美國房價中位數破38.3萬 買房更難了

根據房地產公司Redfin的最近統計數據，在抵押貸款利率和房價上漲的雙重打擊下，美國民眾買房變得越來越困難了。截至4月21日的四個星期內，美國房屋銷售價格中位數達到創紀錄的383,725美元，較上年同期上漲5.2%。

雪上加霜的是，房價上漲的同時，房貸利率也在上漲。根據房地美（Freddie Mac）在4月25日公布的每週平均數據，30年期固定房貸的平均利率上升至7.1%，這是該指標今年首次突破7%，也創下了2023年11月以來的最高水平。

2023年年底，在美聯儲暗示2024年將降息後，抵押貸款利率曾短暫下跌，但隨著近兩個月美國通脹數據沒有降溫跡象，外界普遍預計，美聯儲將延長首次降息的時間，導致抵押貸款利率穩步攀升。

高房價和高抵押貸款利率使每月房屋還款中位數達到創紀錄的2,843美元，年增13%。

香港樓價的「合理水平」

對於房價會下跌到甚麼地步才會止跌，那確實是一件難以預測的事情，就如股價一樣。但既然股價可以做估值，地產市道亦一樣可以。雖然我不能預測價格走勢，但我可以評估一下怎樣才算是一個合理的水平（見下圖）。我以過去的歷史樓價（500呎計）除以3人家庭每年入息中位數得出一個倍數，以1997年為例，樓價$329萬，3人家庭每月入息中位數是$18600，全年計就有$223200，樓價是入息中位數的14.7倍。1997年時樓價被公認為昂貴的，其時倍數是14.7。由於二十幾年來市場結構來經濟狀況已經改變不少，因此我不會用1997年的倍數作為最高點去做評估。由1997年到2023年，最高的倍數是2020年的20.6，最低的是2002年的6.5，高低中位數是13.6。也就是說，我認為一個$500尺的單位，合理的價格就是3人家庭每年入息中位數的13.6倍左右。也就是下圖2025年的預測平均呎價$11000左右。我為甚麼會以這個中位數來做估值呢？正常來說過去我從沒有利用這種方式來判斷過。現在我之所以會這樣做，主要源自政府的意向。在過去十幾二十年來，政府基本上從不會調控樓價，所以基本上都沒有甚麼合不合理的水平。但自從中央政策主張住房不炒後，香港亦要追隨。從高官的言論，施政報告的「扮減辣」，以及今天陳茂波再一次說香港的樓價仍然很貴，政策上不得手軟，我們不難發現政府的意向為何—「樓價是必需要調控的」。而要調控到一個怎樣的水平，政府也必然在盤算，最粗暴直接的方法無非也是將房價與入息中位數去比一比。跟其他國家比基本上是不可能，因為香港樓價實在遠超其他國家，因此就只能跟自己過去比。我很有由理相信，政府有意把樓價調控到一個比較中間的歷史水平，即是我以上計算的13.6倍，平均呎價大約比現在多跌10%左右。

呢位筆者應該廿年都冇加過人工

而家樓價唔會貴過97年啦

美國房價漲不停，雖然有部分地區因為疫情期間漲太多，現在有回降的現象，不過整體美國房價仍然是漲漲漲的趨勢，只是漲幅沒有疫情期間那麼誇張。那為何現在房價還在漲？除了上市房供應量少、有眾多的千禧世代到達買房年齡，還有在家工作模式的延續在推動買房之外，其實還有一個原因在默默地推動今天的房價。

最近幾年，美國湧入數以百萬計的合法移民和非法移民。當然，非法移民方面給美國帶來了包括醫療、住房、治安等許多方面的問題，甚至是造成危機。但是，眾多的合法移民也為美國帶來經濟動能，增加了美國抵抗通貨膨脹的韌性。今天這一集，我就要給大家分享最新的美國移民活動，給房地產市場帶來怎麼樣的影響？是負面影響，還是正面影響呢？請看下面分析。

美國人口洞見報告
美國房地產諮詢研究公司：約翰柏恩斯（John Burns），他們最近正在致力於研究，美國的人口移動對房地產行業的影響。這個人口移動包括了，國外移民和美國國內的搬遷活動，影響甚是巨大。所以，約翰柏恩斯在四月初發佈了一份人口分析報告，目的是幫助房地產行業做出正確的決策。

1. 2023年人口成長最多
在這份美國人口洞見報告，點出了四個重點：第一、報告中發現，2023年移民推動了美國歷史上最大的人口成長。據統計，2023年美國人口增加簡直是衝破了天際，增加380萬人，在歷年來是一支獨秀。美國人口普查局在去年底的一份新聞稿中也聲明，2023年人口有成長的州數量，比疫情爆發以來的任何一年都要多。

美國佬小小錢都比唔起

美國都升，係乜乜唔升

咁升好定趺好先

好羨慕，美國人有錢真幸福

做tech個個都搵200k以上一年，400k樓做2年可以full pay

係CALI, SEATTLE 一個月揾10K確實唔難既, 即使唔做TECH

美國人係亂使錢同浪費

Paradise man

你估佢地唔想做美國AA呀

講真， 香港昵個收入，香港樓真係唔貴

稅前收入中位數得美國55%wo

所以你想表達啲咩？美國好香港差？

美國文化同香港唔同啦， 可以揀租唔買， 鐘意住邊就去邊

點敢犯國安法當然係香港愈來愈好

美國自房住有率66%wo, 香港先51
得一半香港人有樓

因為香港樓好貴， 香港人買樓係入dna ，美國人唔係

美國每年交地稅都交死你。

呢個都真既 不過少d比例需要交hoa