荃灣二手上車邊度好(18)

加息環境之下真係跌咗唔少


中原地產荃灣愉景新城第三分行分行經理黃逸羲表示，樓價回落，吸引買家趁機入市。分行新近促成愉景新城11座低層F室成交，實用面積493平方呎，兩房間隔，享山景及樓景。單位去年12月最初放盤價為780萬元，由於市況逆轉，業主連番減價，累減163.2萬元或21%，終成功吸引睇樓兩星期的年輕上車客以616.8萬元承接，折合實用呎價12511元。撇除內部轉讓及事故單位成交，今番成交價屬屋苑近年新低。

黃逸羲指，原業主於2007年3月以162.8萬元購入單位，持貨15年轉售，帳面獲利454萬元或近2.8倍

https://ps.hket.com/article/3351831/愉景新城2房戶累劈163萬元 成交價616.8萬元 創近年新低?

西站萬景峰Dynasty 好似都仲企得住
荃景圍個邊跌咗唔少

最近個市都好似比較靜

之前個post有幾個豪景業主係咁吹奏平靚正，似係想水人接貨小甜甜樓+近海，每月整間屋既錢隨時貴過管理費冇車既巴打 勸你哋諗都唔好諗

總結幾個post既用家評價: 以上車黎講，冇錢(4.5-5.5m)就考慮荃景圍，山上就環境好夠清靜，山下多車去狗鐵交通好快，山腰(荃中)就有商場

有多少少錢(6-7m)又想要會所樓就翠豐臺/韻濤居，各有各好，要睇過樓先搵到岩你心水既

有錢+人工高就直接諗愉景入場費~7m, 正常山景/園景單位7.3m左右，不過全部鑽石廳

另外呢度好熱門既工廠三寶，我分析左優劣俾大家參考
優點如下:
爵悅庭會所大，有自己餐廳，近映日灣天橋
立坊伙數最少但入場費最平
樂悠居一房兩房都有梗廚，則算實用

缺點如下:
爵悅庭有一排係望住dan6, 姐係石棺藏屍案既工廈單位，大部分一房兩房都係開放式廚房黑廁，用水冷系統冷氣，壞機要整都幾煩
立坊會所細到無倫，一面望工廈，另一面同樂悠居樓望樓 零私隱
樂悠居離映日灣夫橋最遠，行去西鐵要20分鐘腳都斷，管理處垃圾過舊樓，試過困𨋢冇人理

最後，三寶價位比荃西平係有原因: 平日落街就車來車往 仲要係大貨車 開窗就對住工廈d工業冷氣機主機，年中吸唔少廢氣，有小朋友既睇路

歡迎大家再補充下其他屋苑優劣
PS: 再貴d 就已經唔係呢個post討論既上車盤了咩海之戀 萬景峯 御凱果d 請另行開post炫富

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荃灣有至少三個三寶
1. 山上：荃威荃德荃灣中心
2. 工廠三寶：爵悅庭，立坊，樂悠居
3. 荃西三寶：海之戀，柏傲灣，全城滙

所以要講清楚，好易搞亂
加返個望墳三寶
海灣, 海濱, 環宇

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我聽個 friend 分析:
爵仔嘅價錢, 係買SHK嘅品牌, 值唔值得, 見仁見智
工廠三寶, 真係要計性價比的話, 一定係樂仔最抵
雖然係單棟樓, 但係因為伙數多, 市場都當佢係小型屋苑, 成交量多, 將來易轉手
依家九按嘅界線係800萬, 以2房計, 雀仔已經迫得幾近, 再升就會去到樽頸位 (類似之前納米樓嘅 400萬 樽頸位), 反而樂仔立坊嘅價錢可以追落後, 升值潛力好啲 (當然如果今時今日買樓, 不論十八區, 都預咗要守)
樂仔因為多伙數分擔, 管理費唔貴, 2房好似 $1000 有找, 2000年後落成嘅私樓之中, 都應該算係好平
室內樓底好似幾高, 用高架床都唔會太壓逼
會所設施方面, 好似都有泳池, 尖房, 網球場, 都叫滿足到基本需要啦, 其他嘢你有幾何會用
有個小型商場, 雖然係死場, 至少叫做有超市, 便利店, 快餐店, 茶餐廳, 洗衣店, 診所, 至少唔會餓死
立坊就真係一枝單棟樓, 知名度最低, 成交量少, 會所設施最少, 但價錢唔平得過其他

引用番之前既po頭先

利嘉閣地產荃灣映日灣分行高級分區市務經理黃偉樂稱，該行高級客戶經理梁文華新近促成荃灣映日灣2座低層J室成交，實用面積284呎，屬1房間隔，享優美海景。買家經利嘉閣真盤源平台覓得上址放盤，覺得單位合適兼有海景，立即相約睇樓；而業主原先叫價625萬元，雙方議價後，最終以600萬元成交，實用面積呎價21,127元。原業主於2019年11月以544.9萬元一手買入，持貨至今轉手帳面獲利55.1萬元，物業升值10%。該屋苑現有約100個放盤，最低入場費430萬元起。

業主又唔減
好似我呢D 等緊買既又等佢跌
冇乜特別利好、差既消息好似會一直咁落去

好似我睇中果幾個盤咁, 又唔係移民又唔係等錢洗, 確實冇乜誘因要減價

打風黎計, 有邊個屋苑會中伏漏水呢

荃灣西賣嗰陣仲未有林鄭plan
買得嗰啲都有番咁上下$$
班友仔有實力真係唔憂賣

其中有D 係Full pay 買....
實力係點唔洗講

但唔知點解我睇中果柱, 幾個都係2018-2019入手, 要蝕放, 但又唔接受現實
好硬淨

反而有D 減價荀野又唔係我Budget, 有個爵極高層716 果隻, 好吸引
3座中層F 同爵極高層716, 大家都開1100, 好似買個極高層爵仲抵現, 左右兩邊大窗, 一邊荃灣市景一邊望環宇

巴打有冇留意過爵4房?

惟有等, 我自己都排左tier
如果最想要果d 冇岩價, 又冇新盤再放, 就落第2個tier 揀, 都唔岩就落第3
始終會有d 盤擺左好耐, 至荀至鍾意未輪到佢, 但又算係唔差, 價錢合理
不過我至少會等到今年年尾

我係樓換樓Case, 簽左租, 有時間等
而家吹緊風話仲有機會加息, 大陸內房爆, 博佢短期內唔會轉向
而家樓價個跌幅根本未cover 到加左既息, 月供太貴, 頂唔順....
問題係d 業主持貨能力真係好強

冇呀
4房我只係睇過VC 6A ，環宇2F
真心幾好

邊個正啲

暫時睇過嘅四房
PB 2AA > Dynasty 2B >VC 6A >OP 2AB >City point 2F

咁樣比較有啲唔公平嘅始終尺數唔一樣
但基本上價錢都反映咗

睇4房係真係有需要定睇好升值潛力?

你睇果D 貴野我冇睇過
不過爵4房咁計, 租金回報好低, 個單位1100, 租出都係26000-27000
我當26500, 2.4 厘

好似尺數愈大, 租愈抵過買咁....

我睇果D 3房環, 租其實23000-24000, 但賣緊1100萬, 好痴線, 樓價唔跌, 息升, 其實月供會好金

第時大量年青人搬埋上深圳住

大單位回報一定係低啲同埋銀碼大轉身亦都慢.

我應該都係會租可能係海之戀四房，但實際上要買嘅話長住都OK，相信去到年尾話一手業主有機會是蝕俾你，最近d價去到20,000,000左右仲有得傾

但估價900幾

美聯物業荃灣 - 新荃灣分行高級分區營業經理梁仲維表示，荃灣西發展迅速，持續吸引不少年青人士搬入，該行最近錄得柏傲灣421實呎戶月租20,000元租出，累計荃灣區租賃交投，已連續兩個月突破200宗水平。

梁仲維表示，成交單位為荃灣柏傲灣2A座高層C室，實用面積約421方呎，為1房間隔，採開放式廚房設計，獲區內租客以20,000元承租，實用呎租約47.5元，較本月平均呎租43元高出一成多。

業主2017年以809.7萬元購入單位，以是次租金計算，租賃回報達2.9厘。

黑雨打風之後都冇乜大件事
荃灣真係有料到

美國聯儲局將於9月21日舉行議息會議，據消息指，滙豐(00005)近日通知，將新造拆息按揭(H按)「封頂息」大手加0.5厘，實際按息將會達4.125厘，突破4厘水平。

據市場消息指，滙豐目前H按封頂為P減2.25厘，以該行P為5.875厘計算，實際按息為3.625厘，據悉該行計劃上調至P減1.75厘，亦即是實際按息約4.125厘，加息幅度0.5厘。若果以每500萬元貸款、還款期30年計算，每月供款將由22,803元，增加至24,233元，增加1430元或6%。

荃灣有無水浸?

Source : singtao

我兩層樓都係2018年買，今次PK

無