撰文：本土研究社 Liber Research Community
【永續死場】流拍重建區或變城市廢墟？
地產市道每況越下，流標現象最新已蔓延至市區重建強拍項目。過往發展商對強拍項目趨之若鶩，透過不同手段取得更多業權以達強拍門檻，可見水位甚深。但今時不同往日，今年市場驚現兩宗罕見的強拍流拍，政府早前降低強拍門檻，亦無法吸引發展商「幫忙」市區更新。
對於地產商來講，強拍為歷時數十年收購程序的最後階段，美玉在前，竟臨門一腳打退堂鼓，背後一定是「計唔掂數」。強拍流拍的出現，亦全面動搖了政府降低強拍門檻能夠透過市場力量加速市區重建的理據。
▍極可能創強拍條例立例26年來首度清零
翻查紀錄，今年首三季未見任何舊樓強制拍賣申請，很大機會成為強拍條例上台26年來，首個「零申請」的年度【註1】。申請清零，申請拍賣後「流拍」的卻是史無前例的多，歷來舊樓強拍流拍共五宗，今年就佔了兩宗。
▍昨日拍賣底價高過今日市場估值 發展商紛打退堂鼓
強拍年份｜歷年強拍流拍項目｜申請人｜拍賣底價 (億)｜拍賣市場估值 (億)
2020｜九龍城獅子石道73及75號全幢物業｜寶聲集團｜$ 2.233｜$ 1.228 (後續私人收購價格)
2021｜加連威老道61至73號舊樓項目｜鄧成波家族 ｜$ 19.26｜／
2022｜太極大樓｜朱鴻鈞｜$ 8.123｜$ 5.89
2024｜銅鑼灣希雲大廈｜金朝陽集團｜$ 24.25｜$ 21
2024｜金鐘大廈 ｜永倫集團｜$ 8.01｜/
今日拍賣底價高過重建後的市價，是流拍的其一因素，象徵住市場對未來市況不睇好。這五個項目，流拍項目的拍賣底價一般較拍賣時的市場估值高出一成多，甚至接近五成。
發展商在申請強制拍賣時，需向土地審裁處提交物業於重建後的估值，作拍賣底價的參考，若樓價在審批強拍令期間下跌，市價不大如前，就會令拍賣時的底價高過重建後的市場估值，令申請人放棄出價，所以近年樓市持續下滑，使拍賣流拍的情況相繼出現。歷來首宗「強拍流拍」為2020年尾由寶聲集團持續收購的九龍城獅子石道73及75號，當時拍賣底價不反應市況令集團放棄出價，卻後續以低於拍賣底價價錢數百萬的價格私人收購餘下的兩個地舖【註2】。
▍前所未見新城市現象：流拍後重建區或變長期廢墟
流拍會構成一個前所未見的「死局」，或會令重建區長期變成廢墟。自收購過程開始，該區業主或租戶逐漸遷出而凋零，該區開始變得死寂，區內生活變得被動，經營生意的人看不見前境，地舖無了期空置，少了營業中的舖頭自然街上的人流亦會減少，亦未能應付附近居民的日常消費需要，區內居民亦會因而遷出，造成惡性循環。
不少重建區會人去樓空長達數年，直至重建啟動為止（雖然重建後亦有機會變死場），但現時流拍製造的死局，似乎會令這個人去樓空的狀態「定格」：發展商既然放棄出價，亦無意欲統一餘下業權，擁有大部分業權的發展商通常任由其丟空，亦理所當然無意維修，加速樓宇老化，意味着區內將持續死寂，若然市況不好轉，或政府不介入，這些流拍區或會變永續死場。
▍原本期望受惠於降低強拍門檻 現在得物無所用
今年立法會三讀通過放寬重建強拍門檻，年底正式下調至最低65%，稱為推動重建老舊和失修樓宇，為業主提供出路【註3】。原先預期能獲發展商歡迎，但現時或「得物無所用」，條例所謂帶動私人作舊區收購重建的成效似乎有限。
加上強拍條例要求，經強拍而投得的地，必須在「建築規約期」內完成發展【註4】，避免發展商「囤積」地皮，這更令看不清前景的發展商打退堂鼓。
▍作繭自縛：市區重建必須有肉食的思維已失效
這令人反思現行以私人市場推動的重建政策是否失效。社會已因地產利益而負上沉重代價。現時流拍甚至產生沒有似乎沒有出路的城市廢墟局，這個最新的城市現象，源自於市區重建必須以賺錢維持的邏輯。
強拍流拍、強拍申請清零，顯盡政府之前力陳的「市場力量促進重建」之說並非萬能，我們是時候認真討論，依靠市場力量推動重建是否弊多於利：過去多年這個思維引起了地產投機、殺死特色社區、「唔夠秤」樓宇因位置優越被納入重建、部分日久失修但地積比用盡的舊樓卻無地產商問津，問題不一而足，明顯地在新時代下，舊有的土地經濟邏輯已開始行不通－－繼續認為「有肉食」才可重建，經濟長期不景下，將會令市區重建步伐拖慢，重建的資源亦不能放在真正急需重建的舊樓上（如土瓜灣十三街）。
就流拍舊區的困局，現在唯一能夠收拾殘局的似乎是政府。若市況未來十年仍維持處於低位，發展商既亦無意啟動重建計劃，任發展商缺乏打理的誘因，其容讓樓宇丟空、老化。社會須正視這些「城市廢墟」的現象，其中一個可行出路，是負擔起重建的責任，以公權力收回舊樓並處理安置和重建工作，主動推動市區更新，或將收回的土地用於其他公益用途。
正所謂有危亦有機，現時的「困局」，事實上亦是檢討市區重建策略的契機，搣甩市區重建必須要賺才值得做的思維，認真思考重新定位香港未來市區重建的策略。
Dale Cheong：
既然香港政府諗住起咩科技城，起喺果啲死場咪得囉，反正咁大件又冇發展商要
