現時，市場上Risk Free rate 係4.75% (參考綠債)
基於香港現時樓市處於下行期間，加上以下各種因素，代表market risk 既 「Beta」至少有5% ，言下之意樓市資產應該要有9.75% 先係合理定價，符合市場期望。
例如: 租金如果係$14000一個月，年租金收入$168,000，用CAPM 一計，樓價要$1,700,000先合理。
至於點解5% 係Beta? 因為:
移民潮
加息
國安法
通關不似預期
stream B
BNO
俄烏
中台戰
外勞人工少
出生率下降
中美角力
中印邊境
中菲南海
中日釣魚台
23條
人工跌
全球住屋需求下降
風水問題
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