［長文tldr][技術討論］供樓財技 借500萬供30年樓不用比利息, 賺銀行42萬

兩邊都係一樣 供樓比5,000,000首期然後每個月供款
租樓嗰邊5,000,000收定期然後每個月租樓

最後結論嗰陣時都會加返上去 但係供樓嘅錢你係收得返ga ma 只有息好先至係成本

而佢成個實驗計算 有given 樓價不變租金不變

好啦,我寫清楚啲.
供樓一開始500萬,然後計成本
432萬(500萬首期損失利息) + 345萬(銀行利息支出) - 260萬 (ML) + 7.5萬 (律師費) – 127萬 (加按賺息) + 72萬 (管理費) + 55萬 (stamp) + 45萬 (維修)
= 570萬
你拎咗500萬,然後2年供利息23.5萬,2年供本金23.5萬
30年後你俾咗利息345萬,但係你同時俾多咗345萬落層樓度還本金
咁你加按就係將果345萬拎返出黎做定期,先有果127萬
你話當還錢俾銀行,即係點計都好,你都要付出500萬+345萬出黎先做到你條式入面127萬個數出黎

咁租租同樣都俾多345萬做定期,都有果127萬可以減先合理.

你話345萬計咗落層樓個資產到,問題係租租果345萬+127萬都冇當租俾出去,仲係銀行,大家都有咁多資產架,都係收得返架

層樓會升

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成篇廢文，一句ko.

唔啱呀
佢條公式寫到明 345係純粹利息支出 裏面不包含本金嘅還款 ：

500萬 loan 用 mortgage calculator 計算出, 頭 2 年, 利息支出23萬, 30年 = 23x15 = 345萬

個345你拎唔番出嚟ga 23萬每兩年都要比一次 係買樓嘅成本 拎返出嚟嘅係本金 本金唔計落成本裏邊 因為最後攞得返

買磚頭就算唔保值都起碼有瓦遮頭

租樓就幫業主供樓，不過可以鍾意住邊就住邊

買樓最難係草首期

樓價升 首期又升

無父幹好難買到樓

咁耐都冇人話佢銀行蝕本生意。
供樓扣埋回贈一厘，定期2厘。
你搵到個有咁多回贈先算啦。

中 point

咁問題係你個額外本金產生到利息成本,
就應該俾返相同本金俾租租計成本.

你一開始,假設大家都得500萬,供供去供樓,租租去租樓 <-冇問題
你假設供樓洗費:stamp,管理費,ML,定存、租樓洗費,定存 <-冇問題
呢到開始,你已經定死咗條兩邊數,計到幾多就幾多<-同意請繼續(1)

假設供供每2年加按賺rebate <-冇問題
供供還利息+本金俾銀行 <-問題就係度
你本金一開始就冇計落成本果度,(1)已經定死咗供供洗幾多,租租洗幾多,供供邊度走出錢黎還本金?
理論上你要符合(1),你就唔可以還本金俾銀行,除非洗多既錢你俾返租租可以賺定存利息

其實我自己用另外一個方法計
假設你起手資金一樣,然後用你個方法,
再加埋供本金嘅錢,就算俾埋租租收息
30年之後其實計到供供資產總值係多過租租,但唔係咁多數少數砌出黎

無睇 太多數
支持理性分析

點解有10個有九個都睇唔明成篇野 我自己第一次睇就明
係～你30年後仲爭緊銀行五球 但係同時間你已經另外有五球以上係戶口隨時可以full pay la

點會呀
租租將5,000,000 放入銀行收定息 佢都要另外拎錢出嚟租數
供供將5,000,000做首期 之後佢都要每個月俾錢供樓
果五球大家都唔會郁

之後

租租俾 租（成本）收利息
供供俾 息+雜費（成本）收ML,rebate , 息

30年後 = 筆者結論

喔，原來大家都另外供，咁冇嘢嗽，自

供樓期數唔會每兩年少咗 24期？
少咗24期，供款額大咗供得到先得喎

260 係rebate 連利息啊 你唔睇字都睇埋張圖啊 頭很痛 咁你每個月供嗰啲錢去左邊呀? re mortgage出嚟果d又去咗邊呀 ?

人有一百二十歲命
三十年後仲可以供三十年

但轉按時銀行都會再考慮你供款能力, 你四十幾歲五十歲時未必仲借到500萬

我之前就係問佢邊度有錢還嗰 500 萬

30 年息共 345 + 30 年本金無郁過 500 = 支付銀行 845

ML rebate 本息和 260 + 每兩年 draw 本金做定期本息和 479 = 總本息和 739

30 年後你仲差銀行 845 - 739 = 106 萬

但係因為你筆首期仲喺度

所以其實你手頭上資產係 500 + 500 - 106 = 894 萬

( 但係呢 d 錢全部唔係流動資金 )


租樓淨支出 700

首期 500 30年 定期 900 幾 ?

淨資產 200 幾萬 ( 但係呢 d 錢係可動用資產嚟 )


買樓係贏首期喺返度 ( 假設樓價不變 ) 支出淨係息

加上息係可以俾租少好多 仲有稅務優惠


不過銀行唔會俾你咁樣借足 30 年息口不變囉

你知唔知香港銀行水浸得幾勁？

2.375-2.475 哩對港銀已經係高回報。

租五千劏房仲有7000去月供

點會
你自己諗清楚啲 30年後 你有兩個account分別擁有 479 同 260 而欠債500
而你過去30年只係作正常供款 每月19368
（當然仲有嗰啲少少雜費）

而家講緊條數完全唔make sense
邊間銀行2.4厘rebate二年罰息期？
邊間銀行定期冇條件2.1厘定期?
仲要假設無限rebate