[社會觀測#430] 工薪階層借房貸買房子的歷史其實很短 | Patreon在諾曼征服之後的時代，英格蘭陷入多次貴族的內戰，每次戰爭都使貴族們需要動員巨款，錢從何來呢？所以英格蘭人在整個中世紀，就是不斷發明各種令他們能借到錢的方式。
為了借錢，英格蘭在古羅馬的法律中，找到一個叫作「Mortuum Vadium」的觀念。是英格蘭人才有的玩法，是怎樣呢？就是地主向債主借錢，可以拿土地去做 Mortuum Vadium，那麼這片土地對於本來地主來說就死了。土地上的所有收益，都會歸於債主。直至地主還錢，收益才會回到地主手上。至於債主可以經營土地，在土地上經營農業，牧苗，或者轉租出去，我借錢給你地主放心出去打仗，打完之後回來還錢，土地就回到你手上。如果地主死了或者還不了錢呢？那土地就會轉讓給債主手上。
這有沒有令你想起甚麼呢？對，這就是房貸的祖先，房貸(Mortgage)這個術語就是由那個拉丁文轉化過來的。但初期的這種貸款並沒有發展出還款期的觀念，債主可以隨時要求還款，當然地主也不是說還款就能拿出來，結果通常就是打官司，至於最後打成怎樣就看政治決定誰比較有道理。用了幾百年英格蘭人才完善了這個制度，慢慢變成接受我們現代所知道的房貸，但他本質上還是地主拿來借錢的制度，不是幫助沒房地產的人去買房地產的制度。
後來英國殖民了北美洲，這使北美洲的法律制度，基上就是建立在英國的法律基礎上，也導致了房貸這個觀念默默的被搬到了北美洲。十八世紀末，美國的銀行業開始興起。而隨著十九世紀後期美國的工業發展，導致大量的歐洲移民到了新大陸，導致房地產的需求大增，銀行家發現可以貸款給他們去盈利，當年的銀行就會為買房者借出了 50% 的房價，然後在幾年內以高額利息連本帶利收回。
因此美國人在十九世紀後期發明了我們目前所知道的房貸，因為他是借給「買房者」的。
但是用今天的說法，頭期款就是房價的一半，買兩千萬的房子你要準備一千萬的頭期款，剩下的一千萬則會用所謂的飄浮性貸款，他的利息很高，但是在幾年內只還利息，去到最後一期才「一砲過」連本帶本還完。他是幾年內的還款壓力較少，把還款壓力推到最後才一次爆發出來的玩法。
這種玩法在美國產業大發展的時期來說，的確是很適合的，他讓很多人買房子之餘還能週轉出資金去做生意，幾年後安定下來才把錢還完。可是這個玩法的缺點也很明顯，那就是如果貸款者這幾年賠本的話，那就還不出來的。
這種玩法玩了幾十年就出了代誌，因為美國陷入了大蕭條。股市與經濟大崩壞，大規模失業，自然借了這種房貸的人大部份都還不出來，房貸還不出來房子被銀行拍賣的結果就是在三十年代房市崩塌。房市崩了之後銀行連收回房子拍賣都不想了，因為根本就沒有買家，賣掉也資不抵債，惡性循環下一般人也沒能力拿得出一半頭期款來買房子，整個系統完全無法運作下去。
要怎樣解決這個無解的死循環呢？在經濟大恐慌下，羅斯福上臺並推廣了新政，新政要收拾這個房貸爛攤子。結論就是，第一，必須降低買房子的門檻，也就是已經沒辦法像以前一樣要求大家拿出一半頭期款；第二，還款期只有幾年也是不現實的，應該把還款期拖長到十五年甚至二三十年；第三，利息也要降低；這樣才能夠使大家重新買得起房子，而且也還得起貸款。因此美國政府推出了新的金融機構，協助所有房貸重組成低利率，長還款期，低頭期款的模型。
我們現在所習慣的，那種頭期款只需要是房價的一小部份，二三十年的長還款期，低息的房貸才因此誕生，工薪階層才因此開始有可能靠房貸買到房子。這其實連一百年的歷史都沒有，是一個人類社會的新現象。二戰結束之後，徵兵去打仗的美國人，能夠得到一整套的復員福利，其中就包括了低息房貸，因此導致了五十年代美國一片欣欣向榮的景象。而現代的房貸才因此成形。
可見房貸降低了買房子的門檻，才有工薪階層買房子的可能性，在此之前，工薪階層根本不可能登上擁有房產的門檻。在同時期的香港與臺灣，直接沒有這麼完整的房貸制度，香港五十年代，一般勞動者是沒有買房子與供樓這件事，通常就住在臨時塔建在山邊的鐵皮屋，木屋，貧民窟。雖然有地產商推出分期付款買樓，但地產交易始終不是是大部份人的玩意。至於臺灣就直接在土地改革，耕者有其田，分掉地主的土地，以及公地放領。因為激烈的政治與地權變動，所以當時的人總是在想會不會再過幾年又有更大的變動，一切投資化為烏有？比方說香港就一直害怕解放軍入城，既然解放軍入城了就不再有私有產權，那還房甚麼貸呢？
這種政治上的不穩定形勢，是在六七十年代才穩定下來，最關鍵的事件是中國在冷戰中終於選了美國那一邊，跟蘇聯翻面。香港最終會交給中國，至於臺灣的聯合國位置也會交給中國。這在政治上聽起來不是好消息，但是他消除了經濟上的不穩定性，因為已很確定中國不會對香港與臺灣開戰，保了未來幾十年的安穩。這使這兩地都可以安心的發展工業經濟，從美國參考的房貸制度就在這時候移植到來這地方然後興起，資金流動導致了經濟繁榮，產生了香港臺灣在七八十年代的榮景。房貸的門檻也越來越低，工薪階層的工資則越來越高，買房子才變成了大眾都能參與的事情。
所以，受惠的世代其實主要是五十年代至七十年代出生這個區間，太早出生的人，並還是在動盪時期；這個榮景也使房貸走入了大升市，很快的升上去，而較遲出生而上一代又沒有抓到機遇買房的人，房價對他們又會變得門檻太高了，所以受惠的變成了傾向家境較好能從家裏取得頭期款貸款的人。
而從大歷史的角度看，其實可以靠房貸買房子，只是人類幾千年歷史裏面當中二三十年的一兩個世代的特殊現象，而剩下百份之九十九的時間，例如這世代之前，大部份工薪階層都是買不到房子的。而今天我們則處於這世代之後，全世界的勞動者又再一次登不上房貸的門檻，結果又回到了原本買不起房子的狀態去了。這不是臺灣或香港特有的現象，而是去到美國歐洲都有的普世處境，只是我們大部份能看到的距離就只有上一兩代人，所以有些人會覺得能買到房子才是正常，但實際上這是罕見現象。
那麼我們能怎樣辦呢？從房貸的歷史看，其實美國早在三十年代就預演了一次，而那次的做法就是降低買房的門檻，但去到今天，就是那被降低的門檻工薪階層都沒辦法登上了。那麼我們能夠再一次降低門檻嗎？例如把頭期款再降低，把利息再降低，把還款期再延長？這其實在十幾年前就已經實驗過，那就是美國的次貸危機，次貸就是降低了門檻的房貸，結果就是降低到了某地步，就引來了很多根本沒還款能力的買家，最終引致了爆破。所以看起來此路是不通的。
但是如果此路不通的話，那麼自然發展下去，那就是房子會重新變回有產階級之間才能買賣的遊戲，也就是中世紀的情況，然後跟一般人無關。那最終的結果，歷史也告訴你，就是引致政治動盪，因為大家沒辦法用工作的手段去得到土地，就會改用政治手段，這包括而不僅限於推動共產主義或類似的東西。
還是我們走向第三條路，也就是買房子變得不那麼有利可圖，而大部份人都應該用租的房子，而確保租金受控制而且租住權得到保障，使買房子變成不再必要呢？這可能也是一個出路也說不定。
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