（警世）一手樓迷思與陷阱

首先我講下一個好多人嘅迷思，自住物業究竟係咪投資呢？

我嘅答案係 ---- 當然係啦。好多坊間嘅地產專家或者地產agent都會話買樓自住唔係投資因為你係買嚟住㗎嘛。咁我又想問下大家，你買完層樓難度你諗住會住一世？你呢世都唔會賣層樓嘅？你肯定你唔會換樓？既然你第日係會賣嘅時候，咁點解會唔係投資呢？所以如果你係諗住買樓，無論係自住定係租畀人，我建議大家一定要用投資嘅角度去睇，因為講真物業投資數額好大，肯定係你人生其中一個最重要嘅投資，買貴咗好多可能令到你後悔一世。

依家不如同大家講下買新盤有啲咩秘技啦。大家坊間見到好多地產代理會經常提及買新樓免佣，即係買家唔使畀佣金去吸引買家。真正嘅投資高手唔知係唔使比佣金更簡單，仲可以要求回佣。一般發展商畀代理嘅佣金通常由3-10%不等。回佣方面有兩樣嘢大家要注意，第一新盤佣金並無公開數字，發展商會以商業秘密為由唔會向買家透露，大家想知一個新盤-發展商比幾多佣金地產代理可以一次過搵幾間唔同嘅代理公司，從唔同公司肯畀你嘅最多回贈去估計究竟呢個新款本身發展商比幾多佣金。例如市面上而家3%佣金嘅新盤，正常情況下普遍嘅代理最多會畀到2.5%回佣，同時亦可以格價，咁樣買新樓已經等於平咗好多。第二要同地產代理喺買新樓之前簽署回贈確認書，最好由地產代理嘅董事級別同你簽署呢一份嘅文件以確保佢哋有資格代表地產代理公司去回贈畀你。

另外知道左發展商提供嘅佣金比率，係一個好好嘅指標去睇下嗰一個新盤係唔係值得投資。老實講當一個新盤肯畀到成10%嘅佣金比地產代理，你諗下嗰個新盤有幾賣得呢？唔係點會要出到咁高價去引地產代理幫佢賣呢？大家自己諗下啦。個別超值嘅新盤個佣金真係會低好多，例如2019年頭嘅時候信置賣觀塘凱匯，開價非常之吸引，所以最終全城狂搶，信置勇到夠膽低到初初開1.7%佣金，最終因為全城地產代理圍插，因為佢哋簽嘅佣金回贈都高過呢個數字，最終信置讓步加到2%。其實從呢個事例，大家就可以睇到其佣金率絕對係一個重要參考數字。所以如果大家個別睇中嘅新盤你發現佢嘅佣金率去到10%，就算你攞到幾多回佣，都可能得不償失，因為發展商本身開價非常之高，市場覺得根本唔值。

仲有好多時新盤樓花都會有即供優惠3-5%, 未收樓先供樓, 好處當然係買樓平左, 但係有小小風險, 就係唔好以為照樣可以800萬借9成, 1000萬借8成,因為銀行本身400萬至1000萬物業只可以借6成, 多出成數係要去按揭保險公司擔保, 而佢只會擔保一啲已落成既物業。

咁買樓應該買新樓定二手樓好？我知道好多人買樓都鍾意買新樓，因為覺得新樓又靚又新，近年既新樓豪宅化下，度度都有會所，成個屋苑都整到好豪好靚，好正呀！

其實...買新樓陷阱非常多，而買新樓可以賺嘅機會係低D既。

第一，買二手樓你有機會買到比市價低既物業，因為總有業主因為唔同既原因急放，會唔介意以較低既價錢成交。但係新樓呢？咪玩我啦大佬，如果地產商肯減價大部分都只係因為一開始賣得太貴啫... 例子多如繁星，例如新界西有最大代表park yoho最新一期napoli... 講真個屋苑真係整得好豪好靚，附近環境非常清靜，當然靜啦，附近鬼影都無隻，山卡啦咁遠都賣到成平均15000蚊以上一呎... 以上當然係比較極端既例子，但基於新樓你只可以用市價或者高於市價既價錢去買，所以賺既機會率其實係低左。

第2個最大陷阱係呼吸plan... 又搵返Napoli黎做例子，你如果肯按埋一個親人既物業，就可以玩3年免息十成十定額呼吸plan，第4至25年就P+1%。P+1%其實即係有幾貴？而家正常銀行做緊p-2.5%，所以你話呢？咁其實呼吸plan係咩？有咩咁大吸引力呢？咪就係唔洗壓力測試任借，有呼吸就得所以咪叫呼吸plan囉。呼吸plan通常都係頭幾年正常或低息，但之後就撒旦來了，勁高息，你搵唔到銀行轉按既話月供負擔大增加蝕息蝕死你囉。仲有最慘咪係本身呼吸plan用咗高按揭成數，例如呢個盤話可以十成十按揭，但係要畀番5%手續費。所以如果你真係用呢個plan，真正成交價係要已經係要畀多5%，仲要仲要喺過咗3年之後開始勁高息，你想轉按去銀行咩？銀行最高其實800萬只係做到9成，1000萬就做到八成，係要做轉按嘅時候既新估價計算，所以如果物業係有升值嘅恭喜你，應該冇問題，如果跌咗或無升呢？你就要抬錢補畀銀行先可以做到按揭啦，如果無錢呀，賣樓囉。

同大家計下數呀。假設你買咗呢個盤一個800萬嘅物業，你要先畀四十萬手續費，再同發展商借800萬。第一年供2萬一個月共24萬，第二年3萬一個月共36萬，第三年4萬一個月共48萬，即係總共供左108萬，呢一刻你仲差緊財仔692萬，基於第4年開始高息，梗係轉按啦。如果嗰陣層樓仲值769萬以上，恭喜你，你可以借9成按揭轉到按啦，但你嗰一刻要計壓力測試，就算供30年月供27346，即係你要月薪65500就過到壓測啦，但要假設銀行呢幾年都無加息。

第3陷阱，就係其他既特式供樓計劃，又係同一個屋苑做例子，呢個屋苑仲玩到咩1200日特長成交期等你先住後買，俾5%首期加按埋一個無按揭既物業就得啦，嘩，好正呀！喂！有無咁大隻甲乸隨街跳呀？well... 你買左你咪嗰隻甲乸囉。個盤賣極都賣唔完... 又用咁多特別方法賣，如果真係有咁好... 賣完十世啦... 其實玩同類方法既新盤都仲有唔少，例如落成左N年既尚悅貨尾盤、啟德龍譽、馬鞍山星漣海、白石角雲海等等等等... 大家睇路啦...

第4陷阱，新盤管理費極高，近年新盤好多都包會所，幾細都整個會所出黎（the Avery 350尺會所）加上豪裝化門面，咁梗係要更多錢去維護，所以管理費咪收得好貴囉。近年嘅新盤最低嘅管理費都去到接近4蚊一呎，個別更加去到接近8蚊一呎，租層樓出去呀平均都係講緊收緊人哋30-50蚊一呎。而二手盤好多都係講緊1-2蚊管理費一尺，咁你諗下新盤嘅超高管理費其實蠶食咗幾多你嘅投資回報呢？如果攞嚟自住，又係咪即係等於每月洗費貴咗好多呢？

第5，新盤執漏非常嚴重。先講下執漏問題，係講緊新盤喺室內裝修通常都會有唔同嘅小問題，例如廁所漏水窗邊漏水、空心磚等等，而發展商係有責任幫你整番好佢嘅。近來屯門非常出名嘅一個花名叫龍床盤既新盤，大量新入夥業主都不停咁投訴發展商執漏拖拖拖。其實呢個並唔係個別例子，好多新款嘅業主都會面對相同嘅問題，只係呢個發展商拖延程度特別嚴重，其實淨係呢一樣嘅已經可能拖你幾個月都唔可以將個單位租出去或者自己住。

第６，新盤落成延遲問題都幾嚴重。好多新盤都係以樓花方式預售，佢哋所講嘅預計關鍵日期好多人都以為就係收樓日期，好多時嘅收日期係遲好多㗎，而喺法例上除非發展商延期六個月之後都仍未完工準業主先可以撤銷合約，所以簡單嚟講你預佢遲足六個月絕對唔奇。買樓時間絕對係金錢，你諗下你遲咗咁耐先收到樓，自住嘅話你又要係出面租多幾個月，想租畀人嘅話就少咗幾個月嘅租金收入。

第７，新盤當然係一齊落成，咁會做成咩問題呢？就係同一時間既租盤放盤量好多，所以你一係就平過人地先快啲放到租，一係就你擺耐啲先租到出去。

唔知會唔會得罪一手樓agent呢
下次講二手樓買賣 點解會比一手樓好

ig 唔好問number

推

劉明學野

推

推

乜呢啲野仲有人唔知架咩？
鬼唔知一手樓有premium咩
而家就係班人唔夠錢買二手ma
無撚計架喎！

而家有發展商借埋首期比你
又有新樓住，事實上係好吸引

買得一手樓點會唔夠錢買二手
啲呼吸plan害死幾多人

不嬲都覺得買樓要起碼畀到兩成首期
又唔介意自住層樓先好入市

無錯
依家講緊「陷阱」 上面巴打又話「好吸引」
屌啦 咁擺明引你踩入去 先叫陷阱

你改改個topic叫窮撚買一手樓迷思與陷阱啦

真係好多無實力買家見到好抵、有得即住又豪就入左局 三年後個價跌左 就抵黎問點算 又貴息又轉按唔到

如果要2按或者左借右借先買到 跟本一手二手都唔應該買

上年放寬左 立即負資產
其實香港人好多夠入息夠首期 但亂9買大有人在
「加多少少系列」加多少少買豪啲

條友講緊啲呼吸plan嘅人姐
買得一手樓樓花行即供既人點會買唔起二手

不過要睇清楚所有premium先

推

其實除左premium 第6 7 項都係好大問題

有2047 不了

除非你 believe hk gov

2047前移民退休囉咁驚

咁但你依家2020 仲有27年
鎖定購買力咁解 咁當然有其他投資都得

林奠都幫手set 800萬九按，照計大部份呼吸Plan都甩到手

上面有講 其實有估價、跌價、壓測問題
跌左價就算過到壓測都要補錢 其實等於負左資產