樓市分析｜學者葉秀亮：本港樓價要較高位跌60％至75％

大學經濟系教授葉秀亮近日在網台《灼見名家》發表樓市分析，認為本港樓價要較高位下跌60％至75％，又認為目前樓市泡沫比1997年還要大，除非美元「冧咗」，港幣兌人民幣跌一半，就要調整對本港樓市的預測。

葉秀亮表示：「目前香港樓價真係冧咗，冧落去就有排冧，冧3成？升咗250％，冧3成夠咩？樓價最高峰時，物業租金回報率是1.8厘，咁係一個泡沫水平。跌50％，即係咩？即係回報率去到3.5厘，咁係合理。但地產代理話你聽有3點幾厘，係呃你！佢其實用一個好極端例子話畀你聽有咁嘅租金回報率。其實而家應該係2厘幾，都未到3.5厘。要合理，係3.5厘，即係話樓價（對比高位）要跌50％。」

葉秀亮續稱：「但經濟理論話你聽，一挫落去就唔係挫到合理水平，一挫就挫凸，好似股票，一插到合理水平就插突，然後再升返上去。只不過股市以日計，樓以年計，所以樓要挫好幾年。樓升咗250％，跌50％係合理，但經濟理論話你聽，係要跌60至70％。」但他強調，別太恐慌，「有個底嘅。例如樓價跌75％，係咩呢？係相對於樓價租金回報率有6.5厘。即是你收嘅租係可以冚到供樓利息和本金，你就好舒服。1997到2003年咪跌咗70幾個百仙，咁你話嗰時唔同而家，但其實而家個泡沫仲大過1997。」

他指出，本港住宅供應量多，港府又大量興建資助房屋，又指建築成本根本不是坊間所指的水平，「地皮幾千蚊呎，建築成本話你聽6000元呎？邊度有呀。新鴻基最貴係五、六千蚊，通常香港高檔住宅是4,000幾元，嗰啲係有玻璃幕牆，係高檔嘅。如果係大眾化樓盤，3,000幾元而已。咁要呃你話建築成本6,000元，呎價唔會跌穿9,000元，佢呃你㗎嘛，你明唔明！所以你唔好信佢哋，你信，係自己找死！經濟學話呢個係利益衝突，你係唔應該信你個經紀，你走去擲銀都有一半機會中，你走去信地產經紀，你9成死，咁你都要死，歸根究柢都係貪痴。」

對於有意見認為利息下調利好樓市，他認為，利息只是跌少少，無需要調整對樓價下跌的推算，就是下跌60％至75％。除非美金「冧咗」，港幣對人民幣跌一半，那就要調整。「目前大勢好明顯，樓價挫咗落嚟，供應好多，而家樓真係貴，因為租金回報率係兩厘幾。」而下一個關鍵是防止銀行出事，因此金管局強逼銀行集資，增加資本充足比率，確認所有銀行就算樓價跌75％也不會執笠。

但賺左租

大把人跌等50％買樓收租
所以樓價根本唔會大跌
香港咁多有錢人

哩條友講撚左十幾年

D所謂專家又想衝出嚟摶眼球

cctoy話香港大部份有錢人移曬民

信我,麵包一定貴過麵粉, 建築成本起碼5,6千一呎

你老味一日仲排全球最難負擔第一名
可以點撚樣唔跌

而家好似冇左第一

香港差唔多4成幾人口住資助房屋，買私樓嗰班係成堆人口既top 25%，對你咪難負擔，對其他人唔係咁諗嘛。睇吓星加坡私樓價錢先啦，平民仲難負擔呀

跌撚左咁耐都仲係最難負擔, 根本貴撚到仆街

我個人就好理性, 呢刻再drop 30% 都可以買黎收租

香港仲係遙遙領先
同第二名超大差距唔洗擔心

唔洗50%

呢句房屋台樓好金句又拎返嚟用？
冇聽三四年，有啲陌生

收皮啦
講指數呀
最難負擔城市有哂指標 有數據 有數計
好似你咁係街市話係就係？

美債回報+3%回報就合理

收租你估唔洗比管理費差餉維修同入息稅？仲有比人jump嘅可能性

好嘢就要係重複

跌到50蚊尺通知我

三年前嘅版本係
樓價跌一成啲人搶住掃 所以唔會跌多過一成

香港 - 由去年的18.8倍降至最新的16.7倍，依然代表一個家庭須不吃不喝16.7年才能上車。

悉尼由去年的13.3倍升至最新的13.8倍，連續3年成為全球第二難上車的城市。

跌咁多仲係遙遙領先第二名 3年. 吹漲.

咁又未必，嚟緊1年美元貶值10%，可能會刺激香港資產上升或者回穩。

指數有無考慮資助房屋比例先？
點解私樓可以賣到咁貴都有人買又知唔知點解？？指數係講唔出呢d理由嫁傻仔

未返到 97價

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