【保險/精算】點解年金/逆按出黎差咁遠？

女性, 89歲, 本金300萬

買年金
https://www.hkmca.hk/hkmcaphp/php/calculator_web_tc.php
每月 24630

逆按, 當浮息P-2.5
http://www.hkmc.com.hk/chi/online_tools/reverse_mortgage_programme/reverse_mortgage_calculator.html
每月 28500

逆按多成4000， 仲未計買年金無地方住/要交租， 當你攞5000租個劏房， 年金得翻20000

2個都係派到死為止, 年金有個105% clause， 但係逆按如果你draw錢唔多過樓價，銀行賣左樓都有水回， 所以呢方面2個係差唔多， 唔存在即買即死會蝕俾佢呢個問題。

兩個都係政府野， 老人家都係攞舊資產養老， 點解逆按好似多好多?

High risk high return ah ching
Reverse mortgage 個default risk都唔同啦 唔識計數？

睇好樓市，覺得樓升值多過佢拎你年金舊錢去做investment

首先要有樓

年金有身故賠償

逆按揭死咗要後人嘔錢出嚟還咗按揭條數先拎得返層樓

請問你講個risk 係邊方面？

老人家黎講， 2個 counter party 係對政府， by definition 可以當risk free.

對機構黎講， 年金先收左錢， 最穩陣啦， 逆按反而唔知間到時間樓仲係唔係度， 風險更大。 咁樣計， 年金風險小， 唔係更加應該俾多D錢？ 逆按風險大， 應該俾少D

但係而家係相反， 逆按反而多錢過年金。

咁樣計， 年金風險小， 唔係更加應該俾多D錢？ 逆按風險大， 應該俾少D

讀到小學就冇讀？

2個都係派到死為止, 年金有個105% clause， 但係逆按如果你draw錢唔多過樓價，銀行賣左樓都有水回， 所以呢方面2個係差唔多， 唔存在即買即死會蝕俾佢呢個問題。

即係樓價300萬， 如果你攞得50萬就死左
1. 家屬可以嘔翻50萬攞翻層樓
2. 家屬無錢， 銀行收樓拍賣， 當賣到300萬， 銀行扣左50會俾翻250家屬

咁樣計， 逆按同年金都係差唔多， 家屬可以攞翻 300萬 - 已提取款項。

你就當我無啦， 咁你可唔可以解釋下？

答2次都淨係識係度取笑。

Lm學野
用緊手機唔方便google多d details

但想問下
你呢個年金係咪政府話100萬以下唔計入息,扣埋自住樓可以r政府老綜嘅年金。

2個相比有冇邊個食interest rate risk
係咪2個都冇tax benefit之類

sorry， 老綜問題唔識。tax 都係唔識
interest rate risk 方面， 2個都係政府/法定機構， 我assume 2邊計法都差唔多， 所以更加唔明點解差咁遠。

銀主盤大部份都低過市價㗎啦

風險愈大回報愈高 基本concept都冇 好難討論落去

你自己諗下
如果有隻嘢 風險好大 但係回報好低 邊Q個會買
基本投資概念嚟喎

逆按一嘢收層樓
而且層樓會升值
對機構嚟講咪值得俾多啲

年金收舊錢返嚟
錢係會隨時間貶值嘅
咁咪俾少囉

逆按層樓會升值㗎嘛

咁講你明唔明?

sor,唔係電腦隔離
逆按揭個payout係咪跟floating interest rate
定係同年金一樣定好

我上面答個風險係按揭公司面對個風險， 唔係老人家面對個風險。

收錢個個（老人家）， 固然係風險越高回報越高

俾錢既（按揭公司）， 就係風險越低肯俾出去既錢就越多。 （即係你買美債， 你肯出101， 但係買恆大債， 最多肯出70）。

而且， 最重要， 成個逆按安排根本唔存在 default risk
老人家從來就無諗過還錢， 所以唔存在老人家 default
按揭機構係政府法定機構， 亦都 by definition 係 risk free （如果有risk， 咁年金係同一個 level）

所以乜野risk 根本講唔通。

佢攞舊錢唔係擺係櫃檯架嘛。 如果佢覺得樓回報高， 佢可以攞去買樓架。
逆按揸樓， 按揭公司反而無得避險。

逆按有定息同浮息（P-2.5）， 去個網都襟差1000/mth 左右， 唔算好多。
年金唔知佢用幾多 irr 計

之前睇過逆按一分合約，有一項寫明係某D條件，銀行係會要求屋主搬出單位。

有冇行家講解一下?

安老按揭由銀行做，但係有按揭證券公司保險，保如第日賣咗層樓都唔夠cover條數嘅風險

即係如果層樓升值，銀行有賺
如果層樓跌，按證有提供保險

唔知係唔係你講個樣野。
逆按揭一般都要自住， 但係如果老人家要搬去老人院， 就可以租個單位出去。

你唔洗用紅色咁大聲highlight 自己成段野個錯處

你咁講有D眉目。 會唔會係因為咁：
逆按銀行賺息 ，借出越多賺得越多， 所以個 payment 有咁大得咁大， 反正爆煲都係按揭保險公司輸錢。
年金輸贏都係佢自己， 所以有咁孤寒得咁孤寒， 最好唔派添。