【時昌迷你倉81777778】創辦人時景恒 自傳(1)

【我的前半生1】創業世家

這許多年來，大家的印象是時昌=時景恒，時景恒=時昌，但我創立時昌迷你倉的經過是怎樣的？時昌又反映出我哪些性格？我怎樣和「時昌」一起成長？即使是我的老友甚至太太，對這些也知道得並不全面。

因此，從今天起我會在這裡分享我的回憶錄，特別是2016年淘大工業邨「時昌」大火對我的影響，以及為我帶來什麼改變。

說起來，我是出生於一個創業世家。我爸爸是雲南人，曾聽他說，我太爺在清朝時是雲南的官員。我媽媽則是廣東人，在香港出生，她本身的家境富裕。我們家在當年已住半山，揸Benz。

從小我就知道爸爸負責掌舵家中的公司，公司屬於我爸爸、大伯、叔叔等，做的是很大生意，因為我曾經到過公司——時興貿易有限公司，在銅鑼灣，佔了幾層樓，裡面有百多名員工。由於我爸爸會說日文，所以主要是和日本人做生意，包括把鋼材、鋁、鐵、化工原料等賣給日本公司，也兼做工程。當時在我小小的腦袋中，完全沒想過這樣大的生意，竟然也有沒落的一天。


【我的前半生 2】移民加拿大

我9歲的時候，因為九七問題，也因為我讀書成績不好，舉家移民了加拿大。但我爸爸始終過不慣加拿大的生活，沒多久便回到香港做太空人（太太不在身邊的男人），在當時來說這是一個很普遍的現象。

從小我爸爸就很疼我，經常說，我要繼承父業。正因為這樣，當我在加拿大升讀大學時，選擇了主修經濟，副修日文，以方便將來承接他和日本人的生意。

然而剛進入大學不久，我就知道時興的生意開始不太好。當時我們移民加拿大已好幾年，媽媽也已返回香港。最先的迹象是家裡開始沒有寄生活費到加拿大給我，以致我一度連吃飯也成問題。

至於時興生意不好的原因，主要是無法負擔薪金成本。大伯、叔叔等都是念舊和要面子的人，有些員工明明已經對公司毫無貢獻，但公司也不會對他們開刀，冗員太多成為了整盤生意的致命傷。

另外，大伯、叔叔他們也不太擅長和國內人打交道。時興曾試過在國內投資設廠，錢放了下去，卻沒有進一步搞好關係，結果最終拿不到批文。也試過投資到國內的工廠，但對方拿到錢以後就一走了之。總體來說，時興太多管理不善、經營不善的問題，當然這些都是我後來回想才歸納出來的。

待續...

[我的前半生3 ]我喜歡走捷徑

我從小已很擅長運用身邊的資源，以及自己的小聰明來解決問題。

例如，在大學的最後一兩年，由於家中沒有寄錢到加拿大，我便去申請資助基金，需然未必申請到但明白到什麼地方可避重就輕....終於應付了那兩年的學費由政府資助，當時一年的學費大約10多萬港元。

又例如，我在大學副修日文但成績一塌糊塗，甚至有可能連累我無法畢業，於是我想出了一個方法：我找了一個當地的醫生，假裝有精神病，然後拿著醫生紙去求校方讓我畢業，表示若不能畢業我就連買藥也沒有錢了！就這樣校方勉為其難，讓我最終考試合格並畢業了。

不錯，我從小到大都喜歡運用這些小聰明，我覺得「走捷徑」是一件很過癮的事，這亦引發我一路藉著小聰明經營時昌，直至2016年大火之後我才徹底改變。

但話說回來，適當運用小聰明絕不是壞事。例如在加拿大的時候，其實我是一個比較內向和害羞的人，人人以為我當時很容易結識鬼妹，但事實是我想但卻結識不到。後來我想，加拿大是發達國家，結識當地女孩子比較困難，若我去較為落後的國家又如何呢？於是有一年我放假便去古巴旅行，那裡的女孩子果然容易結識得多了！ 當時好多鬼妹女朋友（全部古巴🇨🇺的😂）

我想說的是，你會發現人生有很多竅門，並非每件事都只可以筆直向前，很多時你要想出一些方法，繞過一些東西，令自己更容易達到目標。

【我的前半生4】重振家聲？

再說我們的家族生意。當我仍在上大學時，對時興業務上的大逆轉，我的理解就是「家道中落」，我亦相信時興某程度上只是運氣不好，於是，我決定大學畢業後回港幫他們把生意搞好，當時我真的一腔熱血要「重振家聲」！

我回港那年是1995年，當時公司的生意除了鋼材等貿易，還包括部分工程，而公司的員工仍維持百多二百人。老實說，這人數實在是太大負擔了，「時昌」到今天員工人數也不過100人左右。

更「有趣」的是，爺爺其實留下了很多物業給我爸爸和他的兄弟，而爸爸等為了振興家中的生意，不斷把公司壯大，放是把一個又一個的物業按給銀行，貸款來增聘員工，甚至開設廠房等。

但到了生意不好的時候，他們並不會考慮裁員，而是再出售手上的物業來應付公司的開支，結果到最後，把爺爺留下的物業差不多都賣光了。這種寧可出售物業也不裁員或縮小公司規模的做法，對於日後的我成為了一個重要的反面教材：在公司規模和手上的物業之間，我首先要保著的一定是後者！

【我的前半生5】時生，還錢呀！

我在1995年回港正式加入時興之前，和家人談起這公司，他們仍把公司形容得很具規模，很值得我全身投入。豈料開始上班未幾，我就發覺原來公司已欠債數千萬元！

當時我們所住的物業在半山，是爺爺留給嫲嫲和我爸爸、大伯等三兄弟的，公司面臨危機，但當時我在家庭聚會中聽得最多的建議，就是把那個物業賣掉，大家分錢，然後各自搬走。反而偌大的一間公司，很少有人關心和提及，一直以來用心用力支撐著公司的，只有我爸爸一人。

漸漸，每星期都有人到公司來追數，而且愈來愈不客氣：「時生，還錢呀！」。紋身漢上門同大字報也經常有。 到最後，連電話線也被終止了，但公司內仍有一些員工，每天沒有工作只是在看報紙，但家人等仍不願把他們裁掉。

至於半山的物業，由於家人對它仍有一份感情，所以縱使公司山窮水盡，他仍不同意把它賣掉。可以說凡事都有一定的因果，要不是爸爸當時堅拒出售半山的物業，大概也不會有後來的「時昌」了。因為後來我剛開始做迷你倉，發覺大有可為，加上當時物業市道不斷上升，我又認識了一個合得來的banker，於是利用本身剩下的資產...得到銀行支持，不斷買入工廈單位，為「時昌」的經營打造了有利形勢。若不是當時仍留有這個祖業同當年的banker 兄弟，「時昌」的路肯定困難得多了。

【我的前半生6】思維唔改變好難轉彎

我深信一件事：時代不斷改變，若創業者的理解、思維不及時改變，是很難扭轉過來的。以時興（我家族公司）來說，其實並不是在賺大錢後轉盈為虧，而是一開始的經營理念已經有問題，所以最終才會把爺爺留下的大批物業都逐一輸掉。

從加拿大回港後，我前後在時興工作了5年，但要說實際做過的工作其實並不多。由於我們那時主要是做b2b（即公司對公司）的貿易，於是我的主要工作就是每逢爸爸外出洽談業務時，跟在他身旁。例如客戶要抽煙了，我便幫忙點煙；客戶要去購物 我也陪著一起去。

我幫了時興5年後，可以說生意並沒有任何起色，而當時已踏入千禧年，互聯網興起，b2b的貿易方式更加難做，許多客戶不用再經我們，已可在網上買到需要的東西了。公司愈來愈債台高築，我也愈來愈投閑置散，但我和爸爸仍要負責維持整個家庭的開支。

我就是在一個這樣的環境下長大，並開始領會到 [生意應該和不應該怎樣做] .....

【我的前半生7】第一次決斷的代表作

當時我們其中一部分的生意，是一間位於油塘的塑膠袋工廠。來源是爺爺當年曾做過塑膠粒的代理，以賒帳方式供應塑膠粒給這間廠，最後他們無力償還，於是就把這間廠以80萬元賣了給爺爺作為抵債。（1978年左右）

這間塑膠袋廠我們前後經營了10多年，因為其他對手已搬了上國內減經成平本但我們沒有居安思危沒有搬廠。 最後也難逃結業的命運，把它關掉就是我的第一次代表作。

首先，其實一早我家已將家裏的資產轉到我名下（但2000 年差不多算係負資產），當時大約有兩三個物業。後來塑膠袋廠未能向工人發薪水，工人向家追討，家中長輩就向我說：「恒仔，你快些把物業再加按百多萬元，出糧給工人吧，然後我們再想辦法。」

但其實當時塑膠袋廠每月都輸錢，他這樣做無異於把錢丟進無底深潭。於是我對他說：「好的，但把物業加按可能需要一兩個月時間，不如你和工人們說，暫停兩個月出糧，兩個月後我們有錢再補回給他們？」家人不虞有他，照做了。

當時我們的膠袋，其中一個供應的商戶是某大型超級市場。正好我其中一個長輩是大型超市的CF0（財務總監），我便找他商議：「過往習慣是6個月數期的，不如以後你們改為即時結數，我就給你一個95折？」超市集團膠袋使用量龐大，95折可省回一大筆錢，他考慮後覺得有利，便同意了。

而這一招對我至為重要，因為我可以很快獲得現金。當時我們的塑膠袋廠，由家人以私人擔保向銀行借了百多萬元，而我從超市集團收得百多萬元貨款後，立即拿到銀行清還貸款，解了家人的私人擔保....然後直接把塑膠袋廠關門結業。

爸爸/大伯知道後當然不高興，因為我和他們說的是把物業加按後出糧給工人，誰知我說服工人停薪兩個月之後，把應該用來支薪的那筆錢還給銀行， 為家裡了結塑膠袋廠這個無底深潭。這可說是我營商的首次代表作，這年我27歲。

【我的前半生 8】借刀殺廠

我「執」了塑膠袋廠為家裡止血之後，工人當然不服，甚至拉隊到我們半山的大宅追討，聲勢洶洶，當時年輕末有經驗的我十分驚慌，怕俾工人狠打一場。 幸好在勞工處協助下，在一段時間後也給了所有工人應得賠償圓滿了事。

就這樣我為塑膠袋廠劃了個句號。這事我自覺處理得很果斷，雖然有點驚險，但回想起來，若沒有應付這類驚險環境的經驗，後來的火災事件我也不可能這麼快就重新站起來。

曾有人問我，27歲之前毫無營商經驗，如何能想出向大型超市「借刀殺廠」的計策？我可以坦白說，當時純粹是自己苦思有什麼解決辦法後，終於想出來的。當時塑膠袋廠每月輸錢我們成本比対手高出很多，加上主要日本客戶（如大丸、松板屋百货）相繼撤離香港，若我照家人吩咐，把物業加按用來支薪，而塑膠袋廠則繼續月月虧蝕，銀行的融資更是由爸爸/大伯私人擔保，最終的結果肯定是連半山的大宅也輸掉。

但家中長輩還是為這事惱了我一年，他們覺得我「騙了他們的錢」，幸好這誤會漸漸也淡下來了。

塑膠袋廠結業後，我們家的時興貿易公司還在。但家庭生意始終有本身的問題，例如有幾個月明明是有生意的，卻總不見公司的賬目上有盈利。因為資金會不合理地分配給一些冇用的項目來挽回一些親人失敗的生意決定.....表面上是重親情挽面子，可是在我看來這樣會令公司的賬目不清不楚，賞罰不分。 這時我也明白到生意上用人唯親的可怕性。 所以時昌迷你倉至今一個親人或高層的親人也末有聘請過...

漸漸我學會了一件事：若你要參與家庭生意，必須先把資產和權力控制在自己手上，之後再逐步把它們分配出去才可帶領家族從低谷走出，否則是相當危險的。

【我的前半生9】你有冇試過孭30年貸款？

我回港後，工餘時讀了一個MBA，當時其中一個教授也成為我的恩師，敎了我生意上的學術道理，最後也成為時昌迷你倉小股東之一。但當時漸漸地時興也終於撐不下去了，那時候每月光是還給銀行的利息就要20多萬元。於是我又要為公司想辦法。

當時我的一個阿姨，在香港狮子銀行其中一間分行做經理....我最擅長運用身邊的網絡，於是問她意見，她提議：「不如轉做按揭吧，你年輕，現在可以按30年。」

當時我家人公司的老臣子（包括我）覺得未必可行：「公司正在輸錢，銀行怎會借錢給我們？」

阿姨仍然力勸我去嘗試，於是我便到銀行敲門。這才發覺，原來當時（90年代）的銀行，分行經理好大權力，當時阿姨評估時寫得好一點，銀行便有很大機會批出按揭。而因為我們家本身有資產用作抵押，貸款真的最後成功了。

這次按揭有什麼意義？主要就是：我把Business Loan還款期6年攤長至30年(mortgage loan)，每月還給銀行的利息，由20多萬元減至7萬多元，對當時的時興來說簡直是還魂丹，令我有足夠的現金流，公司可以繼續捱下去。但終於，生意還是沒有起色，我也要出外嘗試找我的第一份工作了幫補屋企了。

【我的前半生10】我第一份工做IT

我人生的第一份工，是在華潤集團，做IT的工作。

當時做這份工先要考取一張微軟同oracle 的證書，我又忍不住「走捷徑」。這張證書其實並不難考，但當時我聽說到國內考會更容易，甚至考完fail 咗可以當日再考過（問題差唔多）。於是，我就到深圳報考幾次後，順利拿得了所需的證書！

但最終這份工我只打了幾個月,負責做sales. 其實公司的target 我是做到的，但2001年科網股爆破，我也被解僱了。被炒固然不好受，但也令我明白到，打工是沒有保障的。我在華潤期間，其實達到了公司的各項要求，但因為人人都達標而我並不突出，科網股爆破之下便成為犠牲品。甚至，不需要什麼特別原因，公司隨時也可以「控制成本」為理由而把員工炒掉。

漸漸，我連時興(家人公司）每月7萬多元的loan repayment 也無法支付了。而我們半山的住所也已經斷供4月，銀行要收樓拿去拍賣。我們的住所2,000多呎，被拍賣價在2000年時市價只係900萬元，就算賣了還欠銀行錢，係負資產。 好彩能夠守到現在，今天已升值 10幾陪了！

因為爺爺怕搭電梯，買的是一樓，多年来生了太多大樹已看不到馬場景。多個買家一見到都失望。 大宅終於沒有賣成。更沒想到，窮途末路竟是我經營迷你倉生意的搖籃。下個post開始和大家講「時昌」如何出世。

[我的前半生11] 迷你倉啟蒙老師

為什麼最後我會經營迷你倉呢？當時家中的情況每況愈下，我媽媽甚至已在中山雅居樂置業，準備作為必要時的替代居所。

當時塑膠袋廠已經結業，約2萬呎的廠房還在丟空（注：當時工廈只值4百萬左右，仲要係負資產），因當時大部份廠已搬國內，那麼大的地方不會有人租，全棟大廈多個樓層一樣是丟空的。 有一次偏偏大廈的升降機壞了，我便作為單位代表和業主及其他租戶商談維修升降機的問題。

我性格上其中一個特點，是很喜歡和其他人搭訕攀談。那天我早到了，樓上另一間廠房的業主也在，他姓譚，可說是我的迷你倉啟蒙老師，甚至恩人。當時我和他閒談，問他的廠房是否也丟空了，他說沒有丟空呀，我用鐵絲網間成了十個八個小單位，租給附近的小販存放生財工具，一個月也有六七千元租金收入呀！

就是他這一句話，令我靈機一觸：這招OK喎！其實當時我還在華潤打工，心想2萬呎廠房與其丟空，若學譚先生般間隔出租，至少可幫補一下家計，反正用鐵絲網間隔的成本也不高。

但這計劃還沒有正式展開，我已經給華潤解僱了，於是我決定索性全身投入搞這門生意。其實說起來，打工一直不是我的初心，我的想法是進入投資機構工作，因為我的堂兄、表哥等，都進入了國際知名的投資機構，平日說起來威風八面，我自然是有點羨慕的。

【我的前半生12】200封求職信的結果

當塑膠袋廠房開始動工間隔時，我進入投資機構的心仍沒有變，誰知做下來，2萬呎的廠房一共間隔出了六、七十個單位，而期間我一直有嘗試找工作，寄出了200封求職信，最後只有一間銀行表示願意聘用我，就是Citibank。

我當時十分雀躍，因為Citibank也算是一間知名的投資銀行，在裡面做banker絕不失禮。誰知道當我拿著通知信去正式見工時，接見我的主任才表示，他們給我的工作其實是屬於Citibank的信用卡部門，負責在街上站著招攬路過的人申請信用卡！

他還補充說：「你不會有固定座位，但工作期間上來寫字樓借用洗手間、飲水等，是沒有問題的。」他說得皇恩浩蕩，但我當然覺得很侮辱，因為怎麼說我也有一個工商管理碩士銜頭，加上當時年少氣盛，於是立誓：我永遠不會打工，一定要自己創業！

我就是這樣正式開始創業，那年是2000年初，我28歲，地點就是在油塘原本用作塑膠袋廠的廠房。

[我的前半生13】 第一次創業幾乎開不成

坦白說，雖然2000年初創業時我已構思了迷你倉的雛形，但我當時並沒有足夠的資金把那個廠房裝修成為迷你倉，即使是用鐵絲網間隔。 我們這年代未有 fund raising🤣,何況係Low tech 野。

當時，廠房內仍有一些製造塑膠袋的機器，但都已在多年前被家中長輩等人按了給銀行，換句話說是屬於銀行的資產。但當時我實在別無他法，只好把心一橫，把那些機器全部賣掉，得來的錢就用作裝修我的第一個迷你倉，以及做廣告宣傳。

當時我的做法是：先裝修其中一部分，跟著便出租，再和租客商議：他們可以先交一年甚至兩年租金，然後我給他們一個很大的折扣，對於有長期租用迷你倉打算的人這無疑是有著數的，結果有不少租客採納了我的建議。

我就是這樣獲得了現金流，把生意翻了一番，也可以說「時昌」就是在一個這樣艱難的環境中出生的。假設我當時安守本份，不敢把已按給銀行的機器賣掉，相信「時昌」已難產了。

這就是我第一間迷你倉，跨過了第一個現金流的難關後，總算開展得比較順暢。當時人工平，限制商家法津小，貼街招也好少罰$，也令宣傳變得較容易，尤其有利我膽大多橋的作風。

第一間「時昌迷你倉」，因為我資金仍有限，必須「慳住使」，聘用來裝修的工人質素有時比較低,（自己試過去旺角五金鋪附近搵較平裝修師傅。 ）加上我自己當時也不懂，開始時甚至連電箱也安裝在迷你倉的內部，偶爾發生故障跳掣，維修就非常不便。也試過，迷你倉的大門安裝成向內打開，在日常營運上添了很多麻煩。

我都是一邊做一邊學，摸著石頭過河，慢慢累積經驗。

【時昌與我 14】「出位招」宣傳

我想和大家分享兩次為「時昌」做宣傳推廣的經驗。

有一段時間，每當晚上朋友相約外出飲酒，我就獨自去貼宣傳街招。起初，貼了街招後頂多一日清潔阿姐就會把街招撕去，於是我找來一條長梯，把街招貼在清潔阿姐觸摸不到的高度。當然，阿姐會通知她的上司前來，用長鉗把較高的街招撕走，但我觀察過，她的上司其實每個月只來一次，所以我這招依然有效，貼在高處的街招可以有一個月的宣傳作用，就是這樣，「時昌」的街招被人看到的時間是最長的。

我初初迷你倉這個時候沒有真正一個迷你倉公司。 對手大部份都係舊式貨倉已迷你倉嘅銜頭來做生意。因此沒有固定的網頁甚至在電話查詢1083都搵唔到佢哋迷你倉的登記。 因當然行業剛開始，末有貨倉佬註冊公司品牌，我一口氣註冊左多間公司。名稱類似當年的對手名稱差不多， “xx迷你倉””, “xx迷你倉” 等等。開咗三四個網站。 令到客人見到對手招牌時會打給1083（黃頁問電話）或上網會搵到我們。混水摸魚... 但也令我們租倉增長好快.....

你說我這是機智、聰明、狗招、無恥，我都不會反對，當時的我就是喜歡出位招。 因為成個家庭的經濟負擔在我一身，做生意不得不夠狠。 我也承認這些捷徑有時會「踩界」，現在念想起也覺得有點過份，當然冇做這些東西很久很久了。 不建議大家照辦煮碗。

【我的前半生15】迷你倉生意有其獨特性

雖然我是從樓上的譚先生處得到靈感開迷你倉，但我並沒有學他那樣，把迷你倉租給小販，因為那時候經過了97金融風暴數年，香港經濟還未復原，不少公司結業，結業後很多生財工具或重要文件都要找適當的地方儲存起來，形成對迷你倉的需求非常大。

其實當時香港已有數個迷你倉公司，但他們都係有多餘空間以副業形式來經營。 為什麼我還認為這行業有發展空間呢？主要是因為經濟不好，不少工廈廠房丟空，工廈租金大跌，有些工廈呎價由4元跌至2.5元。而當時已有的迷你倉競爭對手，一般租給用家的呎價是8元，我計算了一下，以2.5元租回來，裝修後以5元租出去，有一倍利潤，但仍比對手的租金低三、四成，這就是我認為「有得做」的最大理由。

再加上，迷你倉這行業有其獨特性，例如你開麵包舖、拉麵店，僥倖生意好的話，成為人龍店，一定由街頭至街尾都知道，並為此惹來各式各樣的競爭對手。但迷你倉是開在樓上，你的倉有多大，生意好不好，只要你自己不到處唱，根本不會有其他人知道，於是讓我有足夠的空間可以讓「時昌」慢慢成長，不用一下子便面對血肉戰場。

【我的前半生16】捱了半年麵包

開了第一間迷你倉之後，我耐心地讓它慢慢發展，但另一方面，當時家中的經濟情況也相當危急，我記得銀行不停催促我們變賣半山的物業還債，但因種種緣故沒有賣成，而我們也曾經把按揭由X生轉到X豐...攤長至30年，每月還錢少了很多。

當時，迷你倉生意雖然初起步，但每個月都有15-20%增長，可惜的是每月所賺仍未能償還每個月還給銀行的供樓貸款7萬多元。最長試過連續4個月供不到樓，心情非常緊張和憔悴。 我記得曾經立志，一天供不到樓我就不剪頭髮！因此我有一段時間變成了長毛，朋友見到我都「嘩」一聲問：「你搞什麼？做了乞兒？」

就在那時候 發生了2001年的911事件。911對全世界影響都很大，而其中一個影響，就是美國聯邦儲備局主席格林斯潘宣布一次過減息兩厘，令我由每個月供樓7萬多元，一下子減少至5萬元。而當時我的迷你倉每個月可賺5萬5千元，於是我每月供樓之後還有5千元可用。

2001年，每月5千元生活費其實少得可憐，別說養家，我連飯盒也吃不起，很多時吃麵包就是一餐。自小不知窮滋味的我，也是在這個時候才知道原來麵包是便宜過飯盒的，杯麵也便宜過飯盒，而搭電車、巴士原來便宜過搭地鐵，這些都是我以前不知道的。

吃麵包不吃飯盒，搭巴士不搭地鐵的生活，維持了大約半年，並不易捱，但其實是好事，一來我從中學會了很多，二來至今這十多年來我每次講talk都可以重提這段往事，令聽眾感動。所以，年輕時窮過一段時間，對你的人生其實是有幫助的

[我的前半生17] 第一次置業，第二間時昌

我每月收入5萬5千元的是第一間迷你倉，當時我家族遺傳的營商基因發作，已經立志全身投入。

有一次我路過某處，看到有油塘工業大廈某單位拍賣的告示，心裡咦一聲，油塘工業大廈豈不是我的迷你倉隔鄰的大廈？告示上說，拍賣的是一個5千多呎單位，底價50萬，於是我便出於好奇前去觀看。

拍賣當日，叫價由50萬向上升至80萬，便沒有人再舉牌了。我心中算了一下呎價，只是160元左右，以我當時迷你倉所收的租金計算有20厘回報，當然很想投下來，但當時我根本沒有足夠的資金，正感到矛盾之際，身旁的一個經紀慫恿我：「時生，你舉牌啦，玩下都好呀！」於是我便舉牌82萬，誰知就這樣投得了，兩個經紀立刻「夾」我去辦事處，要我先付一成訂金。就這樣，我開了一張8萬2千元的支票落訂。

但其實當時我銀行戶口只有1萬5千元，當晚我急得有如熱鍋上的螞蟻，到處去問家人朋友借貸，其中媽媽給了我3萬元，其他朋友有些借4千，有些借5千，終於籌夠了8萬2千元。

落訂後，當然就要搞按揭。當時，永X銀行其中一位banker經常追我們還錢，有一次我剛好在地鐵碰見他，便和他搭訕說，你追我們還錢是一回事，我剛投得一個工廈單位，你可否借錢給我做按揭？沒想到他很快就答應了借7成，其餘由第一間迷你倉收入儲夠，於是我成功「上會」，第一次置業和開始了第二間迷你倉的生意。 當時我大概二十九歲....

【我的前半生18】從反面教材中學習

家族生意留給我不少反面教材。

例如，大伯他們為了把生意壯大，逐點把爺爺遺下的物業賣掉，若他們沒有這樣做，只要剩下一小部分，後來單靠租金收入已經可以生活無憂了。當然，若沒有困境磨練亦不會造就我如今的性格。總之，家族生意帶給我的教訓，令我一直知道置業的重要性。

另外，永X銀行一事，也令我認識到銀行其實和我們是「家家有求」，我們需要借錢，銀行也需要把錢借出去。我大伯和爸爸就是吃虧在不懂這一點，不會和銀行打交道。我和永X的banker相熟了之後，「時昌」不斷擴展，都是得力於他不斷很進取地借錢給我們，直至今天。 佢也是我們時昌的大恩人之一。

還有，最初決定做迷你倉生意時，我問爸爸意見，他說不好，擔心租客會用來存放毒品、骨灰等，令我有機會惹禍上身。他的想法其實有一定道理，也是出於對我的關心，但卻嫌太保守了。我認為，做生意當然是有危也有機的。只要合同簽好做事有手冊，刑責不在我方.....創業一事，不可以擔心太多，7成把握就做咗先講。

「時昌」發展初期有兩個小插曲。

第一個是，我有次在酒吧的rave party（狂歡派對）中認識了一名鬼佬，超初只是一起吃喝玩樂，后來他表示有興趣投資迷你倉，我無任歡迎，他投資後佔公司少少股份，也就是後來「時昌」的代言人，在「宣傳易」廣告中出盡鋒頭的陳果華。 雖然他是一半中國人但個樣子100%成個鬼佬也就是我哋賣廣告的特點。

第二個小插曲：當時國內的租金和薪金水平仍很低，我於是想辦法結識國內地產相關人士，例如其中一個，他在黃崗有不少物業，我便問他：「何不租其中一間書房給我，再替我聘請員工，我付你租金和手續費？」

我的計劃是，把在港經營迷你倉所有不需直接面對顧客的工作，都搬到國內。後來他收取了我2,500元人民幣手續費，那個書房便成為了「時昌」在國內的call centre，一切印單、追租等工作都在那裡進行。最高峰時，這個call centre有4個員工，其中兩個是香港人，透過特區政府中年就業計劃聘請，月薪5千元，願意到國內上班；另外兩個是國內人，月薪只1,500元。換句話說，整個call centre每月薪金總開支只是1萬3千元，而政府因應中年就業計劃還有補貼給我。 哈其實當年我都好孤寒...

但一個成本很低的call centre，24小時接生意間接幫助「時昌」更快打好根基。

話說當年要租一條飛缐漫遊的電話線時， sales 話”不如老闆預交2 年啦$5000”，我鎖定個靚D飛線號碼俾你，「81777778」。 我見個電話咁易記就索性擺佢上我哋所有嘅宣傳裏面...時昌迷你倉81777778 就係咁誕生的😭

【我的半前生20】借財仔開分店！

開了分店之後，我很快就開了第三間「時昌」，地點在柴灣，仍然是租回來的工廈單位。

柴灣這間分店非常容易租出，因為當時港島區並沒有迷你倉，我在柴灣租了全層工廈。雖然第一、二間發展不錯，但租下這第三間後我仍然沒有足夠資金一次過裝修，於是，我只在地上畫了線，然後當樓花般租出，收取租客訂金。就這樣，收一部分訂金裝修一部分，再收一部分訂金又再裝修另一部分，結果還未裝修完竣，我已把單位全數租出，還額外多收了40個租客，全都收了訂金！

這時該怎麼辦呢？其他人或會考慮退還租金給多出的租客，但我沒有這樣做，反而立即找財務公司商量，借了25萬元，在同區多租一層工廈做迷你倉。年息22%.....😅😅

向財務公司借錢開分店，相信我可能是全港第一人了，也反映了我在生意上進取的作風。但實際上我不算冒險，因為照當時的走勢看，我多租一層工廈也不難全數租出，結果也證明我判斷正確。

回想那一段初創之路，的確開心好玩，打工絕不能帶給我同樣的滿足感。

而「時昌」真正的轉捩點，是第四間分店。

【我的前半生 21】「時昌」轉捩點

整盤「時昌」生意，轉捩點是第四間分店，地點就是九龍灣淘大工業邨。

事緣我有一個MBA同學，是某大地產商的董事，有一次同學聚會，我原本想把頭髮染成淺啡色，型一點，豈料失敗了，變成一頭綠髮，令我十分沮喪，幾乎連這次同學聚會也不想出席。但後來想想，同學聚會畢竟難得，於是還是鼓起勇氣去了。

在聚會中碰到這位同學，他劈頭就是一句：「喂你搞迷你倉呀？我而家有個地方，好適合你，有沒有興趣去看看？」我當然說好，坐言起行，幾天後就去看了，那就是淘大工業邨第一座，即後來發生火警的地點。

那時候，2003年沙士過後不久，正值2004年初，淘大由於是沙士的重災區，附近整條街仍一片死寂，街頭至街尾看不見一個人，一般人都不會考慮在那裡開店，但我的看法不同。我認為，做迷你倉最好的環境是獨市。當時九龍灣這一帶只有淘大工業邨一幢工廈，還不是獨市？於是我立即想租下來。 做生意最緊要係做獨市生意，利潤可以高好多。

【我的前半生22】貴人阿dee哥

我想租淘大工業邨，便透和某大地產商的業主洽談，業主代表問：「時生，你做什麼業務的？」「我做迷你倉的。」「什麼是迷你倉？」「哦，其實即是貨倉。」他便明白了，由此可知當時迷你倉仍未深入民心。

業主又說：「好的，租給你沒問題，每呎1元，全包。」我一聽租金這麼便宜，開心得彈起，但他跟著又說：「正常來說，我們需要你提供私人擔保，但你這麼年輕，應該沒什麼錢，簽擔保也沒有用，這樣吧，我收你4個月按金吧！」

當時我全副身家現今只有20多萬元，若要交4個月按金，我頂多只能租兩層，浪費了每呎1元這個超值價。加上日后被對手租了其他樓層，就冇咗獨市功能。 幸好，我之前搞幾間分店時認識了不少朋友，其中一個是替我裝修的阿dee哥，我找他商量，他到淘大看過後，除了肯替我全幢裝修，讓我分兩年攤還裝修費，還願意另外借錢給我把全幢租下來，一共借給我六、七十萬元。

對他這樣幫忙，我當然也有回應，即時分給他「時昌」淘大倉兩成股份。

就這樣，我們至今一直都是好朋友。所以有時候，所謂因緣際會，你會認識一些貴人，也會認識一些不好的人，下一個post我就會講其中一個最不好的。

【我的前半生23】電腦仔

我認識了一個人，叫Calvin，在我替父親的時興貿易公司工作時，他是負責時興的網站，因此我稱他為「電腦仔」。

人就是有一種很奇怪的緣份，如果那天我沒有碰見這個電腦仔，我的世界也許亦不會是今天這個樣子。 又可能不會將時昌擴張得咁大...

我很喜歡social，電腦仔也是。當我開了第二間「時昌」之後，有一次在銅鑼灣時代廣場外等的士時，重遇了他。之前他在時興做網站時，我對他是頗有好感的。既然在的士站重遇，大家當然談起來，他問我現在「搞緊咩」，我說做迷你倉，他便問什麼是迷你倉，我建議他不如來參觀一下，結果他真的來了，並且大為讚歎，覺得迷你倉這門生意大有可為，甚至開玩笑說：「香港的工廈有救了！」（當年工廈十室九空）

我挑選員工或合作夥伴，除了能力，還很重視好感。於是我就問他有沒有興趣替「時昌」建立一個網站，以及設計迷你倉的租倉軟件，甚至每個倉的自動管理、電子門鎖系統等等。結果一拍即合，由那時起他便一直幫我。 當時我也視他為我的好朋友。

【我的前半生 24】盈利大突破

電腦仔建立的網站和租倉軟件，對我幫助很大。直至租下了淘大，因為當時淘大的「時昌」是獨市，我以呎租1元租回來，阿dee哥替我裝修後以呎租11元租出去，徹底突破了「時昌」的盈利，每個月單是淘大的迷你倉，盈利就有七、八十萬元。

當時香港一個工廈單位平均只賣三、四百萬，因著淘大這個轉捩點，我由2005年開始，平均每三、四個月就買入一個工廈單位，持續了10多年，而且這10多年間香港的物業市道基本上都是上升，我每個單位都由數百萬元升至過千萬。

獨市的重要性在這期間也表露無遺。有些人來問價，我叫同事和他搭訕：「小姐，你住在哪裡？」若她說住在隔籬街，我們立即就把租金調高一點，因為她住所附近只有這間迷你倉，基本上她並沒有其他選擇，除非她願意把東西存放到觀塘的迷你倉去。 （大數據初級板）

我有很多這類成功例子。但當時我並沒有太大野心，試想想，一個年輕人每月賺七、八十萬，又未結婚，有什麼消遣？主要就是和朋友去飲酒吹水。

我的野心，其實是被出賣，是「迫」出來的。

【我的前半生25】電腦仔東窗事發

初期我同電腦仔Calvin合作無間。 到中期他不時都會有問我，”Kevin...你柴灣的倉，全部租出了，有沒有興趣多開一間？” 有時我會答：柴灣暫時不開了，下一間準備開在荃灣。這樣答很正常，我沒有懷疑些什麼.....

之後慢慢有一間叫ST倉的競爭對手急速冒起，最初叫做Easy倉，後來改名為 ST倉（譯名）。有次我無聊，忽然興起，做了一個ST倉的公司查冊，想不到竟然發覺，幫了我很多年的電腦仔，原來竟是ST倉的老闆！

這當然是晴天霹靂。老實說，合作多年，你想做迷你倉，甚至另起爐灶，大可以坦白對我說，我不介意的，這個社會有競爭才有進步。但你沒有道理一邊收我錢，幫我搞網站，另一邊卻自己開了迷你倉和我打對台。 利用我的信任同我的客戶資料來攻擊我。甚至我出錢搵他搞的迷你倉軟件後台，都係俾佢自己日后開迷你倉和他日後加盟者使用的。（當年不識買source code 1事）😡

過去幾年間，ST倉好像對我的動靜很了解，例如我在柴灣迷你倉租滿但暫時我冇打算開多一間，他很快就先在柴灣樓下開了一間。接我剩餘的客。 原來他經常問我什麼地方租滿就係這個原因。 有很多個週六或週日，本應是租客上網睇倉的黃金日子，但「時昌」的網站偏偏在這兩天出問題，無法打開。這情況下，因為ST不少分店開在我樓下，所以週六、週日有很多客自然就去了他們那裡。 當時我們的綱站是他管理的，不是他是誰？

甚至曾有租客向我反映，有人對他說：「時昌」就快倒閉了，不如你轉過來我們的迷你倉吧！ （因為用他迷你倉軟件，拿到我客戶資料）

這事真真正正令我開始感受到「人」是什麼一回事。一直以來，其實我並不算順風順水，但仍對做生意和做人有一點童真，覺得兄弟友情是相當難得的，希望可以完全信任員工和合作夥伴，大家「拍住上」。完全沒有想到，竟然會這樣被人捅了一刀。

【我的前半生26】「時昌」興 ST倉之戰

我在創業的路上曾遇過一些貴人，增強了我對人的信心。但反過來說，被人在背後捅了一刀，對我也有幫助。電腦仔東窗事發後，你說我財大氣粗也好，但我想，迷你倉雖然不是我發明，但在香港經營迷你倉的很多竅門，都是我創出來的，你背著我開迷你倉，學了我的竅門，還要開得比我的規模還大，我真的無法忍受。

當時，幾乎每兩星期，我就會看到ST倉開了一間新店，我忍無可忍之下，決定去盡！我和所有相熟的banker商量，把我手上的物業加按，同時俾優惠叫客人預交租1-2年拿下現金，不斷租新/買的工廈單位，開新的「時昌」分店。 瘋狂地擴張。 回頭一想，其實當時都好over leverage 同危險....

最後，營造了「時昌」火速增長的年代，那時真的備受注目，成為市民話題，但大部分人都不知道，這次增長其實並非純出於商業考慮，而是有點意氣用事，不想輸給一個用那種手法勝過我的對手。

我不能容忍被兄弟偷了我的橋，一邊話幫我，利用我信任来打我。 然後做得規模比我更大就周圍認叻，回想起來，其實對我是幫了一把，令我決心把「時昌」壯大起來，一起把餅做大。

亦是因為他們在電視上以印度明星做代言人，才令我想到以鬼佬陳果華做代言人打對台。香港現在大概九成以上的人都聽說過迷你倉，其實也是多得於「時昌」和ST倉在該數年間互相競爭，一起壯大，令這個行業廣為人知。 念起來也感激他。 因為早期食到頭啖湯同瘋狂擴充，慢慢時昌迷你倉的3大優勢漸漸型成。 什麼優勢？日後再分享....