納米樓滯銷？全港一手貨尾1.55萬個　開放式、一房佔34%最多

照你咁講，樓價就唔會跌喇永遠都有老嘢入市，而冇人出貨嘅

你有見到跌好多咩
除非經濟仆直，否則唔見得樓價會大跌，最多通漲再gogogo大家一齊受

1、日本人當時對「廣場協議」挺歡迎，完全沒有屈辱感，這是一場各取所需的平等交易。廣場協議並不是美國強加給日本的，而是日本自己想要的。行天豐雄和竹下登在卸任後接受採訪時一直承認是日本主動。

你能找到的大部分嚴肅學術書籍，都能得到這個觀點。而你能看到的網文，大都是持相反觀點的陰謀論。所以，大家還是要多看書啊。


2、協議並非只針對日本一家，英法德也參與進來了。並非只有日元升值了，西歐三國的貨幣也升值了。1985-1988年，日元升值1倍，德國馬克升值了1.4倍，法郎升值1.1倍，英鎊升值70%，像瑞士、意大利等歐洲重要貨幣也都大幅升值。

這期間升值的貨幣不止日元，而且日元升值幅度也不是最大的。

所謂歐美聯合給日本下套，這種陰謀論是站不住腳的。




廣場協議你以為是針對日本的嗎 ？

廣場協議是1985年簽訂的，針對的不只是日本，是針對所有發達國家的，包括了英法德日等這些列強經濟體。

核心就是美元要對所有的發達國家貨幣貶值。

因為戰後英法德日的經濟發展得很快，個頭都長得很壯實了，但匯率還是按照二戰後美國一家絕對獨大、歐洲日本相對衰落的狀態制定的。

美元貶值反映了美國實力的相對衰弱，美元根本不值當時那個價錢。


日本當時貨幣升值了，其實內心是歡天喜地的。
廣場協議的簽訂得到日本大藏省的強力推動，日元升值可以幫助日本拓展海外市場。
日本人就可以用很便宜的價格在國際市場上到處買資源、礦產，收購外國公司。

廣場協議後，日本過了極其風光的十年，當時日本在國際市場上到處都是買買買。
85年時日本GDP不過1.38萬億美元，95年時日本的GDP爆增到5.33萬億美元。

當時日本經濟的本幣GDP年均增速其實高峰期已經過了，在5%甚至更低，然而貨幣升值一來，變成是以美元計GDP年均增速20%以上的跳著漲。

到現在，日本在海外的資產有3萬億美元，世界第一，日元不升值，那有這種好事 ？


日本經濟真正見頂，是勞動力人口供給開始下滑，房地產泡沫高企，銀行爛賬一堆搞出來的

貨幣升值是個雙刃劍，日本沒有用好，那是他自己的問題。

英法德的貨幣一樣被升值了，不照樣活得好好的 ？

比如德國，因為面對升值後出口製造業的壓力，德國積極地進行了產業升級，使自己的產品精益求精，而且德國借這次機會積極地進行了匯率制度的改革讓德國馬克對美元自由浮動，憑借自己的高附加值產品的出口提高了德國的經濟實力。

另外，不得不說的是：德國政府壓制國內房地產經濟，房價30年僅漲60%。

而日本之後不斷地進行經濟刺激計劃，大量資本並沒有進入實體經濟，反而進入樓市和股市，產生大量泡沫，最終泡沫破裂嚴重打擊日本經濟，是日本經濟一蹶不振。

以下全部數據來源，是國際貨幣基金組織（IMF）的數據庫

第一張圖，是美國、英國、法國、德國、日本的人均GDP，數據調整了購買力平價，因此可以直接做比較（規避掉了短期匯率變化對GDP的干擾）。




從1980年到今天，毫無疑問，各國的GDP都是在快速增長的。

稍微做了一下除法，將各國GDP除以美國GDP，得到下面這個圖：



看得很清楚，無論英法德還是日，這三十幾年來，始終沒有辦法達到美國的水平，德國好一點，在80%-90%直接徘徊，而日本、英國、法國，長期在70-80%之間。

今天我們討論日本，所以我將各國GDP都除以日本，得到以下的圖：


為了看得更清楚，我擅自將這個30年的過程做了一個分期：


我大致有以下幾個結論：

1：美國是世界上最強大的發達國家，人才、制度、資源都是頂級，無論德國

英國、法國還是日本，都無法與美國爭鋒。

2：1980-2015年期間，日本實際上略微縮小了與美英法德的差距。（縮小了與法德的差距，和英美差距基本保持不變）

3：即使從廣場協議簽署的1985年算起，日本相對英美法德的下降也不到5%

4，35年來日本相對英美法德，可以分為四期：

1980-1991，快速追趕；

1992-1997，基本保持穩定；

1998-2002，快速被趕上；

2003-2015，基本保持穩定。

這裡面關鍵的兩個變動，出現在1980-1991，以及1998-2002。其中，很難看出1998-2002的衰退和85年簽訂的廣場協議有什麼關係，而1985年之後日本仍然處於6年的快速成長期。

我個人不覺得一個廣場協議能拖住日本三十年。日本長期增長率下降，很可能是源於制度僵化、資源匱乏與人口老齡化。一個匯率衝擊三十年消化不了，這不現實。三十年可是整整一代人的時間。

或者說，給定日本的稟賦，日本的上限也就是美國的70-75%，再增加一點已經很困難了。

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影響地產商投地信心先至大鑊
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放租俾啲單身expad咪啱曬囉
遲啲大把印度人材嚟香港做嘢

2萬幾一尺仲要細間過公屋，仲要比人劏管理費，你想點升法？4萬一尺？

當年出納米樓, 係因為上車盤個價唔少人都負擔唔起
所以先出現蚊型單位, 降低上車盤個價
但玩下玩下, 你老母, 呢D納米樓個價, 比得上舊樓3-400呎單位個價
但係管理費又貴成截
用個腦諗下, 比得起錢買呢D納米樓, 點解我唔買舊少少, 差唔多價但大一個double舊樓
呢D納米樓, 根本就唔應該存在, 如果個價去到1萬蚊以下, 總價100萬以下
單人住都仲可以諗下, 但要組織家庭, 比得起錢, 納米樓真係狗都唔屌

淡淡既遲早都唔知幾時
武肺個陣就吹沙士價 成3年都未見到

一個人住都想要起碼一房啦，仲要唔係濕尻開放式廚房
D新樓納米樓真係攪唔掂

你知唔知重有幾多期？重要忍讓價出售！

我估全部起碼賣咗8成至8成半。今次2期係尾期價單有加價，有d單位賣唔出。

又話唔出post救D手足？

ONE INNOVALE 2期累售297伙，套現超過15億，整個系列累售1245伙，套現超過60億元。

所謂忍讓價只不過係貼市價賣，得返三百伙要你擔心賣唔晒？