge，要加上睇利率政策
- 之前10幾年係走緊 negative real rate policy. 而家全世界通通找另外嗰邊。


6）究竟邊個會接盤？

- 內地經濟有自己嘅問題
- 而家我哋北上仲多過內地人落嚟
- 落嚟嗰班都係正常工作，人工大約五至7萬嗰啲比較多？
- 走咗嗰啲expat或者海龜，好多人工可能係20至40萬個批，喺消費同埋租嘅能力上有一個好大嘅距離。
- 同埋冇晒鬼佬expat plan，究竟有幾多人唔係用公司錢會租一個月100k以上嘅樓？
- 放銀行可以賺利息，香港買樓超negative carry，除咗本地人之外，根本就冇外國人會有興趣接


7）移民潮
- 唔使講


8）唔好成日覺得唔買樓啲錢就係放喺度

- 買外國房地產
- 美股
- 有錢嗰班可以買private equity / private credit
- 這10年，淨係買美國那Nasdaq 都跑贏香港樓10條街。index係人都買得
- 有啲錢嘅，根本就係大把嘢可以投資。

總結：樓市gogogo

唔錯嘅理性分析

資本充足嘅人根本唔使買樓，做少少投資 (或者定期) 已經夠交租，兼且可以住喺一間生活非常之高嘅大單位或者豪宅

再買大單位或者豪宅？ 咪玩啦，只要冇大陸人接貨，嗰個市場就會死。 Expat 走晒，家庭客走晒，啲大單位嘅呎租跌到痴晒線


資本唔充足，要透過借貸去槓桿買樓嗰啲就真係冇選擇，預咗跌佢哋都要買，仲要幫一班收成期接貨，慘慘慘。

利率好難講，不過都認同短期內唔會返返去以前咁低嘅水平

第一點已經知你鳩up
最新習大大已經無再講房住不炒
咁你都講唔出仲話幫有錢人投資

真係有錢個啲人係唔洗買樓
但會唔會一項物業都無
你大律師都買樓啦 成日同人講唔洗買樓

頂住咪1/2項物業，依家既樓 十年後可能20%回報都冇，是但車落去美股/收息股 回報仲高，驚就定期睇定D

部分同意樓主觀點
但樓主幾耐冇返過大陸？
大陸經濟唔好，但仲有部分人好有錢
你見專才通同內地生依然可以破頂租樓/買樓，呢啲點解釋

樓無回報係一回事
有錢人點都會揸返啲實物不動產啦
教人一層樓都唔好掂全部買股票用利息租樓係另一回事喎
仲記得大律師教人買新世界 可以睇返隻股票走勢2122年到依家係點

買股收息再同人租樓

如果長期留港，一間自住樓都好合理，投資就太多選擇啦

自主性物業同投資性物業，記住要分開

唔係個個好似我咁可以炒柏傲莊 然後租豪宅住

人哋正經post就費事屌柒你條傻閪京王線先啦，三年嚟到未知道成個樓市市場點運作

你個friend 3zero喺出邊俾人屌到反艇，快啲出去救佢啦

2 都戇鳩啦

政府自己都行高地價政策， 唔通地產商搞手求打和咩

仲有個閪則，啲地積比， 閪窗台，閪戶外工作空間全部都係合符政府法例要求， 又係政府自己搞出黎

我個人覺得政府目的係將樓價固定係今日既水平，唔想佢大升更唔想佢大跌，以後買樓做投資既話唔做功課真係可能會蝕大錢，好似以前咁鳩買隔幾年就升一個double大機會不復存在。

其實照你道理，都可以做少少投資夠交供款

買唔起咪認囉
公屋仔扮哂投行經驗做乜9

係咪即係drop to zero?

連登磚家：長遠跌9成

內地樓價跌到屎咁，仲洗鬼講房住不炒咩。乜今次冇提啲樓價就升起咗喇?

睇埋教育政策，近排中大單野，就知教育上好快同化，我地上去讀中大就差唔多

樓價唔升但利率陰住升都會割近幾年買樓既韭菜

一唔提房住不炒，啲內房股即彈啦
姐係要短期內爆升先算？
盲淡真係點都贏

大陸有一大批人係中產嚟
平時上深圳都見得到
有好多人成身名牌
雖然唔覺佢地有品味，但真係比以前有錢咗好多

regression都無條分乜撚野析

任何主觀分析一加入移民潮字眼就已經唔專業係笑話

香港而家好多精英 都係上一代已經移加拿大移美移英
後生一代都係回流香港 有冇人答到原因

我承認大陸自己都缺人礦 不過要填滿香港 實在太簡單