之前成日話香港樓貴，政府順應民意就搞咗一大堆呼吸plan協助市民上車，結果呢班買家今日變哂苦主，即使唔係靠呼吸plan，好多人副身家大部分都綁住咗喺層自住樓上面，如果樓市下跌，會嚴重影響自己身家，從而影響消費意欲，心理健康及家庭和諧。
既然影響咁大，我嘗試上網搵吓有冇人分析過自住樓淨值與身家的關係，發覺大部分人都假設兩個數值俱為正數，呢種假設在今時今日呢個環境已經不夠用，所以我就自己補加咗其他狀態以作較全面分析。
不說不知，原來自住樓宇淨值和個人淨資產的不同狀態，一共可產生九種組合，不知大家屬邊種？
定義1：自住樓宇淨值 = 單位市值減按揭未償還金額，包括二按
定義2：淨資產 = 總資產減總負債
樓市下跌，影響身家的九種狀態分析
扮大人
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第一類型：全軍覆沒型
特色：自住樓負資產，同時個人其他地方亦負債累累，例如自住樓市值5百萬，欠樓按6百萬，同時生意失敗欠下1百萬街數，或賭到要借幾十萬大耳窿，或投資商業樓結果又係負資產。
下場：冇得救啦，不過起碼有人陪，自住樓負資產，有銀行陪你壞賬，賭債有大耳窿陪你輸
估計香港負資產人士之中，有1成為全軍覆沒型
特色：自住樓負資產，同時個人其他地方亦負債累累，例如自住樓市值5百萬，欠樓按6百萬，同時生意失敗欠下1百萬街數，或賭到要借幾十萬大耳窿，或投資商業樓結果又係負資產。
下場：冇得救啦，不過起碼有人陪，自住樓負資產，有銀行陪你壞賬，賭債有大耳窿陪你輸
估計香港負資產人士之中，有1成為全軍覆沒型
第二類型：擔沙填海型
特色：自住樓負資產，同時有小量其他積蓄，但遠遠不足以填補負資產的穹洞，當樓市持續下跌，負資產缺口只會越來越大。
呢類型人可能會好努力工作，增加收入，同時減少支出，意圖擺脫負資產狀況。
估計負資產人士當中有4成人屬擔沙填海型。
特色：自住樓負資產，同時有小量其他積蓄，但遠遠不足以填補負資產的穹洞，當樓市持續下跌，負資產缺口只會越來越大。
呢類型人可能會好努力工作，增加收入，同時減少支出，意圖擺脫負資產狀況。
估計負資產人士當中有4成人屬擔沙填海型。
第3類型：孤注一擲型
特色：全副身家放在自住樓宇上，但樓宇已成負資產。
呢類人士的心理狀態會很差，畢竟之前辛苦儲落的首期已經全部蒸發，反而成為淨負債人士，現在會很後悔當日衝動買樓。
第3型人士，收入穩定的話一段時間後或可改善成為第2型。
估計負資產人士有3成屬孤注一擲型。
特色：全副身家放在自住樓宇上，但樓宇已成負資產。
呢類人士的心理狀態會很差，畢竟之前辛苦儲落的首期已經全部蒸發，反而成為淨負債人士，現在會很後悔當日衝動買樓。
第3型人士，收入穩定的話一段時間後或可改善成為第2型。
估計負資產人士有3成屬孤注一擲型。
第4型：蝕得起呀，吹咩
自住樓負資產，但其他積蓄足夠，蝕得起，只要變賣其他資產，足以清除自住樓負資產狀態。
估計只有2成負資產人士屬於蝕得起類型，因為如果其他資產足夠，起初就唔會做咁高成數按揭 ，咁就唔會咁易負資產。
負資產一共有以上四種經濟狀態。
自住樓負資產，但其他積蓄足夠，蝕得起，只要變賣其他資產，足以清除自住樓負資產狀態。
估計只有2成負資產人士屬於蝕得起類型，因為如果其他資產足夠，起初就唔會做咁高成數按揭 ，咁就唔會咁易負資產。
負資產一共有以上四種經濟狀態。
第5型，孤注一擲型
（第3型改叫作一舖清袋型）
同第3型類似，同樣係瞓身將所有身家放在自住樓宇上。不過比第3型好少少，起碼樓宇叫做唔係負資產。
依目前樓價，自己身家已經縮水一大截，目下有兩條出路，一係放樓止蝕，不過會從新變成無殼蝸牛，心理呢關會好難過，仍一條出路係置諸不理，反正自住驚閪。
估計此類型人士佔自住樓正資產人士之比例低於一成，因為此類型人士大部分為年輕上車客，佔整體市場分額不高。
（第3型改叫作一舖清袋型）
同第3型類似，同樣係瞓身將所有身家放在自住樓宇上。不過比第3型好少少，起碼樓宇叫做唔係負資產。
依目前樓價，自己身家已經縮水一大截，目下有兩條出路，一係放樓止蝕，不過會從新變成無殼蝸牛，心理呢關會好難過，仍一條出路係置諸不理，反正自住驚閪。
估計此類型人士佔自住樓正資產人士之比例低於一成，因為此類型人士大部分為年輕上車客，佔整體市場分額不高。
但如樓價繼續下跌，第5型會演化為第3型，即孤注一擲變成一舖清袋。
第6型：傾家蕩產型
特色：自住樓宇正資產，但有大量其他負債，整體資不抵債
例子：大把所謂資深物業投資者，就係呢種狀態。低息環境加上樓市上升時，呢d投資者用高槓桿大量入貨，手頭上100億（高峰期市值）大支商業物業借足5成，今時今日大支商業物業要跌六成先有人肯接貨，賣完商業物業尚欠銀行10億。往往呢d商業物業貸款須要股東個人擔保，咁即係銀行會要求擔保人補差價。假設擔保人自住物業值1億，即使無按揭，賣完自住樓都唔夠，所以用傾家蕩產來形容。
好境時，呢d資深物業投資者個個幾十億甚至過百億身家，打開報紙日日會見到呢d咩咩大王的名字，今時今日全部技術上破產，落差極大。
第6型：傾家蕩產型
特色：自住樓宇正資產，但有大量其他負債，整體資不抵債
例子：大把所謂資深物業投資者，就係呢種狀態。低息環境加上樓市上升時，呢d投資者用高槓桿大量入貨，手頭上100億（高峰期市值）大支商業物業借足5成，今時今日大支商業物業要跌六成先有人肯接貨，賣完商業物業尚欠銀行10億。往往呢d商業物業貸款須要股東個人擔保，咁即係銀行會要求擔保人補差價。假設擔保人自住物業值1億，即使無按揭，賣完自住樓都唔夠，所以用傾家蕩產來形容。
好境時，呢d資深物業投資者個個幾十億甚至過百億身家，打開報紙日日會見到呢d咩咩大王的名字，今時今日全部技術上破產，落差極大。
第6 型估計佔比極低。
以下係第7 型，家道中落型，估計佔比亦不高。
特色係自住樓正資產，但因為生意失敗，爛賭，投資失誤，誤墮騙局，家人連累等種種原因，要沽售自住樓宇還債，可幸的是賣完樓的錢足以把債務還清，不過日後要大屋搬細屋，例如由住2000萬自住樓變成租3 萬一個月，要賣車賣遊艇，仔女要由私校轉讀津校，展現家道中落。由奢入儉難呀。
以下係第7 型，家道中落型，估計佔比亦不高。
特色係自住樓正資產，但因為生意失敗，爛賭，投資失誤，誤墮騙局，家人連累等種種原因，要沽售自住樓宇還債，可幸的是賣完樓的錢足以把債務還清，不過日後要大屋搬細屋，例如由住2000萬自住樓變成租3 萬一個月，要賣車賣遊艇，仔女要由私校轉讀津校，展現家道中落。由奢入儉難呀。
第8型，高槓桿型
特色：樓宇為正資產，但因樓價下跌，原本的低／中槓桿按揭已經惡化成為高槓桿按揭。個人其他財務狀況目前正常，但如樓價持續往下，自住樓會變成資不抵債，第8型起初會變成第4型（蝕得起，吹咩），但如槓桿比率實在太高，會有機會再惡化成第2型（擔沙填海），個人其他積蓄不足以抵消自住樓的淨債務。若果個人其他經濟狀況同時惡化，則有機會再下沉至第1型（全軍覆沒）。
例子：早幾年賣入7百萬樓自住，借7成。最新樓價已跌至5百萬，供款欠款尚餘450萬，同時個人有股票投資70萬。原本7成按揭已經被動地惡化到9成。如果樓價再跌到4百萬，自住樓變成負資產，不過蝕得起，但好快會變成蝕唔起。
特色：樓宇為正資產，但因樓價下跌，原本的低／中槓桿按揭已經惡化成為高槓桿按揭。個人其他財務狀況目前正常，但如樓價持續往下，自住樓會變成資不抵債，第8型起初會變成第4型（蝕得起，吹咩），但如槓桿比率實在太高，會有機會再惡化成第2型（擔沙填海），個人其他積蓄不足以抵消自住樓的淨債務。若果個人其他經濟狀況同時惡化，則有機會再下沉至第1型（全軍覆沒）。
例子：早幾年賣入7百萬樓自住，借7成。最新樓價已跌至5百萬，供款欠款尚餘450萬，同時個人有股票投資70萬。原本7成按揭已經被動地惡化到9成。如果樓價再跌到4百萬，自住樓變成負資產，不過蝕得起，但好快會變成蝕唔起。
第8 型人士估計佔正資產人士兩成左右。
餘下為第9型，低槓桿型，估計大部分自住物業人士都係第9 型，因為之前有報導講香港7成樓冇按揭。
低槓桿固然可以好有錢，但亦可以不外如是（自置公屋），甚至要攞生果金。但如樓市惡化，有部分人會流入第8 型。
我同大部分人一樣，係第9型，你呢？
餘下為第9型，低槓桿型，估計大部分自住物業人士都係第9 型，因為之前有報導講香港7成樓冇按揭。
低槓桿固然可以好有錢，但亦可以不外如是（自置公屋），甚至要攞生果金。但如樓市惡化，有部分人會流入第8 型。
我同大部分人一樣，係第9型，你呢？
無產階級型
有冇公屋型態
簡單少少 負資產
又嚟無樓幫有樓嘅人擔心
公屋戶經濟形態分類：
富戶型 （富戶自住）
丟空型／雜物倉型 （富戶，不自住，死都唔交出單位）
自置公屋型
子承父權型
公屋贏家型
養老等死型
草根型
等到頸長都上唔到樓型
當中養老等死型佔大部分。未退休的話，子承父權型佔大部分，之後係草根型
富戶型 （富戶自住）
丟空型／雜物倉型 （富戶，不自住，死都唔交出單位）
自置公屋型
子承父權型
公屋贏家型
養老等死型
草根型
等到頸長都上唔到樓型
當中養老等死型佔大部分。未退休的話，子承父權型佔大部分，之後係草根型