港鐵申改劃用地 洪水橋建8202伙

港鐵申請改劃毗鄰洪水橋站的部分用地，所興建住宅將設有基座商場；圖為該兩區發展完成後的示意圖。
政府全速推展北部都會區，其中去年向港鐵（0066.HK）批出兩幅毗鄰屯馬線洪水橋站的用地，發展大計周五（27日）曝光。港鐵向城規會申請，把兩幅用地約7.1%樓面面積，由非住宅用途改為住宅用途，牽涉約44.15萬方呎，以興建16幢樓宇共約8202伙，單位數目相當於約半個天水圍嘉湖山莊，預計2037年完成發展。

7%樓面商業轉住宅 多820戶

前述兩幅用地分別為元朗洪水橋/厦村新發展區第28A區及第28B區，總佔地約8.2公頃，位處推展中的屯馬線洪水橋站東側，兩個地盤以位處南面的第28A區規模較大，佔地約4.3公頃，北面的第28B區用地則約3.9公頃。

該兩幅地皮規劃上屬於「其他指定用途」註明「混合用途」，總地積比率同為7倍，大綱圖原要求住用地積比率最高為4.5倍，非住用地積比率（可作為商業等用途）則為2.5倍。

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相當於半個嘉湖山莊

以該兩個地盤的單位數目計算，相當於嘉湖山莊總單位數目約15880伙的51.6%，與近月較大型的新盤項目如西貢十四鄉西沙灣發展項目SIERRA SEA預計共提供約9700伙比較，洪水橋項目也達其約八成半。

該兩個地盤將設有基座商場等，並提供不少於1050個泊車位，供泊車轉乘之用，而第28A區也會設有一個樓面面積不少於10.76萬方呎的公共交通交滙處，整個項目估計2037年完成發展。

港鐵指出，最新發展方案符合發展局容許洪水橋站兩旁商業和混合用途土地，把不多於20%非住宅樓面改為住宅用途的方針，有助增加市中心的整體房屋供應，將成為洪水橋市中心的焦點，亦不會對已規劃的基建設施造成壓力。

資料顯示，行政長官會同行政會議去年3月批准洪水橋站的興建工程，並在去年9月批准相關的財務安排，該站以「擁有權」的模式推展，港鐵須負責融資、設計和建造以至日後的營運維修工作，以去年9月的價格計算，項目的預算約66.39億元。行會當時決定向港鐵批出前述兩幅地皮的發展權，而日後按「設有鐵路」基礎評定的十足市值地價中扣除98.5億元，作為對港鐵推展洪水橋站項目的財務資助。

市場初步估算，該兩幅用地的市值約64.3億元，每方呎樓面地價約1040元。

分析指助加快套現發展鐵路

泓亮諮詢及評估董事總經理認為，依照以往的發展模式，若港鐵把非住宅樓面保留自行營運，資金回籠速度較慢，而若推出招標，發展商入標取態或較審慎，住宅樓面增加，將有助加快套現，供港鐵進行鐵路發展。由於單位眾多，料分約四個期數招標會較理想。

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