撈左按揭好耐，你問我答（3）

貸款博士DrLoan

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貸款博士DrLoan 2019-03-26 14:54:40

4. 居屋問題

(i) 未補地價公屋/居屋可唔可以加按/轉按

可以, 但房署只接受下例原因申請加按/轉按:
1. 財務困難、欠下巨款
2. 子女升學
3. 醫療費用
4. 白事費用
5. 離婚分家產
以上原因必須附有證明文件

銀行只做未補公居買賣按揭，因為政府擔保。買左/想再轉按/加按，係無銀行做的，因為未補地價有一半業權係政府，想轉按/加按時必須拎房署同意信。

而呢封信唔係話拎就拎，除左要有上述理由，加佢批都要6-8個月外，房署最仆街係要拎預先審批信，唔係間間銀行肯出，所以極難攞。

因為咁搞到市場出左好多相應既財務/中介專做未補地價公居轉按，閒閒地都收人三四十萬去做。因為上述理由最容易達到既係財務問題。

求其去借條二按/業主貸款，就有合約比房署睇，叫佢搞。啲財務/中介往往捉住呢點，就劏啲業主，財務既收成廿幾三十里，中介既收成廿幾三十萬手續費，搞到成本好高。但當然，如真係清街數既，咁樣轉一轉都叫抵，因為上番銀行講緊2里幾息。但想套錢投資就要計一計成本喇...

(ii) 未補地價公屋/居屋點上會、點過收入支出比例

即使無入息都唔洗驚，因為政府擔保，所以係「申報」入息就得，唔洗「證實」入息。而且銀行唔理樓價最高批95%按揭，姐係層居1000萬都好，最低首期都係50萬。

(iii) 如未補地價公屋/居屋過左政府擔保既 30年或將近期滿, 點算

銀行有守則: 就住不同期滿狀態有不同成數批出。
- 如政府擔保10年內完, 銀行只會當私樓做, 最多做6成按揭, 且做唔到按保.

- 如 20年內完, 照舊正常做法, 但最長年期會 = 剩餘政府擔保期

貸款博士DrLoan 2019-03-26 14:55:37

5. 轉按問題

轉按其實同再申請按揭無分別。都係準備文件、搵銀行、填申請表、等批etc

(i) 點樣可以快速知道自己人工最多借到幾錢?
呢個方法過埋壓測架啦:
假設無任何私人貸款，人工一萬可按揭借一球

(ii) 點計物業最高套到幾錢?
物業最新估值 * 按揭成數 - 現有按揭餘額 = 可套現現金

如可套現現金 = 零或正數，則可以做轉按。到時再揀要唔要錢都得

(iii) 點考慮轉唔轉按好?
轉按前要諗清楚買樓目的, 如:
1) 短炒既，過3年印花稅就可以賣. 或過2年罰息期後就轉按, 賺現金回贈

2) 長渣既，就唔好無端白事咁轉按。因為大家都知，所有放債公司都係先息後本，頭個幾年幾乎全部息咁濟。如你長渣，2年轉一轉，你永世都供唔完層樓

(iv) 之前做高成數按揭，想轉按點搞?
1）按保費一次比既，過左罰息期轉，按保公司會按比例退番保費比你
2）按保費逐年比既，咁隨時走就走架啦，走左唔洗再比

如高成數轉高成數按揭，除左考慮罰息期，最主要考慮埋保費退到幾多、同新按要比幾多保費。如退同比對衝左既，值得做，因賺到銀行回贈。但要比突既就建議一動不如一靜喇

(v) 如之前做按保, 物業升值左, 可以轉按套現, 賺回贈嗎?
要睇情況, 舉2個例子:
1)
600萬做8成 = 借 480 萬
800萬做6成 = 借 480 萬

以上述例子轉按只賺回贈，套唔到錢
如物業升穿6球就已經做唔到按保，轉按係要貼錢。簡單例子：
2)
600萬做8成 = 借 480 萬
700萬做6成 = 借 420 萬
先忽略兩年供既息本，就咁轉按要抬 60 萬先轉到按

(vi) 如有好多不同債務, 可以轉按一次清哂佢?
如可以套現額度足夠找哂外債, 係可以的.
操作: 以轉按形式同新銀行申請時要求將套現既錢找TU數/街數. 好多客都係咁樣做轉按/加按，慳息之餘又賺埋回贈

你估我唔到估唔到 2019-03-26 16:17:43

層樓600萬
借480萬
銀行rebate 2.1%
個rebate 會點樣比番我？
唔係好知點運作