【時昌迷你倉81777778】創辦人時景恒 自傳(1)

【我的前半生27】時昌迷你倉的3大優勢

做生意最好就做返啲有正現金流嘅生意。以迷你倉為例只要我付租金同埋按金就可以馬上開始起一個新倉。裝修好之後所有客人都會預交一年兩年租金俾我們。但係裝修費用可以慢慢攤分還。 工廈又有免租期。 這類生意屬於正現金流生意。

相反負現金流生意。以做廠為例...就算客人俾訂單你都要先出錢買材料支付人工後先可以收到錢呢個生意越做得大越需要更多嘅資金來去增長。 最大獲係一些生意要每隔10年8年就要更新啲機器/器材先至可以喺市場保持競爭性。會計角度上這些機器係你嘅資產但係會不斷貶值，做生意最好係不斷揸啲會升值嘅資產。

幸好時昌係一個正現金流嘅生意。只要啲客戶不斷預交租金同埋買嘅工廈不斷升值，公司就不愁冇錢擴充營業。當然大前提之下係不斷有客租倉。

由於食到頭啖湯同埋初期勇於不斷擴張業務開分店時昌的三大優勢就形成了。 第一價錢平過人（因為多分店，成本可攤分。加上好多自置工廈控制到成本） 第二分店多個人 （接客命中率會好機會大啲，就算客人搬區都可繼續幫襯） 第三 服務多個人 （如 運輸，call center,因為成本攤分)

這三個優勢漸漸成為virtuous cycle,不斷強化拋離對手..... (但這生意策略不是完美的，曰后分享）

【我的前半生28】「時昌規格」冒起

其實自從2004年起，「時昌」的業務也算是順風順水，用陳果華做代言人出了宣傳易廣告後知名度更高，再向銀行借貸也更容易。亦因為有了名氣，開始有不少業主主動來接觸我。我喜歡社交應酬，並不介意招呼這些業主，亦構思了很多各式各樣的雙贏方案。

例如，有位業主說：「時生，我有一幢工廈，想招徠租客，可否借助你『時昌』的名氣呢？」當然可以，但我需要什麼呢？我需要免租。他需要什麼呢？他需要比正常租金更高的收入。怎樣可做到呢？ （特別鳴謝：Samson Chuang ）

於是，其中一種我和業主的合作方式是：假設1月開始租用他的單位，我便交給阿dee哥裝修，而和業主有協議，最初6個月我出租迷你倉收得的租金，會先清還裝修費，第7個月開始則和業主按6:4的比例攤分租金收入。

在他來說，若我全部倉租出，按6:4攤分，他也可收到比正常租金高的回報，所以一口答應了。而在我來說，迷你倉租出後才需要把錢分給業主，萬一租不出，我就暫時不需要交租，正是各取所需，這便是雙贏方案。

也是在這個時期，開始形成「時昌規格」：1/3分店是租回來的，1/3分店是自己的物業，最後1/3分店是和業主合作。這規格進可攻，退可守。

【我的前半生 29】香港地，有名氣無往不利

「時昌」有了名氣，漸漸也有一些零售商號主動來接觸，商談合作，實惠家具是其中之一。例如合作出優惠券，客人到「時昌」租倉後，可獲贈優惠券，到實惠購物可享受85折。又或反過來，只要曾在實惠購物，來「時昌」租倉可享85折等等。

有一段時間，實惠在「時昌」部分分店設有攤位，而「時昌」亦藉此在很多地方獲得免費的曝光機會，並且在釐定租金上佔得優勢。

要知道，實惠的優惠券是可以用來當作現金購物的，有了這些優惠券，我加租也可以進取一些，因為加租後，有優惠券可回饋租客，去實惠當錢用，租客對加租便沒有那麼抗拒。而最後租客為了彌補加租的開支，一定會去實惠購物享用85折，形成三贏的局面。 類似這刑式的方法也有跟不同的裝修，物業管理，地產代理公司合作，增加了時昌新客源不少...

而對我來說另一個轉變是，當「時昌」出了名之後，我最主要的工作已不是落手落腳營運「時昌」，而是不斷和各方見面、度橋合作。當然，日常營運始終不可以完全放開，所以那時候我每天都上班，聘請了很多員工，連教過我MBA課程的教授也加盟「時昌」協助我，然後我又要見人，工作可說是十分辛苦的。

【我的前半生 30】上市大計

我們「時昌」的宗旨，包括3優勢：夠平，服務夠多，分店夠多。而當中的秘密，就是自置物業的比率高於其他競爭對手。因為這些年來物業市道一直向上，租金也一直向上，只要我自置物業的比率高過對手，控制成本就比對手容易，自然在競爭上佔了優勢。

就是這樣，由2004年到2012年這8年期間，「時昌」是十分順風順水的。正因為順風順水，我的心漸漸雄起來，想搞上市了。當時我38歲，開始有一個心願：40歲前要做上市公司主席。口口聲聲同別人講上市后可利用金融市場幫公司集資，說到底只係虛榮心作怪。其實類似的願望很多年輕人都有，我也未能例外，更積極開始到處洽談，看看有什麼辦法可以把「時昌」上市。

當時我問過很多人，這個說要花1,000萬，那個說要花1,500萬，最後找到了我表哥，我表哥又介紹了一間公司，名字我不提了，那間公司的負責人說：「時生，你要搞上市，所有律師費、會計師費加起來，800萬左右去到上市hearing OK了。」

我反問：「咁平？」他斬釘截鐵：「係呀，信我啦！」就這樣，我踏上了極其慘烈的上市之路。

[我的前半生31］ 笨豬跳成功，上市就順風？

我開始搞上市時，政府剛為了壓抑樓價推出雙釐印稅，即若非首次置業的話要付總樓價15%的從價印花稅，而銀行按揭最多只可借四成，和過往的可借七成真是差天共地，我幾年來憑不斷置業獲得的迷你倉優勢已不能繼續，於是我更加把希望寄託在上市上，心想，只要我成功上市集資，而競爭對手沒有上市，我便贏定了。

這是我當時一個很天真的想法，其實是行不通的。其中一個令我有這想法的隱藏原因，是我當時已38歲，很想40歲前做到上市公司主席，當時我心底其實知道有機會會輸，但我不斷告訴自己：我要剋服恐懼！

為了證明我能剋服恐懼，我甚至跑去澳門，到旅遊塔上玩笨豬跳。其實我本身有輕微畏高，笨豬跳對我來說是一件很可怕的事，但我最終剋服了，跳了下去，我很開心，對自己說：「笨豬跳我也敢，上市一定冇問題啦！」

於是，我正式委託表哥介紹的公司做保薦人，進行上市申請，當時我還以為費用真的如他們所說，只需800多萬，不知道一旦開了頭，搞上市竟是一個無底深潭。

我一生人第一個危機，是我爸爸、叔伯等的公司「時興貿易」，經過我多次把半山物業轉按，再藉塑膠袋廠轉型迷你倉，而得以復活。而第二次危機，就是2012年搞上市，或許你會說：「上市危機根本是你自己自尋煩惱。」但現實是，當你花了800多萬，把頭洗濕了，已沒有放棄的道理，所以是被迫要繼續沉淪下去的。

漸漸，所謂800萬元全包開始露出本來面目，這又不行，那又要加錢。不斷低聲下氣求人簽名.... 前後搞了兩年多，我終於意識到，整件事根本全不真實，是我自己太天真，急於上市的心理令我墮入了無底深潭。

[我的前半生 32] 無底深潭

搞上市的收費名目真是多不勝數。例如，當初說好顧問和法律費是400萬元全包，但當港交所就上市申請有事查詢，保薦人卻說：「這些問題我們無權回覆，要找一位大律師才可回覆。」我問：「你們不是律師嗎？」「我們是，但條例規定要由更高級的律師代表回覆港交所。」

於是我問要多少錢，他們答：「每條問題8萬元。」於是港交所問7條問題，就花了我56萬，最後大律師公司還蠻有良心地給了我一個八折。(當然有原因，遲啲分解）

會計方面也是同樣情況，我2000年時有一次忘了交商業登記費，會計審核「時昌」資料後說：「欠交商業登記費，每日要罰款300元，而且是沒有上限的。所以你的公司必須撥備1,500萬元在銀行戶口，才可申請上市。此外還有一個方法，你可聘請這位大律師，去信港交所解畫，根據過往案例就可豁免撥備。」於是我為此又額外花了10多萬元。

整個申請上市的遊戲就是這樣玩，而我是被玩的一個。後來的淘大火災，我當然非常傷心，但上市這事經常被人屈$$，低聲下氣求別人簽名，我是百分百的怒火中燒！