有巴打問買樓啲錢點黎,我見好多巴打回身邊啲人點點點其實無意思,不如我地用數據去到分析仲好啦。
首先我想講香港近十年平均物價上升左一倍,無論你係去茶記食個飯,定係街市買野定係租金。係日常生活既生活成本比過往高左一倍。
再睇下香港貨幣供應M1,升左大約三至四倍。
至於M2貨幣供應,就上升左兩倍左右。
讀過Econ都知M1就係大眾市民手上現金既數量,由呢個圖可以睇到香港市民手上幫有現金既數量係十年前既3至4倍,而M2上升既幅度比M1小呢到可以睇到銀行乘數發揮唔到佢最大效果,即市民借貸並未有好似09年咁多(比率)。
以呢兩個客觀數字去睇,市面上物價及樓價應該上升二至三倍。呢兩個圖可以話俾你聽,香港人實實在在比過往有錢左兩至三倍,並唔係乜野不停槓桿借上借而來,所以防守性好高。
當然淨係睇存款數字係未能表達其他因素,例如係以上呢一幅圖就會顯示香港人口有不足7百萬上升到7.41百萬人,相信等依家2019年數字應該更高。
由於通脹、人口增加、貨幣供應增加等因素,你想一間400呎實用既樓落返200萬其實真係好難,因為香港人好多都揸現金,你樓價跌落黎200萬,好多人會有錢掃多一兩間。
而佢地啲錢點黎?我唔會有一個好確實既答案俾你,因為每個人搵錢嘅方法都不一樣,如果佢十年前買大陸債槓桿3倍收息回報1年25%都無問題,收幾年就一倍,而且佢可以re-invest 十年升兩三倍都得。當然唔係人人會咁做,我舉個貼地啲既例子,例如我朋友,一家4口佢地買樓唔係單打獨鬥,佢地會一齊儲。
父做三判月入5萬
母做油漆月入3萬
大仔做地盤月入2.5萬
細仔做文員1.7萬
就咁佢呢個家庭收入都12萬,減去日常開支儲7萬一個月一年就夠首期,如果你父母都無樓仲諗住單打獨鬥,咁你會好吃力。我朋友呢個家庭先儲錢上左車,再一邊供一邊幫另一個家庭成員儲錢會易過你一條友。而且可以食埋樓市升值。
然而你上左車有好多野可以另外幫到你。
1、供樓利率扣稅
2、mortgage link 户口(存入去既錢會俾你按揭既同等利息)
3、轉按(大約可以每兩年拎到按揭1.5%-2%金額回贈)
所以如果你買左樓而你人工高少少3-5萬呢批其實佢供樓根本無厭力。你自己試下計條數就知,稅交少左,户口利息高左,轉按回贈幫你扣左大部分利息,如果你mortgage link有筆錢,可能直程全部利息都可以用2同3去抵消。你供樓舊錢其實係淨儲。
話分兩頭,十年前平均樓價大約4500一呎左右,如今跟M2同通脹升一倍,咁合理樓價係9000一呎所以如果有盤出緊400呎360萬其實算合理可以考慮出手。最後我想同未上車既巴打講,有正義感係好事,但有正義感但又反抗唔到呢個資本遊戲時無謂鬥氣,當然買樓唔係唯一出路,唔買樓都可以好好,磨練好自己既專長搵快過樓市升,咁仲型。