續上集 二手樓8大check list

買二手樓有8大check list 買樓前先睇真！

第一個最重要既秘訣，就係投資物業要賺錢係買樓既時候而唔係賣嗰陣，二手樓有機會買到平貨，總有業主因為唔同原因要急賣樓，我自己見最多呢d急減價既業主係佢地換樓嘅時候先買後賣，新買嗰層就嚟要成交畀錢都仲未賣到樓所以急住賣焗住減價。
第二類係真係一啲爭人錢嘅業主，咩原因都有機會啦呢d人，呢啲無法估計但係個共通點就係佢哋減價減得好急，即係呢一個盤佢原本開價一千萬但係可能係一個禮拜之後就已經減咗50萬兩個禮拜又減夠100萬，呢啲就係明顯急放嘅例子。
第三類比較容易以低市價賣出物業嘅係一啲遺產承辦人，因為物業本身唔係佢哋自己辛辛苦苦儲錢買返嚟，係會比較容易肯平啲賣。
第四類係業主急移民，但呢啲你哋都係聽經紀講嘅啫。不過從業主減價嘅速度同態度你會見到。
最後一類係銀主盤，但銀主盤都唔係個個低過市價，同埋會有各類問題例如半契同無契樓，因為法律風險高，所以我唔係特別留意，亦唔建議一知半解去買。

總之買樓最理想係買到平過市價一成或以上。點樣為止低過市價一成以上？上銀行睇估價咪得囉。銀行估價其實未完全係市價，因為其實裝修絕對有影響物業嘅價值，之但係絕對係一個重要嘅參考數字，簡單嚟講即係如果嗰個盤靚裝仲要低過估價一成，咁個價錢係ok嘅。但係如果個盤爛到唔爛，你明知裝修大把嘢要執，都只係低市價一成，咁其實呢個盤又唔係真係好正㗎啫。

咁點樣先可以搵到上述嘅業主? 無架，一定要靠地產經紀囉。你要實牙實齒令到個經紀相信你係有平價盤嘅時候你一定會考慮買入，咁當佢哋有筍貨嘅時候就一定會介紹畀你，同埋我唔會只靠一個經紀囉。另外我從來喺畀經紀佣金唔會諗縮數，相信大家都知道畀經紀佣金係1%啦無論嘅係買定賣，行內真係會有個別買家要求減佣，但講真你要求經紀減佣嘅時候，不如叫佢遊說個業主減價好過啦，除非你一定要買嗰個指定物業而業主死都唔肯減價咁減用可能係一個選擇可以慳少少錢嘅。

講多少少點解賣樓嘅時候比較難令到自己有得賺多啲，因為就算樓市好景嘅時候，雖然地產經紀會同你講業主可以主導個賣價，甚至有個別業主可以反價成交即係加價成交，但始終呢啲只係少數例子，正常就點都會畀買家壓價，要求減價，因為買家選擇眾多。你係賣嘅時候個主導權點都係比較低，你想賣得高過市價嘅時候你可以傾既買家一定好少，甚至連睇樓嘅人都隨時冇囉。

相反喺你買樓嘅時候其實你有好多唔同嘅選擇，你睇中呢間樓咩但係價錢貴，你開你覺得岩既價，傾唔掂數唔啱咪睇下一間囉。

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所以嚟緊講嘅下一個買二手樓第二位必勝秘訣就係唔可以只揀一兩個屋苑做target，起碼要一區咁樣黎搵樓。

究竟此話何解? 其實係概率嘅問題，頭先講過因為你作為買家嘅時候選擇其實係非常之多，但係當如果你局限只係睇死一兩個屋苑咁你嘅選擇就會相對地減少咗好多，你等到有業主腳軟肯減價嘅機會都會細咗。

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第三樣要訣係唔好死心眼，有啲人睇中咗一個盤覺得係自己嘅心頭好，可能本身你揀啱咗，業主反價，或者有其他買家出價，基於你好鍾意嗰個物業你就走去追價買，其實呢一個係好不智嘅做法。市場上選擇何其多，呢個盤走咗咪等下一個囉，只要你唔係睇死一個好細嘅範圍，總會可以用較低價錢買到自己嘅心頭好。其實買樓唔同買顆菜，有啲人就算買電話都會格下價啦，更何況係買樓。
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第四樣要訣係買樓記住最重要係位置，我自己一向買入嘅物業都會主攻鐵路沿線，因為位置嘅問題令到嗰一類屋苑無論係咩時候都有人會有興趣買，有交投其實係投資嘅其中一個重點 ，因為如果冇人買你又點走貨呢？我既次選都只會係行15分鐘內或轉一程5至15分鐘嘅車就可以去到鐵路站。買樓從來最重要都係location，太偏遠既地方其實好難賣得出。

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第五樣要訣係要留意太高樓齡既問題。要留意嘅原因係因為做按揭方面嘅問題。喺大型屋苑上，銀行通常都會設定供款年份加樓齡只可以係70至75年，如果係一啲單棟式嘅小型物業，兩者相加年份可能會低到去60年。你試諗下如果你買咗一度樓齡係40年嘅單棟式物業，你都可能只係做到20年按揭，咁當你想賣嘅時候如果你住咗五年，下一手買家究竟可以做到幾多年按揭？答案係15年。你諗下會令到幾多人卻步唔去買你層樓？嗰陣就隨時連市價都賣唔到。所以我自己都會避免去買一啲小型嘅單幢物業，除非樓齡低過20年。而中大型屋苑嘅按揭年數會比較高，轉手嘅時候下一手業主都可以做到更長年期嘅按揭。所以層樓如果係十年或二十年樓既分別，我會無咁注重，因為除非我拎住層樓幾十年，如果唔係10年定20年嘅樓齡唔會點樣影響到下一手業主做按揭。簡單黎講，樓齡大到會影響下手業主做按揭既物業我一定唔會買。

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第六樣秘技係物業化妝與裝修。先講買前睇盤，重點係要小心物業係咪靠化妝遮咗一啲漏水位，漏水問題喺二手物業喺其中一個非常難解決嘅問題。因為可能要配合到上一層樓嗰家去整返佢哋有問題嘅水管，可能佢哋已經玩左好耐都唔肯整，咁嘅情況絕對會影響到你可唔可以將層樓租出去，就算自住都會好影響到你嘅生活。所以要小心睇呢一類化妝位。重點係廁所同廁所隔離間房好多時出現問題都會係呢一啲地方。之後就係自己買咗之後嘅物業裝修同化妝啦，如果你只係諗住租畀人，當然就係化妝唔可以豪裝啦，因為其實就算你整到幾豪都好，租金其實唔會加到幾多最多係一至兩成，之但係化妝同豪裝成本係會相差好遠好遠，可能係講緊3萬同30萬以上嘅分別，咁講真你要幾耐先收得返呢高左嘅租金去補返你嘅豪裝成本呢？咁相反你係賣就唔同啦，豪裝嘅成本其實係真係可以計到入樓價，之但係過份誇張嘅豪裝當然就好難收返成本啦，但係適當嘅豪裝係真係會令物業有所增值嘅，可以賣貴啲。

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第7樣要訣係按揭新秘技 - 定息按揭，根據最新金管局指引，置業人士係申請按揭貸款既時候，需要接受壓力測試。按揭申請人既供款與入息比率亦有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3%，DSR最高只能為60％。但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仲係50％，仍可做最高8成或9成按揭，不過就會俾人加按揭保險費用囉。

同埋講就係咁講啫，其實個別銀行係唔會肯做呢一類按揭㗎，咁樣會令到你嘅選擇少咗好多，息口會高啲現金回贈又少啲。近來政府新推定息按揭，10年、15年、20年的年利率分別為2.75%、2.85%、2.95%，因為定式嘅關係令到無須再擔心壓力測試問題，會令到好多人嘅供款能力增加。不過其實係有取捨嘅，因為暫時呢個定息係畀現行息口為高，而家經濟明顯係一個減息週期，定息按揭可能令到你嘅息口嚟緊正常按揭更高，不過咁講，如果真係咁嘅情況最多第日收入高啲嗰陣轉按囉。另外就係供款年期比較短，得10至20年，供款額自然增加。不過壓測係一個大問題，呢個方法的確係令到人多左一個機會解決壓測。

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第8樣秘技都係關按揭事，就係mortgage agent。坊間而家有一部分嘅mortgage agent畀嘅回贈唔再係幾百蚊超市禮券金咁少，而係會回贈返0.1至0.3%不等嘅現金回贈，如果你mortgage額大，呢度都講緊成萬幾兩萬蚊㗎。另外mortgage agent嘅好處就係佢可以話到畀你聽邊間銀行有最好嘅offer，我嘅做法通常都會係一次過申請三間，一間係大型銀行或我自己最常用嘅銀行，另外兩間就係我見到最吸引嘅offer，呢一類嘅mortgage agent上網好易搵㗎咋，所以我就唔喺度幫人賣廣告啦。

希望今日呢度嘅分享會幫到大家買二手樓，有咩問題隨時留言再問我啦。希望下一之可以搞qna一次過答哂！

可能以上大家覺得太general ，如果想深入問問題 歡迎問～記得tick哂以上8樣checklist先問

Fb / ig / youtube : 唔好問number

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多謝分享，但係呢個市況，係咪真係可以比你咁多條件去選擇呢

就係呢個市況先多 反而市道好 企價好硬

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請教下
１）假設想買單幢物業，應該點還價？一年可能先得一宗半宗成交
２）點睇bank staff loan?

搭單問埋，單棟樓差4年要大維修，有冇機會用呢個原因劈，同知唔知一棟維修要幾錢？

1)無咩成交變相你唔知價，不過對方都唔知，你除左可以上網撳估價，你可以當村屋咁做，打電話搵啲測量師估價，兩個小時內會有較為貼價既估價。

知道之後開佢低10-15% 用盡你既方法 基本上你等得起就最好15%

但一來你睇死一個物業 比較易露底 人地企硬機會大
二來就係好難搵到上面講既減價盤（概率問題，機會少啲）

最後就係落細訂最好一野就落10% （如果你有咁既現金）咁佢搵到個買家要高過市價幾乎20%先有能力撻訂 唔係就焗住比你食

2）bank staff loan 以前幾好 家母做銀行十幾二十年前200倍月薪 0首期上車 但依十年人工都無咩升 200倍隨時都唔夠錢上 你計過數有得借咪借 但就比銀行渣住個春袋囉 你轉工有機會叫你轉按 總括而言絕對比一般人更易上車

（唔識點縮短回覆 求教）

你棟樓幾多年樓齡呀？ 唔建議買25-30年以上既「單棟」上面都提到 單棟黎講樓齡+按揭年期唔可以大過60 意味住你甩手 下一手未必做到20年按揭 連20都做唔到 好多人唔買 會低左機會放 除非你收到風/眼光好 睇準收樓重建

你講戈個係得既 大維修真係要睇佢有幾大
冇𨋢唐樓我知就唔貴既 有𨋢就隨時5-10個
你可以斬斬佢

感謝樓豬無私分享🤘🏻🤘🏻🤘🏻🤘🏻

想問下呢定息按揭個壓力測試係點計，如果800萬樓 想借720萬
入息要幾多先得呢
同埋做按揭係唔係搵agent 比直接搵銀行好啲？

定息個重點係唔駛壓測
不過好貴息囉 2.95% 20年
同埋你借9成 銀行一定無現金回贈 仲要比貴好多按揭保險 如果你aim at 500幾萬或樓下既樓 上車又過唔到壓測 就抵做
但你成720萬 你咪計下黎緊減息減到幾時你還多左幾多錢同埋按揭保險

真係要做既話 過幾年夠人工就轉按啦

最後係搵mortgage agent + 搵大銀行
上面提左我會搵1間大銀行（自己做開戈間）2個mortgage agent

上年10-12 月睇緊屯市一個47x尺兩房 650-700萬 依家已經有528-550

其實係睇你有冇留意得夠廣泛地區

有 要考眼力同個經紀有冇彈比你
睇中原指數係平坦回落左2.7% 但有好多都成10-20%咁斬

上面都有大約講要搵咩盤 可以睇下 頭幾段
兆康苑3月中 405萬