彭博：中國政府計劃新盤只准售現樓 業界憂減慢開發商資金回籠

內地經濟未見起色，內房爛尾樓湧現造成的置業信心受損久未恢復。彭博引述知情人士稱，內地政府正考慮在全國範圍推廣新建商品房現房（現樓）銷售制度，以重塑買家對樓市的信心。根據討論中的方案，現房銷售將按開發商買地的時間「新老劃斷」，開發商在政策公布之後取得的住宅用地將適用現房銷售規則，此前的項目不受影響；保障房不包括在內。

然而，內房分析員認為，雖然現房銷售可以改善樓市供求關係，但會令開發商的資金回籠減慢、回報率受壓，從而對地價構成壓力，不利新樓市場回穩趨勢；新制度作為很大機會將會發生的事情，應該逐步在個別城市緩慢試行，不適宜一刀切。

適用於新政實施後所購地皮

內地政府強調要加快構建房地產發展新模式，當中提及改革開發融資方式和預售制度，「有力有序推行商品房現房銷售」，加強預售資金監管、嚴格預售門檻；引導房企逐步形成適度槓桿比例、合理負債水平和正常周轉速度的發展機制。去年12月全國住房城鄉建設工作會議把「大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管」列為今年重點工作之一。

2023年有關部門已提出展開現房銷售試點，去年至今至少30個省市發布相關文件。去年9月深圳拍賣一幅用地要求實行現房銷售後，市場對現房銷售逐步擴大的預期增加。

彭博引述知情人士稱，新做法將針對新建商品房，地方政府保有因城施策空間；現房銷售制度將改變過往以預售制為主的商品房銷售方式，成為房地產發展的新模式；方案尚未最終確定，仍有變數。

取代預售制 提升買家信心

內地樓盤預售制自1994年11月《城市房地產管理法》頒布至今已實行30年，減輕了開發商資金周轉壓力及促進市場活躍度，惟內房過度舉債擴大發展規模，近年卻面對融資渠道收緊，引發的爛尾樓問題成為各地方政府的重點工作，並開始探索新發展模式，而且買家也認為買現樓更安心。克而瑞數據顯示，2021年樓市開始下滑時，約90%新樓銷售為預售，而在去年已經降低至74%。

星展銀行研究部董事林子軒表示，現房銷售作為推動房地產發展新模式的一環，是大概率發生的事情，在這個樓市下行周期之前，其實已嘗試小範圍推動，但當時開發商興趣不大，主因是現房銷售的周轉速度、開發成本及資金沉澱壓力（下稱三大壓力）都比預售制大，預售制下開發商可在買地後3個月開賣回籠資金，現房銷售則要兩年甚至更長時間。

星展：一刀切風險大宜逐步推

林子軒指出，現房銷售好處是新的供地需要更長時間才成為有效供應出售，對供應端或有壓制作用，有助供求關係；然而，目前市況下假如立即大規模推動現房銷售將帶來風險，因開發商面對三大壓力令資金回報率及股本回報率（ROE）受損，便需要更大的利潤空間去彌補，且可開發的體量也較預售制細，不排除土地市場活躍度及地價有下跌壓力，新樓市場逐步回穩的趨勢可能會受到影響；新樓市場依靠改善型需求，現房銷售或令高質量項目供應下降，從而影響市場銷售動能。

林子軒坦言，現房銷售落實時若「一刀切」風險不細，認為逐步在個別城市某些地皮慢慢推動更好、影響更少；假設後續大規模推動現房銷售，資金實力較好、融資成本更有優勢的國央企，應可維持更好的營運規模及更好回報率，例如潤地（01109）這類較多元化融資渠道的開發商優勢會更大。

冇信用嘅地方整咩樓花

樓花本身就搵笨

發展商要玩野一樣大把方法玩，之前一堆人俾錢買爛尾樓是慘，收不到樓還要每月還錢。除此之外，還有一房多賣，商用當民用賣，只要疏通到政府內部，就無野無可能。

工都唔知有冇得開仲買樓

全對，冇信用嘅地方，唔止唔好以賣樓花，就算現樓都唔可以賣，要過哂消防，城規等幾個部門嘅驗收，出到房產證先交尾數。

好事，中國玩爛左信用，仲推樓花邊有人有信心買

本身係好事，但咁樣資金回籠仲慢，成堆發展商嗌緊救命會唔會死得仲快？

咁多空置樓
免費分配比D 年輕國民住好過啦

係爛尾樓

起完先知幢樓 唔夠錢再起上去 或有問題

本身D死唔去嘅發展商可能由ICU去重症
呢家由重症又變返 ICU

更加無人買地

無人買地。咪國企進場囉 而家得你識起樓？

講真香港都要啦

一日最衰都係死咗個女嘅梁振英

藥石亂投

佢要配合回購閒置土地
比返d錢發展商
同埋地方經濟突然無左賣地收入
又要比錢地方

要比好大舊錢成件事先work

正常買樓做按揭槓桿大
成交期長增加不確定性
風險好大


經濟上行都無咩問題
經濟一唔掂就仆哂街

香港發展商要起樓本身要典好大舊錢喺正苦，以防爛尾。
樓花問題，香港70/80s一早試過，經驗已轉化為規範。
但你要支支有規矩做嘢，睇個勢最少50年

咁嘅教育 永世做唔到

乜中共會理爛尾樓架咩

其實戇鳩
香港賣樓花咁多年又冇事
先唔講要睇有夠現金先畀預售證呢啲班貪官冇可能實行嘅監管
香港一爛尾向佢融資嘅銀行要上身，銀行驚撚過買家
垃圾大陸政府驚泡沫爆破，呢個唔敢追嗰個唔問
起樓爛尾冇人駛負責，公司拍吓攞柚銀行當壞帳就算，淨係買家要還房貨

係，正常就應該禁樓花

中國式樓花同中國香港式樓花係兩樣嘢