不過冷靜啲先,用股息率估算可能唔夠嚴謹,不妨以每股FFO*做基數,笠啲
冷靜(悲觀)啲嘅假設做個快速嘅DCF估值:
我笠左以下嘅假設:
---2020Q2 嘅 FFO係2019Q2嘅
七成,咁再悲觀啲當全年嘅FFO只有原本嘅
六成,得出最頂果四個數,然後加總成為 2020 Q3 - 2021 Q2 年度嘅每股FFO係7.4鎂
---再悲觀假設下年
再跌多20% 到5.9鎂,然後用兩年Recover 10% 到7.15鎂嘅水平,第五年增長8%去到7.73鎂,之後跟通脹率3%增長
---Mall REITs 真係食正武肺,風險有啲大,我當要10%回報先夠冚,就
笠10%做折現率
一個咁垃圾嘅假設下估值都有96.8鎂,而現價竟然低過垃圾價!
假如SPG真係可以頂到疫情結束、資金再次湧入嘅話,現價買入upside由33%到227%不等!不過冷靜啲,你假設佢捱到梗係美好架,屌,
問題係捱唔捱到吖嘛!
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*Fund From Operation FFO:REITs用尼衡量營業現金流同評估營運表現嘅方法,通過係Net Income上面加番非現金支出嘅Depreciation同Amortization,再減番唔係收租得尼嘅賣樓收益得出尼,用算式表達:FFO = Net Income + Depreciation + Amortization - Gains on Sales of Property