瓏門2房673萬易手 同類做價3個月升7%

瓏門2房673萬易手 同類做價3個月升7%
標籤：瓏門 2房 同類做價3個月升7% 二手成交 編輯推介
文章日期：2025年8月7日 16:52

"......8座低層H室，實用477方呎，2房間隔，以673萬元成交，實呎14109元。資料顯示，單位對下一層H室，5月以630萬元易手，反映同類單位做價不足3個月升43萬元或約7%。新買家為上車客，原業主2017年645萬元買入單位，持貨約8年帳面獲利28萬元或4.3%，惟連使費料微蝕約7萬元或1%離場......"

原文網址：https://finance.mingpao.com/fin/instantp/20250807/1754556927761

連登樓淡肯定只會著眼於微蝕約7萬元或1%，而不提原業主持貨約8年賺左住

蝕1% 賺左住/租

push

8座太多兇宅

邊到有講

673萬計翻4厘息即係$22000一個月機會成本，$22000月租住屯門，想問賺左係邊？

你咁厚道既 未計按歇利息

買673萬樓需要真係有673萬!?

好猛 太多飛人

個市咁快又升返

AA只會同你講賺左住, 而不提機會成本按揭利息管理費差餉地租

case1 當你借盡100% 咁你利息成本就係673萬乘
利息
case 2 你full pay, 咁機會成本就係成舊錢乘美債／
定期回報

case 3 你借一半，咁就樓價一半乘利息，一半乘定
期／美債回報

依家hibor低所以case 1係最好 但講緊如果幾個月前. ,case 1 2 3個淨支出係差唔多

你搬出嚟住點都要俾…爭在多定少

4厘息點黎？

美國國債

正解

你睇吓17年嘅美國國債價錢，嗰陣時十年期都係得2.x%息，幾球買落去，你都係唔會夠交租，而且個價會輸幾多？

2017-2025年，一直買一年期債，平均2.7里，息大約$15,000
租樓唔使交差餉地租管理費，保守估計節省大約$2000一個月

假設full paid買樓做比較

2017年得1%，中間仲要有兩年差唔多零息，係22年尾息先升，你楂住咁大舊錢，真係捱到唔會身痕買第二樣嘢輸鳩咗 ？
其實22年之前係冇乜散户會買美國國債 ，因為回報太低，冇肉食 。多數都係買公司債，或者俾人水咗買債基 ，輸到仆晒街 。
你而家睇住個result 嚟計數都計唔掂啦 。仲講話夠膽拎幾球all in 買落去 。

做analysis 就係計數睇result，result就係$17,000一個月機會成本，根本無賺到住

你講果啲假設人地會身痕，假設人地俾人水，就真係鳩up啦，連計數都唔係，投資唔講計數唔通講心情咩

係，你啱 。個買家17年就預計到五年後國債就會高息，就可以拉勻有$17000一個月息收（我冇計，唔知啱唔啱） 。所以中間有兩年差唔多零息都堅持照買 。
可以另外做一個analysis 個買家17年就all in買咗NVDA，而家可以住凱旋門 。

其實你知唔知自己講緊乜
我回應緊有冇賺左住

押係美債已經係回報好低，而且風險最低嘅alternative，都依然好過擺喺層樓

你而家係俾緊另一個example ，show俾大家睇當年呢舊錢擺喺層樓度，其實損失嘅潛在利潤比我所講嘅更多喎