p 牌唔可以推post 只可以重開 請見諒 原po :
嘗試用數據分析下香港樓市
- 分享自 LIHKG 討論區
https://lih.kg/3978999
見到有巴打問source同code, 我將係post到有用到既data source 打出黎 :
第一個post :
CCL:
https://hk.centanet.com/CCI/query/data?type=CCL
CCL rent return %:
https://hk.centanet.com/CCI/query/data?type=CRI
hibor:
https://www.hkma.gov.hk/media/eng/doc/market-data-and-statistics/monthly-statistical-bulletin/T060302.xls
今次post 既data source:
以下既stationary test 我都係用測估處既data 因為有長D 時間同唔同大少單位既data
https://www.rvd.gov.hk/tc/publications/property_market_statistics.html
CNY:
https://www.investing.com/currencies/cny-hkd-historical-data
大陸房價:
https://m.gotohui.com/fangjia
code :
遲d 再update 依家寫到好亂
#2 factors 之間既互動
我test 過唔同既factors (包括測估處中唔同既單位既樓價指數，租金指數，HSI，CNY，hibor, GDP, median income, 失業率，CPI , 商鋪指數, S&P etc) 同樓價既spread 或ratio 有無siginicant stationary process ，發現以下三個係siginiciant (p-value <0.05) :
1. 測估處樓價指數 - CNY
Results of Dickey-Fuller Test:
Test Statistic -3.014902
p-value 0.033526
#Lags Used 0.000000
Number of Observations Used 399.000000
Critical Value (1%) -3.446846
Critical Value (5%) -2.868811
Critical Value (10%) -2.570643
Data is stationary
2. 測估處(40 平方以下) 租金指數 (表示為rent_A) - 測估處(160 平方或以上) 租金指數 (表示為rent_E)
Results of Dickey-Fuller Test:
Test Statistic -3.032980
p-value 0.031927
#Lags Used 6.000000
Number of Observations Used 382.000000
Critical Value (1%) -3.447585
Critical Value (5%) -2.869136
Critical Value (10%) -2.570816
Data is stationary
3.測估處(40 平方以下) 樓價指數 (表示為price_A) - 測估處(40 平方以下) 租金指數 (表示為rent_A)
Results of Dickey-Fuller Test:
Test Statistic -3.410066
p-value 0.010620
#Lags Used 13.000000
Number of Observations Used 375.000000
Critical Value (1%) -3.447909
Critical Value (5%) -2.869278
Critical Value (10%) -2.570892
Data is stationary
Summary :
首先price A 同測估處整體既房價指數correlation =1 , 即price A 可以視為整體房價既一個proxy
如果assume stationary process still hold, 極端既spread 會被修正，上面既factors 應該要如expectation column 中行走，但我認為pair 3 (price A -rent A) 既修正方式會以同方向(e.g price A , rent A 一齊升或跌)去修正，多過反方向修正(即price A 升,rent A 跌)，原因如下:
樓價自2020年左右跟租金指數背馳，但其實兩者correlation 一直都是0.97 ，要expect 依兩個factors 繼續用背馳既方式(即priceA 升,rentA 跌) 去修正spread , 即期望租既人因為「供平過租」轉租為買，但因為現時hibor 升回2%以上，如果整個月還是2%以上 ，原post 的net 租金回報率已經跌穿其長期平均線，供平過租帶動背馳的方式修正spread 的可能性減少
咁如果我expect 租金跟樓價返回同步 究竟同升還是同跌才有效修正spread?
Z-score normalization 後，現在price A - rent A 的spread 為-0.775957 ，如果expect price A 同rent A 變番同升同跌，咁一齊跌係比一齊升更有效修正spread ( 變回less negative 如上圖)
題外話，雖然有人話香港樓價見底，但我無咩聽過有人話香港工廈鋪見底，都無咩聽到有人話大陸樓價見底，但其實佢地同香港樓價correlation 唔低
香港(price) vs 百城房價 (total) correlation
香港(price) vs 大陸一線城市 correlation
住宅(price) vs 工商夏 correlation
