新地雷霆：「與其幫人供樓 ，不如自己供樓」
西晉宣王
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就算full pay 都要比幾千管理費啦，管理費仲貴過住公屋
香港人要睇die with zero
5球買美債，月月萬5，夠租新樓了，退休後可以唔洗住hk
5球買舊樓，仲年年都要差餉管理費維修
5球買舊樓，仲年年都要差餉管理費維修
可以做逆按揭, 退休生活過得再好啲
假設業主以8成按揭（80萬貸款）購買100萬物業，供款期30年，貸款利率3%，同時物業租金30年可收回100萬（即每年租金約33,333元）。30年後，假設樓市穩步發展，物業價值僅扣除折舊後賣出（假設折舊後價值為X）。我們將計算業主投資物業的總回報，並與用同樣本金（20萬，100萬的20%首付）投資債券（年利率4%）的回報比較，最後得出兩者賺取金錢的差額。
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### **1. 物業投資回報計算**
#### **按揭供款（貸款部分）**
- 貸款金額：80萬（800,000元）
- 年利率：3%
- 供款期：30年
- 每月供款計算（使用按揭公式）：
按揭公式：
\[ M = P \cdot \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1} \]
其中：
- \( M \) = 每月供款
- \( P \) = 貸款本金 = 800,000
- \( r \) = 月利率 = 3% ÷ 12 = 0.0025
- \( n \) = 總供款期 = 30 × 12 = 360個月
代入公式：
\[ M = 800,000 \cdot \frac{0.0025 \cdot (1+0.0025)^{360}}{(1+0.0025)^{360} - 1} \]
計算：
- \( (1+0.0025)^{360} \approx 2.4534 \)
- \( M = 800,000 \cdot \frac{0.0025 \cdot 2.4534}{2.4534 - 1} \approx 800,000 \cdot \frac{0.0061335}{1.4534} \approx 3,372.85 \)
每月供款約3,372.85元。
總供款：
\[ 3,372.85 \times 360 = 1,214,226元 \]
總利息支出：
\[ 1,214,226 - 800,000 = 414,226元 \]
#### **租金收入**
- 租金30年收回100萬，即每年租金：
\[ \frac{1,000,000}{30} \approx 33,333元 \]
- 假設租金收入每年穩定，30年總租金收入：
\[ 33,333 \times 30 = 1,000,000元 \]
#### **物業賣出價值**
- 假設樓市穩步發展，但僅扣除折舊，需估算折舊後價值。
- 一般住宅物業折舊率約每年1%-2%（假設2%線性折舊）：
- 30年折舊：\[ 100萬 \times (1 - 0.02 \times 30) = 100萬 \times 0.4 = 40萬 \]
- 故30年後物業價值假設為40萬（400,000元）。
#### **物業投資總回報**
- 總收入：租金（100萬） + 賣樓收入（40萬） = 1,400,000元
- 總支出：首付（20萬） + 按揭總供款（121.4226萬） = 1,414,226元
- 淨回報：
\[ 1,400,000 - 1,414,226 = -14,226元 \]
物業投資最終虧損約14,226元。
---
### **2. 債券投資回報計算**
- 本金：20萬（200,000元，相當於物業首付）
- 年利率：4%
- 投資期：30年
- 假設債券為每年複利計算：
\[ FV = P \cdot (1 + r)^n \]
其中：
- \( FV \) = 未來價值
- \( P \) = 本金 = 200,000
- \( r \) = 年利率 = 0.04
- \( n \) = 投資年期 = 30
代入公式：
\[ FV = 200,000 \cdot (1 + 0.04)^{30} \]
- \( (1 + 0.04)^{30} \approx 3.2434 \)
- \( FV = 200,000 \cdot 3.2434 \approx 648,680元 \]
債券投資回報：
- 總回報：648,680元
- 淨回報（扣除本金）：
\[ 648,680 - 200,000 = 448,680元 \]
---
### **3. 兩者回報比較**
- 物業投資淨回報：-14,226元（虧損）
- 債券投資淨回報：448,680元（盈利）
- 差額：
\[ 448,680 - (-14,226) = 448,680 + 14,226 = 462,906元 \]
---
### **最終答案**
投資債券比投資物業多賺約 **462,906元**。
---
### **備註**
- 假設租金每年穩定，未考慮租金增長或空置期。
- 物業折舊率（2%）和30年後價值（40萬）為簡化假設，實際折舊和樓市表現可能不同。
- 未考慮物業交易成本（如印花稅、代理費）或債券投資的稅務影響。
- 若需更精確計算，可提供更多具體參數（如實際折舊率、租金增長率等）。
TLDR
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### **1. 物業投資回報計算**
#### **按揭供款（貸款部分）**
- 貸款金額：80萬（800,000元）
- 年利率：3%
- 供款期：30年
- 每月供款計算（使用按揭公式）：
按揭公式：
\[ M = P \cdot \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1} \]
其中：
- \( M \) = 每月供款
- \( P \) = 貸款本金 = 800,000
- \( r \) = 月利率 = 3% ÷ 12 = 0.0025
- \( n \) = 總供款期 = 30 × 12 = 360個月
代入公式：
\[ M = 800,000 \cdot \frac{0.0025 \cdot (1+0.0025)^{360}}{(1+0.0025)^{360} - 1} \]
計算：
- \( (1+0.0025)^{360} \approx 2.4534 \)
- \( M = 800,000 \cdot \frac{0.0025 \cdot 2.4534}{2.4534 - 1} \approx 800,000 \cdot \frac{0.0061335}{1.4534} \approx 3,372.85 \)
每月供款約3,372.85元。
總供款：
\[ 3,372.85 \times 360 = 1,214,226元 \]
總利息支出：
\[ 1,214,226 - 800,000 = 414,226元 \]
#### **租金收入**
- 租金30年收回100萬，即每年租金：
\[ \frac{1,000,000}{30} \approx 33,333元 \]
- 假設租金收入每年穩定，30年總租金收入：
\[ 33,333 \times 30 = 1,000,000元 \]
#### **物業賣出價值**
- 假設樓市穩步發展，但僅扣除折舊，需估算折舊後價值。
- 一般住宅物業折舊率約每年1%-2%（假設2%線性折舊）：
- 30年折舊：\[ 100萬 \times (1 - 0.02 \times 30) = 100萬 \times 0.4 = 40萬 \]
- 故30年後物業價值假設為40萬（400,000元）。
#### **物業投資總回報**
- 總收入：租金（100萬） + 賣樓收入（40萬） = 1,400,000元
- 總支出：首付（20萬） + 按揭總供款（121.4226萬） = 1,414,226元
- 淨回報：
\[ 1,400,000 - 1,414,226 = -14,226元 \]
物業投資最終虧損約14,226元。
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### **2. 債券投資回報計算**
- 本金：20萬（200,000元，相當於物業首付）
- 年利率：4%
- 投資期：30年
- 假設債券為每年複利計算：
\[ FV = P \cdot (1 + r)^n \]
其中：
- \( FV \) = 未來價值
- \( P \) = 本金 = 200,000
- \( r \) = 年利率 = 0.04
- \( n \) = 投資年期 = 30
代入公式：
\[ FV = 200,000 \cdot (1 + 0.04)^{30} \]
- \( (1 + 0.04)^{30} \approx 3.2434 \)
- \( FV = 200,000 \cdot 3.2434 \approx 648,680元 \]
債券投資回報：
- 總回報：648,680元
- 淨回報（扣除本金）：
\[ 648,680 - 200,000 = 448,680元 \]
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### **3. 兩者回報比較**
- 物業投資淨回報：-14,226元（虧損）
- 債券投資淨回報：448,680元（盈利）
- 差額：
\[ 448,680 - (-14,226) = 448,680 + 14,226 = 462,906元 \]
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### **最終答案**
投資債券比投資物業多賺約 **462,906元**。
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### **備註**
- 假設租金每年穩定，未考慮租金增長或空置期。
- 物業折舊率（2%）和30年後價值（40萬）為簡化假設，實際折舊和樓市表現可能不同。
- 未考慮物業交易成本（如印花稅、代理費）或債券投資的稅務影響。
- 若需更精確計算，可提供更多具體參數（如實際折舊率、租金增長率等）。
TLDR
香港買球個班有撚五球係手咩，只係借得起所以諗住買樓發達，借層樓槓桿。
要貼錢送層樓俾人咪負資產
老母land？不了
除咗附近有醫院，其餘周邊都係新香港人同窮西公屋
呀雷，老母land都係留返比你同辛紅豬啦
除咗附近有醫院，其餘周邊都係新香港人同窮西公屋
呀雷，老母land都係留返比你同辛紅豬啦
只係小弟愚見
高按揭其實風險好大
加按
你試下而家搵間大陸樓做 逆按揭
層樓幫唔到你搵錢之餘，仲要比維修管理差餉，你層樓係liability，唔係asset
無啦啦扯去大陸樓做乜, 依家又唔係叫你買大陸樓
到你退休時香港同大陸有分別？
我冇水晶球答你唔到
弱智？
負資產係講緊你件抵押品價值低過貸款額
供完樓冇野抵押 冇貸款，何來負資產
咁簡單既概念你都理解唔到你過返去cctoy到講下得公屋得天下咪算
供完樓冇野抵押 冇貸款，何來負資產
咁簡單既概念你都理解唔到你過返去cctoy到講下得公屋得天下咪算
我諗佢係指供完都好，市值<當初買樓成本
佢地覺得買樓=蝕錢，蝕錢就係負資產
中學暑假都未開始就已經搞成咁
黎緊兩個月點搞
中學暑假都未開始就已經搞成咁
黎緊兩個月點搞
負資產衰過蝕錢
其實呢D 新樓有乜好
一層十幾廿個單位
咁撚高密度, 同公屋咁, 有乜好
一層十幾廿個單位
咁撚高密度, 同公屋咁, 有乜好
其實你係咪唔識乜野係負資產
唔開心既時候最鍾意入房屋台睇連登仔唔識又扮識咁9up
原來而家連負資產都可以唔知係乜
剩係呢個post已經見到兩個
原來而家連負資產都可以唔知係乜
剩係呢個post已經見到兩個
Up乜鳩呀
30年後你供完你已經冇爭銀行任何錢 負債0蚊
你幢樓就係你既資產黎
話知佢跌到得番十萬 你都仲係有十萬資產0負債啵
何來負資產
30年後你供完你已經冇爭銀行任何錢 負債0蚊
你幢樓就係你既資產黎
話知佢跌到得番十萬 你都仲係有十萬資產0負債啵
何來負資產