［長文tldr][技術討論］供樓財技 借500萬供30年樓不用比利息, 賺銀行42萬

每兩年 你每個月供款咪一半息一半本囉

本你話兩年按返 500 萬 draw 返出嚟一次

息呢 ? 你幾時俾過 ?

你個兩個戶口都無俾過息

一個係靠 rebate 錢入 ML

一個係 draw 本金做定期生息


咁你自己計個 345 萬 30 年息去咗邊 ?

咩野唔make sense, 你估銀行淨係靠定期拿存款？
銀行平均利息支出只係0.56 % 渣
港銀最大問題係錢太多信貸太少。資本率高美國5,6成。 根本按揭市場銀行係餓狗搶屎

2.4哩回贈我就唔知，但2.2 就一定有，2個月前我已經做左2單

睇唔明揮手

明白了
買樓有得錢搵錢,存息唔同戶口賺利息
但原來有500萬首期去租樓,反而唔會用500萬去息滾息

定係樓主係假膠 bin緊條香討仔c

買樓自住有收入有支出
但租樓就淨係得支出

假設day one你差銀行10蚊你每兩年還左2蚊俾佢又借番做10蚊


0 yr Loan=10 樓=0(未供.當你佔有單位0%)
1 yr loan=9 樓=1
2 yr loan=8 樓=2
3 yr loan=10 樓=3
.
.
.
10yr loan=10 樓=10(fully paid)

即係首先過左30年你仲差緊銀行5M
而過去30年還既錢就岩岩好比曬5M
即係你還左果d錢係去左層樓度炸wor
何來有5M 現金？

點會冇俾過息呀
你每兩年draw 出來只draw到本金 draw 唔到息架
如果draw 晒 就唔只每兩年230k 入定期la 係 19368*24
圖都比埋你 係唔係有咁難明

唉 真係好心up 發現好多真係不學無術 平時聲大大淨係識嗌交 真係認真有數據討論少少基本財技 就少人睇得明 一係就問埋啲基本野 平時肯定冇睇過啲息口運作 一係就係人云亦云

係呀 話緊你呀 個計算一開始個400幾萬元咪就係如果租租拎5,000,000去息滾息 嘅機會成本囉 已經計左落條算式到啦

請教下供款期數為什麼不會減少？

同埋loan size愈大俾既息係愈多
點解要keep住30年都俾最多既息
計埋rebate肯定有賺？

供款期數 決定權係喺銀行度 銀行當然會因為年齡而影響批款 但係唔係最主要因素 銀行會更加注意嘅係你嘅工種，收入，UT 同埋本身嘅銀行存款 就算你50幾歲但係你係專業人士或者公務員有長糧 或者本身銀行有高額定期而且UT良好 都係會有機會批30年 當然更容易嘅方法就係搵一個後生啲擔保人

頭兩年你已經俾咗銀行 19368 * 24 = 464 k (1.)

然後你再按返 500 萬 銀行俾返 230k你 (2.)

呢筆錢係抵消按揭嘅本金支出 Only

而你又重新欠銀行 500 萬

(1.) - (2.) = 234

咁 234 k 係唔係你供樓嘅利息總支出呀 ?

我問緊呢筆支出去咗邊 ?



你有兩個賺錢戶口


一個係 ML 入面只係你拎 rebate 嚟收息嘅錢

30 年本利和 260 k

呢個戶口無支出得收入


另一個係拎（2.)嚟做定期收息

30 年本利和 479k

呢一個戶口係拎（2.) 嚟收息

所以佢嘅定期本金等於你不停問銀行重新做按揭所支出嘅
按揭本金only


但係你兩個賺錢戶口都無抵消過按揭利息支出


你 30 年間一直要真金白銀俾按揭利息銀行架

點解你唔計 ?


你要計你就要喺你兩個賺錢戶口度扣返

即係 479 (定期）+ 126 (ML) - 345 ( 按揭利息支出）

= 394 萬

然後你仲未還嗰 500 萬按揭

你真係冇睇ga喎 自己睇返第一版啲圖la
講晒頭兩年貴息 ml，td 點樣讚本利和

個234k 咪就係每月嘅供款到還咗lor
你個息每個月都要還㗎 個19k 月供 有一半都去咗還息

唔計雜費嘅話 你收返嚟嘅錢係再無支出 因為你每個月都還緊

所以最後ge 479 同 126 係已經扣除左利息的 net value 　

點呀大佬 你自己又話嗰 d 息係支出

咁你呢筆支出點解唔洗計落條數入面呀

你淨係計你賺錢 唔洗計你個 plan d 支出架 ?

救命呀係咪真係咁難理解 已經教左你好耐
恕我講得冇禮貌 社會上真係有啲人唔值得發達

講多最後一次明就明 唔明就算 或者真係唔適合你

(ps:你條公式 果345萬利息 其實係Double count 左）

30年供果345萬息, 係已經供ed, 每2年再 top up 番到500, 取回的只係已供的本金 （即刻已經減去左利息）
so 去到30年, 銀行係已經收左我345萬息, 只係我由銀行賺番 260萬 (rebate+ML息) and 127萬定存息。
Repeat, 果345萬息, 銀行係已經收ed ！！！

即最後, 我 ML account + 定存 account 內的 balance, 479+260 ＝739萬, 我已經可以隨時清還晒果500萬 loan, 仲剩 239萬.

if 樓價冇升跌, 30年後我賣樓, 就取回 1000+239 = 1239萬

我就啱啱搞緊轉按, 申請左2間, 包埋agent 回贈, 2.4厘有突 定期先唔講, 都係跟加息周期, 人地assume 息口不變, 咁而家坊間好多都2厘幾, 係咪全部都流架? 仲有, rebate 就係而家個玩法, 你係咪有能力證明銀行好快唔咁玩? 如果唔係咁你用現有模式去推測有咩問題? 你係要講故駁故既, 無人夠你駁嫁喎, 你可以由根源就否定佢添

我同舊plan 比較，cap 加左0.1 里，回2.4％, 30年後總賺2萬左右....
真係要搞?

2年ge 息 少過 2.4%放入ml 二年後衍生出嚟本利和 咁咪做囉

假設比個官你做好唔好？
三十年不變
講故唔俾人駁post黎做乜？

我假設日元滙率不變，我short爆yen唔撚駛做啦。

樓主浮息swap返做定息都唔識就係度班門弄斧

屌你老母做valuation 都要有assumption 啦, 仲話假設比個官我做? 你所有Viable 都考慮, 比部超級電腦你計好唔好, 連最基本簡單assumption 都唔識, 人地參考fact pattern 再去set assumption, 都好過你條撚樣大隻講, 條友計錯就緊架啦, 但你連基本野都唔知就學人討論呢
你駁人幾樣全部都唔啱Rebate 果part 已經柒到喊, 一講就露底啦, 定期息係呢排回落左小小, 早輪N 咁多間多過2.1厘, 唔知咪唔好出聲, 又要露曬底出嚟, 你就真係班門弄斧啦

浮息轉定息識唔識呀，又選擇性失明
假設唔合理又唔駁得，仲要人証明
Burden of proof係邊個度呀？

其實咁多假設，不如去玩平行宇宙故 ：P

如果你有500萬，你all in HSBC，假設股價唔變，股息年年一樣。
30 年後連本帶利可以拿返3000萬出黎。

選擇性失明? 我無批評過你講浮息定定息呢個point 喎, 你睇清楚我批評你邊個comment 先啦好冇? 我批評你話人條數完全make sense 之後掟出嚟果3個points 喎, 定你想轉移視線咋你可以講人地個model 有咩不足之處, 但我只係見到你條柒頭偏偏係fact個層面上挑剔人