### 1. 零售生態「瘦身」與組合重塑
* **名店撤退、高街空置率兩極化**：Valentino、Coach、Tiffany & Co. 等陸續關閉旗艦店，尖沙咀廣東道今年初空置率一度達 53% 。
* **整體街舖空置率回落但租金僅微升**：政府統計顯示核心區街舖空置率由 2020 年高峰 18.3% 降至 2024 年首季 6.6% ；CBRE 最新估算 2025 年首季仍有 7.8%，租金季增 1% 。
* **未來走向**：高租金時代結束後，業主傾向細分、短租及「快閃」概念；醫美、健身、體驗零售將填補名牌撤出的空洞。
### 2. 餐飲業「洗牌」加速
* 2024 年 5 月-2025 年 4 月，餐廳結業 2,034 間、新牌照僅 1,779 個，出現七年來首次「負淨增長」。
* 老字號與外資連鎖同受壓：粥麵連鎖「海皇粥店」全線停業、Outback Steakhouse 關閉 9 間分店。
* **未來走向**：人手短缺與租金壓力催生「中央廚房＋外送」模式，小型街坊店與主題餐飲更具韌性。
### 3. 線上化與「跨境電商」崛起
* 電商僅佔本港零售 9 %（2024），但規模 2025 年已達 53.4 億美元，並預計 2025-2029 年複合增長 7.9 % 。
* 線上份額擴大直接壓縮實體店面，仲量聯行預計 2025 年仍有更多傳統門店撤出 。
* **未來走向**：港商正利用「大灣區同倉直送」與直播帶貨，加速把門市轉型為體驗＋履約中心。
### 4. 旅遊與體驗經濟回暖但結構轉變
* 2024 年訪港旅客近 4,500 萬人次，按年增 31 %，但仍只及 2018 年峰值的 68 % 。
* 政府以盛事拉動消費：Rugby Sevens、Art Basel 及 Kai Tak 大型演唱會帶動海外訂房按年升兩成 。
* **未來走向**：零售與餐飲將更倚賴「節慶＋盛事」週期客流，而非長期駐足的購物旅客。
### 5. 人口結構再平衡：移民流失 vs. 引才政策
* 中產移民潮持續，議員甚至提出「speed-dating」等措施助新移民留港 。
* **Top Talent Pass Scheme** 簽證有效期延至 3 年並擴大院校清單；資本投資者入境計劃（新版 CIES）或帶來逾 100 億港元資金 。
* **未來走向**：若引才成功，可為高端餐飲、教育、消費科技帶來新需求；否則零售需進一步「本地化」迎合人口收縮。
### 6. 商用物業空置高企與再定位
* 甲級寫字樓空置率 Q1 2025 刷新紀錄至 17.5%，租金再跌 2.2 %。
* 倉庫空置率首度破 10%，為 25 年來新高，租金連跌五季。
* **未來走向**：部分商廈將改作醫療、數據中心或長租公寓；而數據中心本身因供過於求，Q1 2025 空置率達 28 % 。
### 7. 品牌與業態的「體驗化＋社群化」
* Deliveroo 宣布退出香港，反映外賣平台競爭升溫且利潤承壓 。
* 各大新零售品牌更重視「社群活動＋內容營銷」—政府亦開始邀請國際 KOL 為香港「打卡」造勢 。
* **未來走向**：餐飲零售將把社交媒體及「新場景拍照」列為選址考量，並與活動經濟深度綁定。
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## 綜合觀察與前瞻
* **消費力結構**：由遊客型「奢侈品一日遊」轉向「體驗＋生活服務」；街舖租金將更貼實際銷售能力。
* **城市功能**：傳統 CBD 及旅遊熱區需靠更多非零售元素（藝術、醫美、體育、會展）來填補空置。
* **企業策略**：實體店將「減量提質」，把門市視為品牌內容、會員服務和短鏈配送節點，而非純銷售點。
* **政策變數**：吸納高端人才與資本能否抵銷移民及消費外流，將決定 2026-2027 年零售和餐飲的復甦斜率。